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杨小明详解前滩构图谁能抓住下一个陆家嘴的机会？

澎湃记者周祺瑾

2014-07-23 07:25

来源：澎湃新闻

∙ 地产界 >

及第行关注上海所有最前沿区域，今天是重磅：被称为“陆家嘴升级版”的浦东前滩。

澎湃记者千方百计找来前滩操盘人，陆家嘴集团总经理杨小明，为读者详细解读前滩的开发思路以及招商方向。

大家有没有好奇从2013年40-01地块公开出让以后，规土局再无前滩地块挂出？即使是同期预公告的29-03地块也没有出现。

稍微解释下，那是因为政府对前滩开发的预期非常非常高。按照杨小明的思路，这一地区的整体规格将超过陆家嘴。

现状就是，自从那个国内还没有啥特别地标性建筑的亿城勇猛高价拿到那块地以后，开发公司决定不走挂牌路线了……（请读者自己体会）

特别提示：在前滩做商办门槛极高，但是，住宅地块今年开始出让了，根据规划，前滩住宅总面积为90.34万平方米，还是个好机会是不是？

根据上海规土局公布的控制详规划，前滩北起川杨河，南至中环线（华夏路），东起济阳路，西至黄浦江，总用地面积283.17公顷（2.83平方公里）。其中，将有350万平方米的建筑容量，计划打造集总部商务、文化传媒、体育休闲等功能于一体的城市副中心。

2.83平方公里是个什么概念？——2/3个静安区，2-3倍的陆家嘴。这个体量能容纳多少建筑群，聪明的你应该很清楚。不仅仅是面积大，而且前滩的先天条件十分优越。

地理位置来说，该区域西临黄浦江，属于滨江区域一线江景配置。交通四通八达，周边有卢浦大桥，打浦路隧道，西藏路隧道，未来还将有一条越江隧道。澎湃记者亲身经历，从前滩到淮海路，人民广场，非高峰时段，十五分钟以内。此外，这里还是轨道交通6号，8号，11号线的交汇点，交通先行什么的，如今规划很完善了。

定位：零时差对接纽约伦敦

用杨小明的话来讲，他老人家到前滩的第一件事就是“想象”，比如一个顶级的外国企业来这边找办公地，他会选择陆家嘴还是前滩？如果是前滩，他会需要怎样的办公环境，需要怎样的配套？在这番想象后，他做了前滩的规划，于是开始开路造桥。要知道，这位杨小明先生带领的陆家嘴集团是浦东开发四大公司之一，他个人曾开发过陆家嘴和金桥，由陆家嘴打造的前滩，都是杨小明老人家在一步步总结当年陆家嘴和碧云社区的经验上摸索出来，并且不断优化的结果。上海市政协副主席、浦东新区区长姜樑把前滩归纳为浦东陆家嘴的“升级版”。

具体来说：

一是更重生态文明，前滩整个区域中有约三分之一的区域用于绿化。而且这些绿地中规划了人行道，和自行车道，实现人和自然景观的亲密接触，这和陆家嘴那边“不得入内”的绿化有很大的区别。

（看图，巨大的绿化面积）

二是从功能定位上看，陆家嘴金融城主要以商办为主，前滩则包括全球化城市综合体、国际化居住社区、媒体城、能源中心等。未来5-10年，这些功能性项目将陆续现身。

三是国际化程度更高，前滩将建设“24小时城市”，实现与纽约、伦敦等国际金融中心的“零时差”。

商办自持至少70%，住宅也要持有

前滩很热，但是进前滩很难。

2012年，前滩的首幅地块进入竞拍阶段，海航集团旗下的亿城集团总价16.7亿元，溢价率高达44.5%，楼板价近3万/平方米。可以看得出各大开发商对于前滩板块的饥渴程度。

但是，各位有没有发现，亿城之后，前滩就没有地块出现在公开市场上了，之后几个开发的，都是通过陆家嘴的股权转让完成？也就是说，目前所有入驻的开发商，都是陆家嘴经过过滤的。

陆家嘴不是单纯的土地一级开发商，还负责了区域整体定位规划的职责。杨小明透露，陆家嘴的逻辑是，前滩的功能之一是总部办公，未来对于租金收入的预期是很高的，有多高，说出来估计你觉得不敢想象。Anyway，要实现这一预期，就需要一等一的租户，一等一的租户需要一流的办公楼，谁能做到这一点？顶级的开发商。

据悉，杨小明刚到前滩，就去找了铁狮门，话说铁狮门和陆家嘴集团还是有渊源的，这里就先不展开了，根本原因是因为人家打造了美国的地标——洛克菲勒。铁狮门有一张名单，每个他建造的项目里会有一批忠实的租户，70%以上都是著名的跨国企业。铁狮门和前滩的合作显然会是一个双赢的局面。

这就告诉大家，进驻前滩的首要条件，是你是否足够优秀，优秀到既有能力造一流的办公楼，又有能力带来优秀的租户。

实际上，陆家嘴希望开发商是通过自持来经营商办项目的，这是成熟的模式，而不是快速开发快速卖的野蛮模式，因此，未来前滩的商办项目，全部都会对自持比例有约定，据悉最高出售比例不超过30%。

这里就有两个消息，好消息是前滩的地价不会特别高，坏消息是开发商不能靠出售套利，只能靠经营。仅凭这一点，国内能胜出的开发商没有几家，大家想象一下，一个动辄数十亿上百亿的项目你必须拿在自己手里，这需要多大的资金沉淀。

这可不仅限于商办地块，未来的住宅地块也是如此。2014年，前滩的住宅地块将陆续出让，这是个好机会。据悉，对于住宅地块的开发商，会承诺有一定比例的房子是出租而非出售，换句话说，开发商能承担多大的土地成本，自己算算后再决定是否出手吧。

已经引入铁狮门

下面澎湃记者带你看看前滩近两年的进展，绝对是一手货。

去年，前滩完成18条道路和3座桥梁的建设，敷设各类配套管线近114公里，道路总面积59万平方米，工程完成量约占前滩道路总工程量的89%以上。

看道路图：

前滩目前最大的任务是招开发商，看看有哪些项目已经开工了吧。

北美中心：容积率面积35万平方米的城市综合体，已引进美国铁狮门为合作开发商，已进入方案设计阶段；提一句，铁狮门是通过股权转让方式进入前滩开发的。

前滩中心：容积率面积42万平方米的超大城市综合体，包括一栋270米的前滩最高建筑。项目已引进陆家嘴股份公司为合作开发商，处于方案设计阶段。

D组团的一幅土地：为40#地块，容积率面积5.7万平方米，引进海南航空集团下属亿城集团进驻开发。

能源中心：引入上海电力合作开发。目前已成立合资公司，进入项目方案设计阶段。

惠灵顿国际学校：容积率面积3.6万平方米，由前滩公司自主开发，并引进历史悠久、全球一流的英国教育品牌——惠灵顿国际学校。学校于2012年底开工，至2013年底已完成土建竣工。

八一八这个惠灵顿国际学校，英国惠灵顿公学（Wellington College），1859年宣告成立。是维多利亚女王为纪念大不列颠军事家并曾两度任英国首相的惠灵顿公爵而命名。是英国最大和最辉煌的世界顶级贵族名校之一。2013年2月28日英国惠灵顿公学28日正式签约入驻上海，将是惠灵顿公学在中国继天津之后开设的第二个分校区

今年8月，该校将启动招生工作，接收幼儿园至6年级的初级班和7－10年级的高级班。乔英说，第一年计划招生300人，以总共13个年级计算，该校的学生规模大概在1500人。根据教委规定，上海惠灵顿国际学校目前只限招收外籍人士以及港澳台人士的子女。

除了惠灵顿国际学校之外，前滩还将引入莱佛士医院。

企业天地项目：容积率面积44万平方米，由前滩公司自主开发，将成为集聚中外现代服务业企业总部的重要办公基地。目前总量14万平方米的企业天地一期已开工建设。