菜鸟网络为什么慢了？

        马云叫嚣着菜鸟网络这概念三年了，但进展缓慢。转眼阿里巴巴都要上市了啊，最高估值2480亿美元啊！

        澎湃为马云捉急啊，不是2011年就开始拿地了么，现在都三年了，才天津一个项目有租金收入，北上广深居然都木有项目出来，现在还在租别人的仓库。菜鸟网络做的是大平台大数据我们懂啊，可你得先把仓库先造好再说啊，否则为毛别人要加入你这个平台，有啥好处呢？

        菜鸟网络都注册一年了，实缴注册资本金只有15亿元，现在最新的股权结构是：天猫由43%增持至48%，沈国军的公司32%，复星旗下的星泓10%，三通一达各占了点点。

        虽然前段时间沈国军为了菜鸟这出资还发了一个方正信托，但钱现在不是菜鸟慢腾腾的原因，你瞧瞧这几个股东都是在中国玩钞票玩得精彩的很的主儿。原因呢有三。

        首先是地少啊，马云大概很天真，不知道中国土地都是有指标这回事。一位从事物流地产的童鞋感慨，“马云和地方政府谈项目，都是1000亩以上谈的。这对政府来说，很难。就说上海吧，全市用地指标一年只有1万亩，每个区分摊下来最多1000亩，撇开住宅和其他配套，可能工业用地指标只有300至400亩。政府肯定不愿意1000亩这么谈，不可能一年只做马云一单生意，剩下的日子都开天窗啊。”马云这谈法，只能去三四线城市了，但电商需求最大的不要说就是四个一线城市了，钱多人多需求多。而且上海的工业用地都改20年了，马云你造吗？

        然后啊是外资基本垄断了。来自世邦魏理仕的数据显示，普洛斯一家的市场份额就超过60%了，加上其他外资，留给中国开发商们的只有泪水和一个市场份额个位数的梦了。第三方物流和直营品牌客户都快被瓜分完了，NOW留给菜鸟的只有股东以及和你合作过的各种情谊在。

        最后呢是最致命的，不专业啊。就仓库这么一两层的东西，你都进展这么慢，当人家MHS（MaterialHandling System）做了N年，你家仓库有啥特别的非你不可的理由让人家租下来。

        有一说一啊。菜鸟的股东多了有一个问题就来了，马云以菜鸟的名义去和地方政府谈土地，沈国军也这么做，郭广昌也这么做，那这里面就有一种微妙的所在了，大家自己领会。

        接下来，澎湃要用大量的数据，告诉你，中国的物流地产市场正在发生以及将会发生什么事儿。菜鸟网络，你慢了！       

        去年上海只卖了5块物流用地

        地少，而且越来越少，上海工业用地改成20年了，除非是重大项目才可以申请50年。

        据说这工业用地的指标一年只排2档，春天秋天各一档，慢慢排队，当然重大项目也是可以插队的。

        以前土地供应大部分都是工业，现在工业用地也开始紧缩了，据世邦魏理仕统计，2013年全年工业土地供应为585万平方米，仅为2011年的一半。

        物流用地少之又少，因为税收贡献低啊，房子层数少租金也低，你听说过亿元楼但听说过亿元仓库的么？世邦魏理仕统计，上海2013年全年物流用地出让仅5宗成交，土地总面积不足30公顷。2011-2013年的三年间，上海物流仓储用地出让面积分别为60万、40万和27万平方米，仅占工业用地出让面积的3%左右。

        (数据来源：世邦魏理仕)

        奇货可居。君不见嘉定、青浦的仓库还没造好，就实现100%的预租率了。

        这一切都在表明，抢滩上海物流用地的时代过去了，现在有钱你也只能买别人的，租别人的。

        上海各区仓库租金一览：

        （数据来源：戴德梁行）

        

        仓库回报率最高vs高大上仓库太少

        买仓库的投资回报率比豪宅高了去了。

        不信你看：

        

        这趋势，不难理解仓库也成了投资者们的新宠了。而上海的仓库是他们目前的最爱，世邦魏理仕数据显示，自2011年以来，国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元，其中上海独占九成。

        （数据来源：世邦魏理仕）

        全国的优质仓库太少。

        2011-2013年的三年间，主要仓库发展商在国内的优质仓库建成面积增长约150%；2013年底的总存量超过1100万平方米。这个数字是非常少的，国内仓库大部分都是老陈旧，非常不科学，不符合高端货物的需求，更别提定制化需求了。

        

        

        普洛斯一家独大

        来自万科的毛大庆先森又说了，万科要成为中国的普洛斯啊，万科正在与黑石探讨合作，向普洛斯学习。

        这里提醒一下，普洛斯已经在中国一家独大了，包含股权战略投资的华市场份额超过60%。

        

        人家都在这里了，你学习什么？有你什么事情吗？

        普洛斯低调地把第二名甩开了几个街区，就以上海和江苏的市场来看，土地储备是惊人的多。

        

        （数据来源：戴德梁行）

        中国也是普洛斯全球增长最快的市场。

        

        （数据来源：普洛斯2013年年报）

        普洛斯不管是已完成仓库、在建仓库还是土地储备都是第一名的风范。

        （数据来源：普洛斯2013年年报）

        普洛斯在中国的租户TOP3分别是亚马逊、德邦和唯品会，第三方物流和零售是眼下最强劲的需求，定制化的仓库需求也旺盛，所以各位玩物流地产的后起之秀，请先打好基本功。如果你以绿城玩住宅的精益求精玩仓库，那绝对有你的粉丝存在，但如果以高周转玩金融杠杆的态度玩，留给你的可能只有渣渣了。

        （数据来源：普洛斯2013年年报）

        2014年2月，普洛斯宣布获得中国投资者财团最高达25亿美元（约合152亿元人民币）的投资并签署战略合作协议。该财团包括大型中资保险机构、中银集团投资和厚朴基金等国企和投资机构。普洛斯集团首席执行官梅志明表示，公司预计将在两年左右的时间里使用上述投资资金继续在中国扩张。

        所以啊，当你站在起跑线上人家已经准备冲刺了，这时候还比什么？学会享受孤独吧。

        普洛斯在中国的布局及租金：

        菜鸟模式还玩得下去吗

        菜鸟的模式是自建自营+第三方配送+物流配送安装体系。

        戴德梁行工业部华东区主管董事苏智渊是这么

        看菜鸟模式的：

        

        自建自营是第一步，但现在进展缓慢。

        菜鸟的仓库有何特点，不知啊。世邦魏理仕中国区工业及物流服务部主管高级董事罗瑾表示，“阿里希望吸引的不只是天猫和淘宝的自有品牌，还有直营品牌。但对直营品牌而言，如果阿里的仓库物流形态并无特别之处，为什么要租阿里的仓库？”

        菜鸟虽然不缺钱，但是运营建造仓库的经验甚是缺乏，而这方面的团队在短时间内难以组建铺开。于是，菜鸟还在租用别人的仓库，在北京空港租下6.8万平方米的仓库，在苏州也从嘉民集团手中租下了54880平方米的仓库。

        2011年底，阿里在天津京滨工业园投资建设的华北电子商务物流中心项目，总投资30亿元，总占地1500亩，其中一期投资10亿元。

        这是菜鸟最早交付使用的仓库。世邦魏理仕的数据显示，阿里在天津的10万平方米可出租仓库已满租，租户都是合作的快递公司和商家，平层仓库的租金是0.93元/平方米/天，两层仓库的租金是0.71元/平方米/天。第二期仓库将在年内入市，预租面积也是10万平方米。

        而京东和苏宁的步伐明显更快。京东5月19日向美国证券交易所更新递交的F-1招股书显示，京东已在全国34个城市拥有82间仓库，总建筑面积超过130万平方米。京东宣称还将进一步在三线和一线城市扩大版图。

        菜鸟PK京东慢了：

        跟苏宁比也慢了：        对于菜鸟而言，这些外资物流开发商是否愿意加入菜鸟的网络体系还是个大问号，因为这些有经验的外资工业地产商已经有庞大的客户群体来源，他们的很多仓库在建成之前就已被预租，其中包含因电商兴起而催生的庞大的物流需求。

        一方面物流用地供应紧缺，另一方面已被外资垄断的物流地产格局难以打破。马云对菜鸟的豪赌结果，何时能揭晓？