浦东迪士尼新镇 “国开行式”城镇化的上海机会

        城镇化是个机会，前提是你得有钱。

        在上海，由非政府辖属商业公司主导下进行一级土地开发的新城项目，美兰湖新镇可能是第一个。国开金融副总裁左坤是这么概括美兰湖的：配套啦，学校啦，环境啦，都是他们（指负责实际一级开发的上海置业）政府没掏一分钱获得个漂亮的小城镇。

        左坤说：“我曾经让施总（上海置业董事长施建）算了笔账你挣了多少钱，他说过去十年挣钱了六十七个亿。”

        话说美兰湖已经没啥地了，想想最初的地价和目前的房价，必须承认是个大提升。于是澎湃记者的眼光必须放远，告诉你上海第二个类似项目在哪里。

        答案是浦东原六灶镇（已经并入川沙）。项目很神秘啊，虽然上置集团占了40%的股份，但在两家上市公司上置集团有限公司（01207.HK）和中国新城镇发展有限公司（01278.HK）的2013年报里都没有出现。

        可以判断它比美兰湖项目推进速度肯定要快一点儿，原因在于，主导这个项目的是我国那个巨大的财主：国家开发银行！由于靠近迪士尼，这个项目在国开的文档里被命名为“浦东迪士尼新镇”。

        一期可出让用地超过2.3平方公里

        看一下国开金融对于这个项目的描述。

        上海浦东迪士尼新镇项目位于浦东新区心脏地带——原六灶镇，项目距浦东机场15公里，距高铁上海东站3公里，与建设中的迪斯尼乐园一路之隔。总面积15平方公里，分两期开发，首期4.6平方公里，可出让商住用地不低于总用地50%。

        项目定位：以旅游服务、现代都市工商业为主导的“国际乡村快乐小镇”。

        项目公司由国开金融、上置集团、川沙新镇政府联合发起设立，注册资本10亿元，三方股东出资比例分别为40%、40%、20%。

        资料显示，国开川沙（上海）城镇投资发展有限公司于2013年9月底完成工商登记、税务登记和企业代码登记，正式落户川沙。

        接下来，和澎湃记者一起看规划。

        据规划图纸显示，上海市浦东新区川沙新镇六灶社区项目，四至范围东至规划吉秋路，南至焙灶港，西至南六公路，北至六灶港。规划用地面积214.23公顷，建设用地面积188.38公顷。规划建设内容包括居住用地、公共设施服务、基础教育设施、道路广场、市政公用设施、绿地等。

        地块指标（居住用地）：

        

        商业是这里：

        据拆迁安置办相关人士透露，02-01、03-01、07-01、08-01地块有可能成为迪士尼四期项目拆迁安置房源的地块。在这里：        采访的时候，项目公司负责人没有对澎湃记者说具体地块上市时间，但据澎湃记者的了解，已经有开发商拿到了土地推介手册。

        “国开式城镇化”的赚钱效应

        国开行算是政策性银行，但国开金融更关注回报。很简单，你投了钱，必须得挣到更多。

        国开金融说：浦东新区已承诺授予开发公司独家开发权，并在土地出让指标、土地收益等方面予以支持。

        根据《理财周报》，国开上海新城镇发展基金的浦东六灶项目中，城市发展基金按照土地整理成本300万/亩，土地价值8年内由现有550万/亩逐渐增至1000万/亩。保守测算，IRR将超过25%。

        了解下国开金融的城镇化运作。国开金融有限责任公司是国家开发银行下属全资子公司，于2009年8月成立，注册资本金达350亿元，主要从事私募股权基金（PE）、直接投资、投资咨询和财务顾问等业务。2012年，注册资本金增加至476亿元。城镇化是其一大重要板块。

        国开行对他们城镇化运作模式的描述是这样的：

        在传统土地财政模式下，一次性拍卖土地虽然使地方政府获得短期收益，但却难以分享未来城镇发展的长期收益，同时政府也难以在土地二级开发中发挥有效影响力，不利于城镇化的统筹协调发展。国开金融与地方政府合作成立市场化运营平台，有助于为地方政府带来长期稳定价值。

        一是共同持有城镇化发展中的战略性资源和经营性资产（城市运营性基础设施，以及高端写字楼、酒店、商业和休闲设施等）。

        二是讲合作平台实现资本市场上市，打造区域发展的市场品牌，获取资本市场的超额收益。在央企基本完成上市目标后，具备条件的地方国企，特别是从事城镇综合开发的市场化机构有望走向资本市场，这将是一个重大战略机遇。

        2013年10月10日国家开发银行旗下的子公司国开国际（国家金融的香港上市平台），落实以14.4亿港元，认购中国新城镇逾53.47亿股新股，国开国际持股增至54.32%，成为中国新城镇最大股东。

        最后看一下他们的全国布局，很惊人的。