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房地产行业将有大变化！郑州自然规划局回应“集中供地”模式

2021-02-26 18:15

来源：澎湃新闻·澎湃号·媒体

原创徐兵大河财立方

大河报·大河财立方记者徐兵

近日，全国22个重点城市将推行住宅用地“集中供地”模式在坊间流传，而郑州、天津有关于宅地出让的相关文件亦不胫而走。

受此消息影响，2月25日，一直萎靡不振的地产股高开高走，市值大增千亿，并引爆A股和港股市场。

那么，这一消息是否属实，后续又会对房地产行业产生怎样的影响？对此，大河报·大河财立方记者第一时间联系了郑州市自然资源和规划局相关负责人以及专业人士进行了解答。

【回应】

郑州市自然资源和规划局：

“情况属实，正在研究相应细则”

网传的消息称，全国22个重点城市实现“两集中”（“两集中”即集中发布出让公告、集中组织出让活动），2021年发布住宅用地公告不能超过三次，这22个重点城市是：北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

值得注意的是，郑州市位列其中。有消息称，郑州已内部发文通知推行“土地集中出让”模式。

2月25日，大河报·大河财立方记者就这一消息向郑州市自然资源和规划局进行了确认，该单位相关负责人称：“情况属实，业务处室正在研究相应细则。”

据郑州市自然资源和规划局发布的通知称，根据2021年住宅分类调控精神的要求，结合郑州市实际情况，自本通知下发起(2月23日)，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告,上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

2月25日，有最新消息显示，航空港区紧急发布通知：郑州航空港经济综合实验区（郑州新郑综合保税区）国土资源局关于郑港出〔2020〕13号（网）等29宗地终止挂牌交易的公告。

这则消息一定程度再次佐证了该通知已进入实施阶段。

其实，不只是郑州市，青岛市、天津市等部分城市的自然资源和规划局官网已披露了相关公告。

2月24日，青岛市自然资源和规划局副局长潘奇主持召开青岛全市住宅用地调控工作部署会议，会议传达学习了上级部门关于住宅用地供应工作的最新要求，并对2021年全市住宅用地供应工作进行了部署。其中提到，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。

同日，一份由天津市规划和自然资源局发布的《市规划资源局关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》显示，天津市确定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地的出让公告。

【市场】

地产股掀起涨停潮，

市值暴增1188亿

受此消息影响，2月25日早盘，地产股放量掀起涨停潮。截至收盘，A股房地产板块135家地产股几乎全部翻红，特发服务上涨19.99%，荣安地产、香江控股、万科A、世茂股份、华夏幸福等多只股票涨停，绿地控股、招商蛇口、金科股份、格力地产等上涨5%以上，房地产市值一日增长1188亿元。

跟随A股地产股拉升走势，港股内房股亦随之拉升，新城发展、万科企业和融创中国涨超10%，华润置地涨超5%，中国恒大涨超6.56%。

多家券商发布研报称，2021年是房地产板块长期估值提升的起点，看好业绩稳健的一线龙头。

国信证券认为，目前房地产行业短周期景气度仍处高位，同时地产板块估值仍处历史底部，悲观预期尽显。建议投资者精选品种、择优布局，优选极具配置价值的低估值A股龙头及与行业景气度的相关性更强、确定性和弹性更佳的优质内房股。平安证券认为，目前房地产板块估值已低至近五年较低水平，主流房企股息率大多超过4%，叠加房企整体盈利能力有望企稳，看好主流房企估值修复的机会。

Wind数据显示，申万地产行业128家A股上市公司中，仅63家公司2020年前三季度营收增长，占比不到一半。同样的，上述128家公司中，仅56家公司2020年前三季度归母净利润同比增长，占比更低。不过，龙头公司仍在增长，如万科2020年前三季度营收同比增长7.85%，归母净利润同比增长8.89%，保利地产2020年前三季度营收同比增长3.93%，归母净利润同比增长3.39%。

【解读】

“集中供地”模式将加剧行业分化，

头部房企优势凸显

“集中供地”模式对房地产行业又有怎样的影响？

“对大型房企，短期内筹融资难度加大，不能同时参加多块土地竞争，不能再利用资金和信息优势‘通吃’市场、垄断资源。对中小企业来讲，能有更多选择余地，可以避开大企业直接竞争而获得土地开发机会。”郑州一房地产分析师告诉记者。

大河财立方保理公司相关负责人在接受记者采访时表示，从监管角度来看，集中招拍挂的形式，便于监管部门进一步落实调控政策，更加方便考核调控结果。

“从地产行业角度来看，会进一步加剧行业分化。”上述负责人认为，一是土地供给端，集中供地会在一定程度上分散房企的拿地目标，房企在拿地时博弈的空间会更大一些，拿地溢价情况会有所降低；二是资金端，集中供地会对中小开发商在财务资金上形成比较大的挑战，对总体资金实力、融资能力、内部流动性管理等方面提出更高要求，头部房企在这方面有天然的护城河；三是销售端，集中供地会带来地产项目端的集中开盘，同期入市产品竞争更加激烈，更加考验房企的产品力、销售力。

另外，中信证券在研报点评中指出，集中时间点推地，意味着推盘的时间竞赛更为直接和激烈，也意味着流程管控能力更强、品质更高的房企可能更具优势。在中信证券看来，三道红线和房贷集中度管理，的确限制了企业恶性加杠杆，但土地市场激烈竞争的制度环境仍有待改革。一旦实行次数限制，集中出让的招拍挂规则，增加土地市场透明度，则更有利于形成市场有序、稳定的竞争格局，减少“地王”出现的频次，稳定优秀企业的盈利水平，推进优胜劣汰。

“多地土地集中分批次出让，有利于避免地产企业过度竞争。由于土地出让一般有保证金要求，企业很难在多地，针对大量地块，同时缴纳保证金。平均而言，单块土地可参与的房企数量可能会下降（尽管最优质地块的参与企业数量并不会下降）。即使是比较激进的企业，也只能量力而行，参与一部分的土地出让。”中信证券认为。