民法典100问之物权编

民法典是新中国第一部以法典命名的法律，开创了我国法典编纂立法的先河，具有里程碑意义。该部法典共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任和附则。《民法典》被誉为“社会生活百科全书”，从人的出生到身故，《民法典》进行了全面规定，“全时保护”人民的人身和财产权利。无论你处在人生的哪个阶段，《民法典》都会为你提供保障。了解学习《民法典》的相关规定，可以使我们更好地保护自己和家人的利益。我们推出“民法典100问”专栏，详细解读各编与百姓生活密切相关的亮点及新增、修改规定。

姐妹们，让我们一起学起来吧！

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小区居民不遵守居民公约，公共环境如何维护？

某小区积极响应国家号召，实施垃圾分类管理，向小区居民宣传垃圾分类的方法及好处，号召小区业主签订居民公约和承诺书，共同维护小区的环境卫生。

王某作为小区的居民，对此不以为意并我行我素，垃圾乱放，从不分类，还在楼道内堆放废旧物品，严重影响周围邻居的正常通行及小区的整体环境，多名业主对其劝阻无效后，向小区物业公司反映。

物业公司核实情况后多次找王某谈话，手把手教其如何将垃圾分类，帮其清除楼道内废旧物品等。但物业公司工作人员离开后，王某仍一切照旧，导致小区其他业主苦不堪言。

说法

民法典第286条规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

本案中对于王某任意弃置垃圾、侵占通道等损害他人合法权益的行为，经物业公司批评教育仍拒不改正，业主大会、业主委员会可依照法律、法规以及管理规约的规定，有权要求其停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失，相关当事人也可依法向有关行政主管部门报告或者投诉，要求有关行政主管部门依法处理。

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土地承包经营权入股后又出租给第三人，谁享有土地经营权？

杨某与某农产品公司签订了《土地经营权流转合同》，以其30年土地承包经营权入股该公司，但未向登记机构申办土地经营权登记。后杨某与公司其他股东发生矛盾，瞒着公司又将该土地经营权出租给赵某，双方签订了《土地经营权出租协议》。

赵某对杨某之前的土地经营权入股行为不知情，全额向杨某支付了租赁费用，杨某配合赵某到政府相关部门办理了土地承包经营权转租登记。

赵某对该地块进行实际耕种时，与农产品公司发生了争议，双方都认为自己享有该地块的经营权。

该地块土地经营权该由谁享有呢？

说法

民法典第339条规定：土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。第341条规定：流转期限为5年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

杨某将土地承包经营权入股或出租，均为合法的土地承包经营权流转形式；但流转的土地承包经营权经登记后，方可对抗善意第三人。农产品公司与杨某的土地经营权入股协议虽然是合法有效的，但在土地承包经营权入股后未办理工商变更登记，更未办理土地经营权入股登记事宜，无法对抗善意第三人。

赵某与杨某签订的《土地承包经营权出租协议》虽在后，但办理了土地承包经营权流转登记手续，且赵某对杨某之前的入股行为不知情，属于善意第三人。故应是赵某取得该土地的承包经营权，农产品公司无法取得该土地的承包经营权。对于农产品公司的损失，农产品公司及其股东可以追究杨某未依法依约全面履行出资义务的违约责任。

本案中，如果农产品公司依法办理了土地承包经营权入股登记手续，则赵某将无法重复办理登记，无法取得该地块的土地承包经营权。

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房屋买卖合同签订后发现土地使用权过期，合同有效吗？

冯某与赵某签订房屋买卖协议，约定冯某购买赵某的房屋。当日冯某支付了定金。赵某向冯某承诺该房屋可以办理过户更名。

后冯某经查询得知，该房屋的土地使用权已过期，遂不想再购买该房屋。但不能确定未办理土地使用权续期的房屋转让合同是否有效。

说法

民法典第359条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

根据上述法律规定，住宅建设用地使用权期限届满自动续期，非住宅建设用地使用权到期后续期依照法律规定办理。本案中，赵某虽未及时办理土地使用权的续期手续，但由于所涉房屋用地是住宅用地，自动续期，因此房屋买卖合同依然有效。

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在不动产之上设立居住权要满足怎样的条件才能生效？

赵某离婚多年后经人介绍与李某相识相恋，后二人在赵某名下的一套房产中共同生活，互相帮助照顾共享晚年，但二人未办理结婚登记手续。

最近赵某身体状况逐渐恶化，他开始担心万一自己病故，子女在继承房产后可能会将李某赶出，致其流离失所。赵某希望有办法既不影响子女继承房产，又能保障李某在此安度晚年，于是找到律师咨询，希望能解决他的困扰。

说法

民法典第366条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第367条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。第368条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，有利于实现特定弱势群体的住房保障。本案中，赵某可以与李某签订书面的居住权合同。在合同中列明双方的姓名、住所、房产位置，写明李某对该房产无偿地享有居住权直至其死亡，赵某及其子女、其他所有权人均不得通过任何方式排除李某对该房产所享有的占有、使用权，并可约定因该合同发生争议到该房产所在地人民法院起诉。

特别需要注意的是：由于我国民法典对居住权的设立采用登记生效主义，签订居住权合同后，赵某和李某应尽快向当地不动产登记部门办理居住权登记手续，自登记之日起李某即对该房产享有居住权，可一直居住至其去世，如此即可解决赵某的后顾之忧。

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房屋居住权是否可以转让或者继承？

老张的独生子长期在美国留学、工作，其身边只有保姆长期陪伴，给予了他无微不至的关照。老张是一个注重感情的人，考虑到保姆照顾他多年，又无儿无女，担心自己百年后保姆无处安身，故留下一份遗嘱：自己名下房屋留给其独生子，保姆可以一直居住。

但是老张走后不久，保姆却将房子转租给了自己的外甥，并且打算将来死后也签订一份遗嘱，把自己的房屋居住权留给外甥。

那么，老张保姆出租房屋和转让居住权的行为是否合法有效呢？

说法

民法典第369条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。第370条规定：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。第371条规定：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。居住权的设定方式包括两种：一是双方当事人签订居住权合同，并办理居住权登记；二是依遗嘱等法律行为取得居住权，并办理居住权登记。

按照上述法律规定，公民可以通过遗嘱方式设立居住权，但居住权不得转让、继承。老张通过遗嘱方式为保姆设立房屋居住权是合法有效的，老张保姆取得的是房屋居住权，而非所有权，如无其他特殊约定，只能自己居住使用，其私自对外出租房屋或者针对居住权订立遗嘱的行为，都是不符合法律规定的。

来源：长治市妇女联合会

原标题：《民法典100问之物权编》

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