房地产也要营改增,税率11%

澎湃讯

2014-06-03 16:38 来源:澎湃新闻

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目前房地产业营业税是5%,建筑业营业税是3%。营改增之后,这两个行业的增值税很有可能是11%。由于税率上升比较明显,引发了一些业内人士的担忧。 徐晓林 澎湃资料

       澎湃讯 房地产行业也将纳入营改增范畴,从目前营业税的5%税率变为增值税的11%税率,是不是多交钱就看你房产增值幅度多大了。
       据新华社旗下《经济参考报》报道,随着2015年年底全行业完成营改增的期限渐近,尚未纳入营改增的行业已经纷纷着手准备。目前财税部 门已经开始着手对房地产业进行营改增调研,房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%。对此,有专家表示,如房地产业价格上升空间有限,营改增后房地产商的盈利将受到影响,日子恐将更加难过。
       据记者了解,财税部门和房地产商关于营改增的沟通早在2013年年底就已经开始,一 些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。今年三四月间,万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已经将自己 形成的调研材料交给相关财税部门。
       据业内人士介绍,很多调研细化的程度很高,不过目前主要是收集房地产行业的信息,调研还处于初期阶段,具体实施方案尚无定论。
       不过,记者了解到,房地产业和建筑业很可能同时纳入营改增,并适用11%的税率。安永会计师事务所间接税合伙人梁因乐在接受《经济参考报》记者采访时称: “根据安永的理解,我们认为金融、建筑业和房地产最迟应该会在明年下半年同时纳入营改增。”他解释道:“因为很多房地产开发商的资金来自金融机构,如果没 有同时开始营改增,会对上下游链条的抵扣造成一定压力。”
       普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣告诉《经济参考报》 记者“因为建筑业的税率在财税【2011】110号文中规定为11%,所以房地产应该会与之一致,税率也应该是11%。梁因乐也告诉记者:“建筑安装、房 地产业比金融业简单,根据营改增前期文件及营改增从开始实施到最近入围行业的情况,建筑安装及房地产业是比较有机会按照11%的税率缴纳。”
       对此,财政部财科所副所长刘尚希告诉《经济参考报》记者,房地产业营改增还没有出台具体方案,虽然110号文有规定,但不排除将来方案出来后在税率、征收方式上再做调整。
       谈及房地产业营改增的最大挑战,多位专家认为是房地产市场的价格问题。胡根荣告诉记者:“将房地产业放在最后纳入营改增行列可能是出于对房价的考虑。如果房价上涨恐怕会带来不好的影响,所以说房地产业最大的难题在于如何减少营改增对房价的影响。”
       梁因乐也认为房地产业营改增最大的挑战是房地产市场价格,在房价上升空间有限的情况下企业盈利或受影响。
       目前,我国房地产市场“热情消减”,处于微妙的调整期,不少人士称楼市拐点已至。专家认为,如果明年房地产业纳入营改增,很可能会使房地产商的日子更加难过。
       “如 果企业对企业之间以增值税是价外税的原则进行房地产交易,因为有进项税抵扣,那么税率高低对企业的影响并不大。但是如果房地产是卖给个人的,因为个人买家 没有进项税可以抵扣,就可能存在市场价格的问题了。”梁因乐说“如果房地产企业不能随意涨价,又不能把因为营改增带来的成本完全转嫁到价格上,那么企业的 收入就会减少,盈利就会相继受到影响,这就不仅仅是税负的问题了。”
       目前房地产业营业税是5%,建筑业营业税是3%。营改增之后,这两个行业的增值税很有可能是11%。由于税率上升比较明显,引发了一些业内人士的担忧。
       刘尚希告诉记者,11%的增值税税率表面看比较高,但这是可以抵扣进项税的,而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前,没办法判断税负上升还是下降“抵扣多的话也许缴税会比较少,但是抵扣少的话可能税负就比较高。”
       对 此,梁因乐告诉记者:“一些企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出,如果没有特别的过渡政策,企业就会在没有进项税抵扣的情形下缴纳销项税,造成较大的税负提升。不动产的金额很大,在税率上涨明显而不能对进项进行抵扣的情况下,对企业的影响会很大。”
       专家认为,为了解决这些问题,可能需要在制定方案时出台过渡政策。过渡政策有三种可能的方案:一是让已有的老房产继续缴纳营业税;二是根据楼房的年龄对销项税打折;第三种是国家给房企提供一个可抵扣的虚拟进项税。
       “第 一种方案可行性较低,第三种方案需要国家财政补贴较多,国家可能未必愿意如此大力补贴房地产行业。”梁因乐说,“最终的方案如何定,除了财税部门之外,地 方政府、建委也会参与。不同于现代服务业、金融业等行业,房地产企业和其监管部门的关系比较密切。”
       
       
责任编辑:刘秀浩澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 营改增,房地产
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