房地产也要营改增，税率11%

        澎湃讯 房地产行业也将纳入营改增范畴，从目前营业税的5%税率变为增值税的11%税率，是不是多交钱就看你房产增值幅度多大了。

        据新华社旗下《经济参考报》报道，随着2015年年底全行业完成营改增的期限渐近，尚未纳入营改增的行业已经纷纷着手准备。目前财税部 门已经开始着手对房地产业进行营改增调研，房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%。对此，有专家表示，如房地产业价格上升空间有限，营改增后房地产商的盈利将受到影响，日子恐将更加难过。

        据记者了解，财税部门和房地产商关于营改增的沟通早在2013年年底就已经开始，一 些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。今年三四月间，万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已经将自己 形成的调研材料交给相关财税部门。

        据业内人士介绍，很多调研细化的程度很高，不过目前主要是收集房地产行业的信息，调研还处于初期阶段，具体实施方案尚无定论。

        不过，记者了解到，房地产业和建筑业很可能同时纳入营改增，并适用11%的税率。安永会计师事务所间接税合伙人梁因乐在接受《经济参考报》记者采访时称： “根据安永的理解，我们认为金融、建筑业和房地产最迟应该会在明年下半年同时纳入营改增。”他解释道：“因为很多房地产开发商的资金来自金融机构，如果没 有同时开始营改增，会对上下游链条的抵扣造成一定压力。”

        普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣告诉《经济参考报》 记者“因为建筑业的税率在财税【2011】110号文中规定为11%，所以房地产应该会与之一致，税率也应该是11%。梁因乐也告诉记者：“建筑安装、房 地产业比金融业简单，根据营改增前期文件及营改增从开始实施到最近入围行业的情况，建筑安装及房地产业是比较有机会按照11%的税率缴纳。”

        对此，财政部财科所副所长刘尚希告诉《经济参考报》记者，房地产业营改增还没有出台具体方案，虽然110号文有规定，但不排除将来方案出来后在税率、征收方式上再做调整。

        谈及房地产业营改增的最大挑战，多位专家认为是房地产市场的价格问题。胡根荣告诉记者：“将房地产业放在最后纳入营改增行列可能是出于对房价的考虑。如果房价上涨恐怕会带来不好的影响，所以说房地产业最大的难题在于如何减少营改增对房价的影响。”

        梁因乐也认为房地产业营改增最大的挑战是房地产市场价格，在房价上升空间有限的情况下企业盈利或受影响。

        目前，我国房地产市场“热情消减”，处于微妙的调整期，不少人士称楼市拐点已至。专家认为，如果明年房地产业纳入营改增，很可能会使房地产商的日子更加难过。

        “如 果企业对企业之间以增值税是价外税的原则进行房地产交易，因为有进项税抵扣，那么税率高低对企业的影响并不大。但是如果房地产是卖给个人的，因为个人买家 没有进项税可以抵扣，就可能存在市场价格的问题了。”梁因乐说“如果房地产企业不能随意涨价，又不能把因为营改增带来的成本完全转嫁到价格上，那么企业的 收入就会减少，盈利就会相继受到影响，这就不仅仅是税负的问题了。”

        目前房地产业营业税是5%，建筑业营业税是3%。营改增之后，这两个行业的增值税很有可能是11%。由于税率上升比较明显，引发了一些业内人士的担忧。

        刘尚希告诉记者，11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前，没办法判断税负上升还是下降“抵扣多的话也许缴税会比较少，但是抵扣少的话可能税负就比较高。”

        对 此，梁因乐告诉记者：“一些企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出，如果没有特别的过渡政策，企业就会在没有进项税抵扣的情形下缴纳销项税，造成较大的税负提升。不动产的金额很大，在税率上涨明显而不能对进项进行抵扣的情况下，对企业的影响会很大。”

        专家认为，为了解决这些问题，可能需要在制定方案时出台过渡政策。过渡政策有三种可能的方案：一是让已有的老房产继续缴纳营业税；二是根据楼房的年龄对销项税打折；第三种是国家给房企提供一个可抵扣的虚拟进项税。

        “第 一种方案可行性较低，第三种方案需要国家财政补贴较多，国家可能未必愿意如此大力补贴房地产行业。”梁因乐说，“最终的方案如何定，除了财税部门之外，地 方政府、建委也会参与。不同于现代服务业、金融业等行业，房地产企业和其监管部门的关系比较密切。”