2020年潮南法院十件典型案例之七

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非本集体经济组织成员购买宅基地上房屋的行为应认定为无效

基本案情

2019年2月23日，户籍地在湖南省宁远县中和镇新福祥村的原告周某斌与汕头市潮南区陈店镇柯围村的被告柯某安签订《楼房买卖定金协议》，约定原告周某斌预定购买位于汕头市潮南区柯围被告柯某安楼房三间，约定房屋成交价1820000元，定金100000元。协议签订后，原告周某斌通过周某全的银行账户分2次向被告柯某安指定的被告柯某鸿的银行账户支付定金100000元。后原告周某斌认为双方交易的楼房系宅基地，其不属于柯围村集体经济组织的成员，被告柯某安无法为楼房办理不动产变更手续，遂以签订《楼房买卖定金协议》时出现重大误解请求解除合同并要求被告柯某安、柯某鸿归还定金为由诉至法院。

法院认为

原告周某斌作为完全民事行为能力人在平等自愿的情况下与被告柯某安签订《楼房买卖定金协议》并不能认为存在重大误解，以此理由诉请撤销该协议，没有事实依据。但因原告周某斌非柯围居委集体经济组织村民，根据有关规定，在非国家确定的宅基地制度改革试点地区，农民将其宅基地上的房屋出卖给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，遂判决被告柯某安应于判决生效之日起十日内返还原告周某斌定金100000元；至于原告周某斌要求被告柯某鸿共同归还定金的问题，因双方约定由被告柯某鸿代被告柯某安收款，且被告柯某安也承认收到款项，被告柯某鸿与原告周某斌之间并不存在任何权利义务关系，故法院驳回原告周某斌要求被告柯某鸿退还定金的诉讼请求。

典型意义

宅基地使用权是农民安身立命之本，目前允许宅基地使用权转让的条件尚不够成熟。宅基地所占土地性质系集体所有土地，关于宅基地使用权的转让的问题，现行法律和国家有关政策也采取了原则禁止的态度，《中华人民共和国土地管理法》虽未明确规定宅基地使用权不得转让，但有关“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定，也反映出不允许宅基地使用权向集体经济组织以外的个人转让的本意。《中华人民共和国物权法》也规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。”可见，该规定也重申了不允许宅基地使用权向集体经济组织以外的个人转让。目前，国家实行宅基地制度改革，在国家确定的宅基地制度改革试点地区33个试点县（市、区）中广东省佛山市南海区纳入试点范围，可以按照国家政策探索宅基地有偿使用和自愿有偿退出机制外，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖行为（合同）认定为无效。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第五条“关于物权纠纷案件的审理”第（一）项“关于农村房屋买卖问题”中明确指出“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”据此，将宅基地上的房屋转让给非本集体经济组织成员的行为，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定转让行为无效，转让人应当返还因无效合同取得的财产。

原标题：《2020年潮南法院十件典型案例之七》

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