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这些涉房案,都是“天大的案件”!|今晚九点半

2021-04-15 15:46
来源:澎湃新闻·澎湃号·政务
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今晚九点半

●随着房价的上涨,住房支出在人们的衣食住行中成为支出最大的一笔费用,住房问题已成为百姓关切的话题。

●围绕房屋产权、采光权等生出许多悲欢离合,也产生了大量的诉讼纠纷。

●检察机关依法履行监督职责,旨在让公正的阳光照进每一间屋子,照亮每个人的心房。

买到手的房子“飞”了

抗诉成功使买房人终获房屋所有权

图片来源于网络,与正文无关

幸福的人都是相似的,不幸的人,却各有各的不幸。陆英经历过不幸,但又是幸运的。

2011年,陆英和丈夫从刘芳手中租到了一套房子。夫妻俩带着三个孩子居住于此,并做些小买卖。天有不测风云,2014年,陆英丈夫病逝于出租房中。这时,一个叫王强的人拿着房产证自称房主,说这房子里死了人晦气,要陆英买了这房子,她要不买就必须搬走。

因为给丈夫看病,陆英在经济方面已经捉襟见肘,只能跟王强商量能不能再便宜些。双方最终以30万元的价格成交。陆英到产权登记部门查明房产证是真实的,于是东挪西凑借了30万元,以儿子的名义与王强夫妇签订了房屋买卖合同,办理了过户登记,取得了房产证及国有土地使用证。

房产证刚到手,陆英突遭当头一棒:A公司找上门来要房子,称王强夫妇早在20年前就将房子卖给A公司了,公司虽然把房子租给职工刘芳等人居住,但公司才是房屋的所有人。

A公司索要房子无果后,于2014年9月7日提起诉讼,主张王强夫妇与陆英夫妻恶意串通侵害公司权益,要求法院判决确认房屋买卖合同无效。

法院经审理认为,王强夫妇一房二卖存在过错;陆英应知或明知房子属于公司所有仍然购买,双方恶意串通,合同无效。2015年3月19日,法院作出一审判决,确认王强夫妇与陆英儿子李东之间的房屋买卖合同无效。

王强夫妇不服上述判决,上诉至徐州市中级法院。法院审查认为,交易价格低于税票价格近6万元,据此推断陆英一方存在恶意,遂驳回王强夫妇的上诉请求,维持原判。王强夫妇向江苏省高级法院申请再审,但被驳回。

A公司胜诉后,向产权登记部门申请注销变更登记。就这样,2016年12月12日,陆英母子买到手的房子“飞”了。

2018年1月22日,王强夫妇向徐州市检察院申请监督。为什么A公司20多年没有办理过户?陆英母子知道房子已经卖给A公司了吗?带着疑问,承办检察官调阅了卷宗材料,并去实地调查取证。

原来,A公司拿到房子后,既没有签订书面购房合同,也从未要求王强夫妇协助办理过户手续,房子一直登记在王强夫妇名下。

没有证据证明陆英知道王强夫妇曾把房子卖给A公司,且购房活动全都在房管局监管下进行,房价低于税票价格也有正当理由——房龄20多年,且有人病逝房中,王强夫妇自觉房屋价值受到影响。据此,检察官认为,房子价格虽然低于税票价格,但在情理之中,法院以此推断双方恶意串通,确认合同无效,明显不当。

2018年4月12日,徐州市检察院提请江苏省检察院抗诉。同年5月25日,省检察院向省高级法院提出抗诉。同年9月6日,省高级法院决定提审该案。

2020年10月23日,江苏省高级法院作出再审判决,认为A公司主张陆英母子明知或应知公司买房在先的证据不足;陆英母子购房前查询房屋权属情况,已尽到合理注意义务;房屋价格低于税票价格,当事人的解释合情合理,且并非显著过低,不能据此认定陆英存在明显恶意。故认定,王强夫妇同陆英母子间房屋买卖合同有效,因而撤销原一审、二审判决,驳回A公司的诉讼请求。

目前,房屋已经解除查封,过户手续正在办理中。

采光权纠纷诉讼无门

启动监督程序为申请人赢得一缕阳光

图片来源于网络,与正文无关

推开窗,清晨的第一缕阳光洒在脸上,一天美好的生活都从这里开始。然而,这缕阳光,对于申请人刘博而言却是奢侈品。

刘博与铜华公司系前后院邻居,铜华公司有座两层楼房,位于刘博房屋的南面,距离刘博房屋很近,严重影响室内采光。刘博一家人长年生活在每天光照不足的屋子里,享受阳光成了全家的奢望。

刘博多次与铜华公司交涉,要求铜华公司拆除涉案楼房,并赔偿因此给自己造成的损失,但均未得到解决。无奈之下,刘博将铜华公司告上法庭。

在法庭上,刘博诉称,由于铜华公司的楼房遮挡,自家房屋每天的光照时间仅一个多小时,冬至日见不到阳光,达不到国家规定的最低采光标准,因此自己与家人身心健康受到损害。

铜华公司辩称,公司楼房于1998年改建为两层,刘博的房屋是在2005年购买,且买房时就知道采光不好,10年后才来起诉,要求拆除楼房赔偿损失,没有法律依据。

法院审查后发现,铜华公司对楼房改建并未取得建设规划许可证,属于违章建筑,对于违章建筑的处理属于行政机关的职权范围,故认为刘博的诉请不属于法院受案范围,遂裁定驳回刘博的起诉。

这样的裁判结果让刘博始料未及。得知检察机关有对民事案件的监督权,于是,他来到徐州市检察院申请监督。

办案检察官依法调阅审判卷宗,并实地走访,测量观察,询问当事人和证人,慢慢厘清前因后果。铜华公司楼房原本只有一层,1998年时加盖一层,与刘博房屋之间相距仅5米左右,严重影响刘博房屋的采光。依照我国城市居住区规划设计规范的规定,住宅日照标准为大寒日大于等于2小时,冬至日大于等于1小时,老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时。该房屋显然无法达标。

检察官还了解到,铜华公司加盖的第二层楼房确实属于违章建筑。而刘博时隔10年才提起诉讼,是因为他原是铜华公司的职工,该房屋原为铜华公司所有,刘博自1990年开始租住在这个房子里,2005年时购买了该房屋。正是考虑到这层关系,刘博才不愿与铜华公司彻底闹翻。

检察官认为,这起案件并不是因违章建筑的权属而产生的纠纷,而是因采光而引发的相邻权纠纷。刘博以铜华公司楼房影响自家房屋采光为由提起诉讼并请求赔偿,属于人民法院民事案件受案范围,法院不受理该案,将导致刘博的诉权无法正常行使。

得出结论后,徐州市检察院立刻启动监督程序,依法就本案提请江苏省检察院抗诉。江苏省高级法院采纳抗诉意见,认为尽管城乡规划法第64条、第65条规定,未取得规划审批手续进行建设的,由相关行政机关处理,但本案并非因违章建筑的认定、处分引发的争议,而是刘博主张房屋采光权引发的相邻权纠纷,属于人民法院受案范围,遂将本案发回重审。

有意思的是,在重审过程中,刘博将赔偿损失的诉讼请求由10万元改为了1元。

再审法院认为铜华公司楼房确实妨碍刘博房屋的采光,依法支持了刘博要求赔偿损失的诉讼请求,判令铜华公司赔偿刘博1元钱。但是刘博要求拆除涉案楼房的诉请因系对违章建筑的处分,属于行政机关职能范围,法院不予审理。

这起因采光权引发的官司,也终于有了结果。

购房者违约却获胜诉

不支持监督申请,公开听证化解矛盾

图片来源于网络,与正文无关

在民事申诉案件中,最终由检察机关依法监督的案件,占比并不高,绝大多数均因法院判决并无不当等,被作出不支持监督申请决定。但是对于这类案件,徐州市检察机关也会在全面审查的基础上,做好释法说理和矛盾化解工作。

2016年10月,刘继因资金周转困难,想将名下的房屋出售,便与李源签订了房屋买卖合同,以170万元的价格将房屋卖给李源。合同约定:房款分3期支付,李源如不按时付清房款,刘继可收回房子、解除合同。

此后,李源按时支付了第一期房款,但后两期房款却没按约支付,直到刘继发出解除合同通知书,李源才又支付了部分房款,可尾款仍迟迟不付,刘继便将李源告上法庭,要求解除合同。然而,法院却认为,李源已经支付了大部分房款,房屋已装修入住,违约情节显著轻微,合同应当继续履行,遂驳回了刘继的诉请。

刘继来到徐州市检察院申请监督。于是,检察官找到李源调查。李源表示,签订合同时,刘继并没有告诉他房子已被抵押。但李源已支付大部分购房款,在刘继发出解除合同通知书后又支付了35万元,刘继也接受了。剩下的30万元迟迟没付就是担心拿不到房产证。况且房子早已装修入住,此时要求解除合同不合理。

案件全貌已清晰呈现。为公开公正审查此案,今年1月,徐州市检察院举行公开听证,让双方当事人充分发表了意见。具有法学专业知识的人大代表和人民监督员作为听证员,在听证后闭门评议。听证员认为,李源虽然违约,但违约程度较轻,为维护市场交易的稳定性,合同不宜解除。检察机关结合评议意见,集体讨论后认为本案判决正确,刘继对李源逾期付款的违约责任,可另行起诉主张。

随后,徐州市检察院依法作出了不支持刘继监督申请的决定,并耐心对其释法说理。最终,刘继对检察机关的决定表示理解。

为争楼梯间邻居不睦

发出再审检察建议后改判两家共有

图片来源于网络,与正文无关

俗话说,远亲不如近邻。楼上楼下的邻居低头不见抬头见,一旦因为纠纷闹上法庭,涉及的可不仅仅是钱的问题,更是耗费时间精力、令人烦心的事。

张宇和薛锋曾经就是这样一对“冤家”邻居。

2006年,张宇和薛锋协商共同购买案涉房产,薛锋购买一楼,张宇购买二楼。一楼楼梯间面积总计为17平方米,虽然低矮,但是也可以用来堆放物品,安放洗手池等。对于在二楼为附近学校学生开办午餐“小饭桌”的张宇来说,这个楼梯间起了不小的作用。

2012年,由于双方产生隔阂,薛锋将张宇起诉至法院,要求张宇返还案涉房产一楼楼梯间,并支付楼梯间的使用费。

一审法院认为,楼梯间属于双方共同共有,张宇因长期使用该楼梯间,需按照楼梯间面积、地段等支付楼梯间使用费4万元。

张宇不服,上诉到中级法院。法院审理认为,楼梯间作为楼梯下方的室内独立空间,不宜认定为共有。因一楼属于薛锋所购买的房产,法院因此判决该楼梯间应为薛锋所有,张宇因长期使用该楼梯间,需按照楼梯间的面积、地段等支付使用费4万元。

对于此判决,张宇仍不服,申请再审后,被法院驳回。

张宇下定决心,非把这个事给掰扯清楚不可。2019年3月,张宇向徐州市检察院申请生效裁判监督。

受理案件后,徐州市检察院民事部门检察官认真倾听了张宇的诉求:“当时我们联合买房时,没有对楼梯间的归属问题进行约定,但根据相关法律规定,楼梯间应当属于业主共有,而不是归一楼业主单独所有。现在法院判决认定那个楼梯间属于薛锋,还判我支付4万元使用费,我实在是太冤了。”

为查清案件的真实情况,承办检察官来到案涉房产所在地,进行实地调查核实,发现该楼房的一楼和二楼构造完全一样。而本案诉争的楼梯间是在楼梯正下方的独立空间,可以用来存放东西,能够起到储物的作用。

承办检察官根据实地调查情况,查阅相关法律规定后认为:涉案楼房的楼梯和楼梯间均应属于公用建筑面积,符合物权法第六章所称的共有部分。也就是说,张宇和薛锋同时依法享有对楼梯间的占有、使用、收益、处分的权利。二审法院认定楼梯间属于一楼业主单独所有的判决是错误的,应予以监督纠正。

为了快速解决双方当事人之间的矛盾纠纷,承办检察官一边做好双方的释法说理、矛盾化解工作,一边向中级法院发出再审检察建议。2020年11月,徐州市中级法院对此案作出改判,认定楼梯间属于业主共同共有。同时,法庭通过调解,促进双方当事人握手言和,并就楼梯间的合理使用达成了新的协议,由张宇支付给薛锋前期独自使用楼梯间的费用2万元。

自此,两个邻居恢复了安宁与和睦。

(注:文中人物及单位均为化名)

一门一户都关切

江苏省徐州市检察院副检察长 韩卫东

300多年前,清代诗人郑板桥曾经在诗中写道:衙斋卧听萧萧竹,疑是民间疾苦声。些小吾曹州县吏,一枝一叶总关情。

检察机关受理的民事申诉案件,就是与百姓关系最为密切的案件,案值或许并不大,但却事关老百姓的衣食住行、生老病死、家庭与友邻关系。

2020年10月14日,全国基层检察院建设工作会议深刻指出:就是这些“小案”、就是这些“天大的案件”——老百姓身边发生的大量民事纠纷中产生的案件,最能让人民群众感受到公平正义。

徐州市检察机关牢固树立“以人民为中心”的司法理念,把这些“小案”作为“天大的案件”来办,通过“小案大办”,力求把每一个民事诉讼监督案件办得精细、办到极致,努力解决老百姓的操心事、烦心事、揪心事。

鉴于住房对于百姓的特殊意义,徐州市检察机关把办理涉住房案件作为工作中的重中之重来办理。办案中,树立精准监督理念,规范办案流程,严格证据标准,紧盯法律适用,强化外部监督,力争把每一起案件都办成精品案件,力求让正义的阳光照进每一个房间。

对于民事检察官来说,民事检察监督,绝不仅仅是区分对与错,更是一次播种善意的过程、一次构建和谐的努力。在办理民事监督案件过程中,检察机关应让申请人充分阐述申请监督理由,运用调查核实权查明案件事实。对于较为复杂或存在争议的案件,应积极通过公开听证的方式,主动听取双方当事人的意见,并接受社会监督。在依法监督的同时,还应注重对不支持监督申请案件的矛盾化解和释法说理。对于法院判决无误的案件,邀请代表委员和律师参与公开听证和公开答复,共同做好调解或释法说理工作,最终达到化解矛盾的目标,全力做好息诉罢访工作,共同维护司法权威,维护社会和谐稳定。

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每晚九点半,不见不散哟

来源:检察日报

作者:唐颖 柳红翔 江号明 韩卫东

原标题:《这些涉房案,都是“天大的案件”!|今晚九点半》

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