年底捡漏？击败金茂等三家房企，大华30.6亿赢下上海普陀抢地大战

击败三家上市房企，去年的上海拿地冠军大华集团再次一鸣惊人，在年底拿下上海中环优质地块。

12月18日，上海中环内涉宅地普陀区石泉社区W060402单元B4-1地块竞价出让。大华集团旗下的上海长华置业发展有限公司以30.6亿元的总价摘地，溢价率达17.56%，成交楼面价为47434元/平方米。

这次摘地并不容易，大华集团的对手是中骏、中建、金茂三家上市公司，最终竞价轮数达102轮。

上海中原地产市场分析师卢文曦感叹，正值年底的偿债高峰，“三道红线”下上市房企也会有所顾忌，这给了大华集团这样的非上市房企一些拿地机会。不过，随着“三道红线”的细化，以后这种拿地机会越来越少。

不止是宅地

从地块质量来看，普陀区石泉社区W060402单元B4-1地块称得上是“重磅地块”。

本次出让地块位于上海市中内环之间，近真如副中心核心位置，为商住办地块，出让面积为25599.4平方米，起始总价为26.03亿元。

​据房管局介绍，该地块综合起始楼板价为40350元/平方米，住宅部分地价53851元/平方米，周边同区域公寓均价93000元/平方米，住宅建筑不超过60米，应建设高层住宅。

记者梳理发现，与本次地块不同，该区域之前出让宅地多为“城中村”改造项目，例如今年2月，与之相近的普陀区真如社区W060802单元F04-02A地块和普陀区石泉路街道石泉社区W060401单元A10A-01地块出让，均是“城中村”改造项目——红旗村地块，最终这两块地被中海收入囊中。

卢文曦分析，中海这类大开发商的进入，证明区域发展的潜力和预期不错。尤其作为商住办综合性的地块，住宅部分可作为回血，商业和办公可以持有，目前区域内商业的需求性较高。等区域内偏中高端的一些项目多起来之后，整体消费要求会提升，区域消费力不成问题。

本次拿下商住办地块，似乎也印证了大华集团在商业地产方面有更进一步的意愿。

据大华集团官网披露，截至2016年底，大华商业持有运营的商业面积已逾80万平方米，包括1个时尚购物中心、5个嘉年华区域商业中心、2个大华邻里中心、56个品质生活馆、3家高星级酒店以及多个写字楼和养老服务机构。

对于大华集团的商业运营能力，业内有观点认为，头部房企迅速规模化导致大华集团在招商、谈判、运营管理中愈发弱势，同时存量改造存在一定难度，现金流难以平衡等问题将造成挑战。

关于地块后续的商业开发计划，记者尝试致电大华集团，截至发稿未收到回复。

从冠军到榜外

作为深耕上海三十多年的本土房企，大华集团一贯低调，除了此前成立改制和借壳上市两次事件，几乎很少引起业内关注。

直到2019年，大华集团成为“黑马”，一举拿下上海地区拿地面积和拿地金额双料冠军，凭借一口气在宝山区拿下8宗地块，其全年上海拿地总金额达到162亿元。

不过，到了今年，大华集团再次转向低调。根据中国指数研究院数据，今年前10月上海市场拿地排行榜中，大华集团未进前10。

时至年底，大华集团才终于开始在上海参拍宅地，却并不顺利。

记者发现，大华集团近期两次参竞上海宅地均为陪跑。10月底，备受关注的纯宅地杨浦区定海社区D1-5地块（定海路街道152街坊）竞价出让，融创+上海城建联合体击败大华集团等企业以21.46亿元摘地。到了12月，崇明区长兴岛罕见宅地出让，金茂以13.5483亿元的总价， 28.08%的溢价率摘地，大华集团再次与之失之交臂。

直到本次普陀区石泉社区W060402单元B4-1地块的出让，大华集团展示出了拿地的强烈意愿。从一开始与中骏竞价，到最后与金茂争夺，价格突破30亿后依然坚持加价，最终摘地成功。

此前，大华集团以深耕宝山区闻名，在上海的公开土地市场露面较少。对于大华集团中意普陀区地块的原因，卢文曦分析，出让地块接近普陀区和宝山区的接壤处，所以大华集团对普陀区域内的经营状况，算是比较了解，给了大华集团比较大的信心。

全国市场方面，根据中指研究院2020年1-11月全国房地产企业拿地金额与面积排行榜，大华集团的金额和面积均未进入前一百。而在新增货值榜单上，大华集团以259亿元的全口径新增货值排在第70位。

从总体来看，虽然“三道红线”的压力最先降到了12家试点房企头上，但涉及范围正在逐步扩大，土地市场整体正在降温。据国家统计局发布的数据，1-11月房地产开发企业土地购置面积20591万平方米，同比下降5.2%，降幅比1-10月份再扩大1.9个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，“三道红线”是针对大房企来进行的，大华集团虽然不是上市公司，但也是上海本土较大的企业，其相关融资也受到关注。从这个角度看，类似企业也需要保持财务的稳健。