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34秒破中止价!金茂48亿拿下苏州相城区巨无霸商住地

2021-04-08 22:15
来源:澎湃新闻·澎湃号·媒体
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​无论哪家房企,只要拿下这宗30万平方米的大体量商住地,短期内在苏州都不会缺地。

4月8日,苏州相城区高铁新城一商住地落槌成交。最终金茂以48.2亿元的总价成功摘地,楼面价16370元/平方米,溢价13.92%。

虽然竞价持续时间不长,但此次拿地却可谓“险胜”。据了解,该地块此前曾从土地市场“下架”,后又重新挂牌,前后吸引了众多房企的关注。金茂以外,本次竞拍还吸引了万科、融信、旭辉、正荣等房企的参与。挂牌期内,该地块已经出现了五次报价,溢价3.4%,可见热度之高。

正式竞价开始后,仅历34秒,7轮报价,总价就达到477171万元,超过了中止价,进入一次报价,最终金茂拔得头筹。

亿翰智库研究总监于小雨表示,从2020年年报来看金茂有6个百亿城市,苏州是其中之一。本次金茂在苏州拿地,比较符合其城市深耕的思路。

优质宅地难赚钱

据出让文件,本宗苏地2021-WG-15号位于相城区高铁新城,地处齐门北大街东、蠡太路北。

虽然周边多为工厂等,但配套的教育资源却十分丰富。地块东面是即为南师大苏州实验学校,南师大相城实验小学及附属幼儿园等。距离地块2公里左右,还有高铁吾悦广场的商业配套,交通方面距离地铁2号线大湾站较近。

从地块指标来看,该地块为一综合用地,其中包含城镇住宅用地、商服用地,总出让面积为17.27万平方米,容积率为1.8,总规划建筑面积为31.34万平方米,由3个地块组成,宅地方面将打造包括住宅、商业、公寓等产品。

具体来看,地块中的住宅部分(6层及6层以下住宅除外)需打造户型面积不小于100平方米的成品住宅,装修标准不低于1500元/平方米。

另外,A区内须集中设置计容面积≥14000平方米的租赁住房,取得竣工备案后10年内仅限于出租,期满后可销售,出租对象均须报备高铁新城管委会。

C区的商服部分则需设置服务型公寓,计容面积在16000-18000平方米,至少打造300套公寓,只可用于出租。此外,商服部分还须设置1处生鲜超市和社区服务中心,其中社区服务中心竣工验收后由属地政府按4500元/平方米进行回购,其不动产权归属地政府所有。

除此之外,项目A、B、C区必须同步开工建设,且在C区整体出正负零后,方可办理商品住宅预售。

宅地虽优,但却配套了各项复杂指标和严格的开工时间要求,最终的成交楼面价也不低。

于小雨分析,据亿翰智库监测,长三角拿地基本上地货比都在0.6或以上,本宗地为0.6,想要非常赚钱比较难,但是可以走量。长三角这些城市基本面好,疫情也见证了它们的韧性,供需关系比较好,所以企业也愿意拿,虽然是溢价成交,但横向来看,也能接受。

“两集中”前最后一搏

4月1日,苏州市发布2021年度国有建设用地和住宅用地供应计划,供地计划编制的范围包括吴江区、姑苏区、吴中区、相城区、工业园区、高新区,供应计划总量为2231.7万平方米。

其中,宅地计划供应时间集中在今年的4月、7月以及10月,2021年苏州将推出116宗宅地,已出让9宗,已公告1宗,还有106宗宅地待公告。

可以说在四月的供应期来临前,这宗大体量商住地是房企期待拿下的一个“保险”。30万平方米的建筑面积体量,将保证拿地人未来一段时间内有足够的“面粉”。

于小雨告诉《国际金融报》记者,本宗苏州宅地高溢价成交,一是受宅地供应两集中政策出台的影响,企业可能比较担心后面拿不到地,造成现在抢地的局面。二是每年这个时候都是高溢价拿地的波段,因为这个时候企业普遍有钱,现在拿地还能为下半年的业绩增加贡献。

3月23日,金茂发布其2020年度业绩报告。数据显示,截至2020年末,中国金茂现金及银行结余(不含受限制现金结余)约为434.56亿元,同比大幅增长142.1%。同时,经历一段时间的“降杠杆”,金茂在“三道红线”指标方面全部达标,成为“绿档”房企。

2020年,金茂融资成本为4.42%,较2019年进一步下降0.72个百分点。

于小雨表示,本次金茂拿地,源其融资优势比较明显,财务上没有什么问题。不过,这一项目可能对其未来利润改善的贡献较小,若要改善利润,可能还是需要多考虑城市运营类的项目。

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