张玉良：未来3至4个月楼市仍比较严峻

绿地集团董事长、总裁张玉良认为当前中国房地产市场，分化将进一步加剧。

       绿地集团董事长、总裁张玉良近日在接受澎湃记者采访时称，下一个十年对中国来讲仍然会是一个比较有利发展的时期。绿地要坚持转型，要抓住国家新型城镇化这个发展阶段，适应市场需求，尊重经济规律。

        张玉良表示，当前中国房地产市场，分化将进一步加剧。市场较去年同期大幅下滑，部分地区房价下降，部分城市供大于求情况严重，也有一些企业出现困难。流向房地产企业的信贷资金大幅减少，银行对个人刚需及改善性住房的需求减少贷款供应，成为致使销售下滑的重要因素。部分三四线城市由于人口流出、经济下滑等因素，市场需求缩小，且前几年供应量大大超过需求，形成供应过剩，下阶段部分省会城市可能也将出现这种局面。对这些新情况、新特点若不加以分析和应对，问题暴露越多，后面会积累更多风险。短期来看，预计未来3-4个月市场会继续呈现比较严峻的状态。

        近期部分二三线城市交易大幅下滑，芜湖，南宁，铜陵等地先后出台救市政策，市场对于政策松绑的呼声一浪高过一浪。

        张玉良称，随着市场情况短期呈现比较严峻的状态，外部环境可能会发生一些变化，但我不认为这是“救市”，而是中央及各地为国家经济的稳定增长，按照市场化原则有所作为，随着时间的推移会起到一定调节作用。

        至于调控方面，张玉良称，任何政策都要尊重规律，年初提出双向调控，就是为了平衡整个市场状况，市场好的地方政策倒过来调控，市场差的地方政策要正向，不搞一刀切。其次，要支持刚需、改善型住房需求，人民银行要求各商业银行提供贷款，我觉得这就非常好。对于已经供大于求的三四线城市，过去几年制定的限购政策是否还要继续，我认为当前正好是回归市场化调控的契机，但首先要考虑会不会反弹，要研究风险，对于条件不成熟的区域要继续加强监管。

        房地产企业以往的高速增长，高盈利模式已经不可复制，未来房地产企业靠什么保持发展？张玉良称，未来中国将继续保持稳定、中速增长的基本经济格局，未来十年我们仍将处在每年一个百分点农村城市化、新型城镇化一个亿的人口集聚到城市的基本发展阶段。在这个特定发展时期，必然会产生市场需求。同时，经济结构调整也会为房地产提供很大的空间市场。中长期来看，房地产行业仍有空间，特别是未来5-8年。

        绿地也提出了未来战略模式，国内靠转型，国外靠国际化。

        绿地在多年前就不断加大产业地产投资力度，目前已经确定十几个空港产业园、高铁商务区项目。张玉良称，当住宅产品增幅放缓的时候，商业、产业类产品需求很大，去年，绿地产业、商业地产增长80%，今年这部分的销售业绩还要增长50%以上。当然，做产业地产肯定要比单纯做住宅复杂得多，要推动产业园的持续运行，需要广泛的社会资源。既要“短平快”，还要中期、长期的资源配置，但长期来看必定会大大增强企业的竞争力、稳健性。

        国际化方面，绿地累计在海外投资已经超过200亿美元，海外收入今年将超200亿人民币，2015年海外销售目标超400亿。

        张玉良表示，出海经营是中国大企业的必由之路。同时，现在仍是海外投资非常好的窗口期，其经济正在由低速增长变为稳步增长，资源价格相对合理。此外，以中国消费市场向海外延伸的，中国出去的中产阶级首先对中国企业有认同感。关于企业的本土化，我认为最终一定是要本土化，但过程是渐进的。各国各地法律、文化、市场差异巨大，如果本土化不足，很难有效适应；如果在条件不成熟时完全本土化，可能成本控制、执行力会面临挑战。因此需要有过渡期，用人方面国内派驻与当地招聘结合，用企业制度、文化去实现有效管控。