杭州主城区四宅地齐发，平均溢价率30%，“杨柳郡”回归拿地，德信显露长租野心

​开闸已持续半月的杭州土拍市场，抢地进入白热化。今日所拍宅地背后，平均每宗都有20余家房企“虎视眈眈”，这样的市场热度，放眼全国都很鲜见。

1月15日，杭州主城区放出四宗宅地，分别位于艮北新城、丁兰新城、运河新城，全部因触及顶价进入竞自持阶段，平均溢价率约30%，共计收金约81.8亿元，“幸运儿”分别为绿城+杭州地铁、保利、德信。

虽然纷纷触顶熔断，但每宗地的拍卖都“速战速决”，在半小时内分出了胜负。其中丁桥单元JG0409-11地块还出现了直接加价1.15亿元的“跳涨”，可见顶价结果已在参拍房企的心理预期之内。

浙报传媒地产研究院副院长罗兰告诉《国际金融报》记者，2020年第四季度杭州主城区断供已久，恰逢年初房企资金比较宽裕，全线顶价成交的结果并不令人意外。

德信的长租野心

本场土拍中，德信竞得的丁桥单元JG0406-15地块，位于丁兰新城核心区域，未来将打造为地铁3号线桃花湖公园右侧上的TOD项目，最终成交总价为148203万元，楼面价13561.27元/平方米。

虽然楼面价成为四地中最低，但其竞配自持面积比例高达28%，意味着超过四分之一的面积将无法出售。该数据也刷新了限价以来的最高比例纪录。

作为杭州本土房企德信首次进入丁兰新城的项目，该宗地的自持比例被刷新到这样的高度，已很难符合大多房企的周转需要，却恰好符合了德信的长租规划。

记者发现，德信作为杭州本土的房企，已于2015年推出旗下长租公寓品牌随寓。据德信官网，随寓为一O2O模式的公寓运营商。据克而瑞2020年半年度“集中式长租公寓已开房源排行榜”，德信在杭州拥有23家门店，总房源4303间，位居第三。

而另一家拿地房企保利则没有这么“如意”。今日，保利以总价26.15亿元摘下运河新城单元B-R21-03地块，楼面价22041元/平方米，同时需配建公租房11863.68平方米。

运河新城因其区域内配套分布差异，南北存在不小的价差。据了解，该地块生活配套较少，距离地铁较远，相比同月早前拍出的万科新获宅地以及更早的香港置地·上河公元，本宗宅地位于北面，限价为33000元/平方米，低出5000元/平方米。

按照成交楼面价估算，盈利空间堪忧。

罗兰表示，房企需要项目来扩充规模，长远来看双限政策下这样几乎“零利润”拿地会是常态，行情不变。

“杨柳郡”将回归？

今日土拍，绿城+杭州地铁收获颇丰，一举摘下了牛田单元R21-19地块和丁桥单元JG0409-11两宗地块。

这一“轨道+物业”的组合共同成立的浙江杨柳郡投资有限公司，六年前曾因同板块杭州杨柳郡的项目闻名，此次摘地令人侧目。

联合体摘下的牛田单元R21-19地块，最终以30.16亿元顶价成交，折合楼面价30045元/平方米，未来限价为42400元/平方米（含精装修），需自持4%，以及配建10%的公租房，盈利空间不足。

据了解，该地块距离1号线九和路站仅500米，距离七堡站约1公里，位于德胜快速路南侧，虽然并非地铁上盖，但交通便利。四周环绕招商雍华里，交通晓时代，建华东苑等住宅小区，但都不是新盘。

对比周边房价，该地块的限价存在一定倒挂现象。据诸葛找房数据，招商雍华建成于1999年，二手房均价为44223元/平方米，并且处于环比上涨中。而交通晓时代建成于2017年，均价为46726元/平方米。

该联合体拿下的另一宗丁桥单元JG0409-11地块位于丁兰新城，最终上限楼面价为23389元/平方米，需自持2%，无需配建公租房，未来限售价31500元/平方米（含精装修）。

有业内人士分析，两宗地块皆具有快销预期，处于盈亏线附近，将通过高周转盈利。