高利贷式融资后遗症：地产私募兑付风险被指“今年肯定爆发”

        中国楼市不再火爆所带来的是金融行业的连锁式危机，市场火爆时动辄20%的房地产私募基金如今正面临着兑付风险集中爆发。据新华社旗下《经济参考报》报道，有业内人士提醒：“今年肯定会在一定程度上爆发房地产基金产品兑付风险。”与此同时，信托产品也正在面临同样的境遇。

 “高利贷”式的融资

        清科研究中心发布的《2013年中国私募房地产投资基金年度研究报告》显示，2013年新募房地产基金数量同比增长逾40%，总计132支。《经济参考报》报道称，在当前楼市的深度调整期，一些这类基金重新调整策略，另一些小的基金则干脆被“清退”出市场。

        清科研究中心分析师苗旺春称，截至去年9月，国内房地产私募基金的收益率平均为20.0%，也就是说，地产商向房地产私募基金融资的平均成本为20.0%左右。上述房地产私募基金人士表示，有些小的房企通过私募基金的融资成本甚至达到30%也不奇怪，堪比“高利贷”，但他们肯接受，因为房价涨起来，房子卖出去，利润就覆盖了融资成本还能挣钱。

兑付风险“今年肯定会爆发”

        但是，进入2014年以来，房地产成交量价齐跌。华融证券研究报告显示，前5个月全国市场商品房成交下滑明显，商品房成交面积累计同比下降17.65%。从上市房企5月业绩快报来看，除万科、恒大等龙头房企在促销的带动下，出货量较高外，多数房企下滑明显，甚至难以完成全年任务。一些房企倒闭现象也已经出现。

        业内人士已发出警告。建银精瑞资本副总裁刘东此前预计：“今年肯定会在一定程度上爆发房地产基金产品兑付风险。”长富汇银投资基金管理(北京)有限公司总裁张保国此前表示：“今年和明年是房地产私募基金风险的集中爆发期。”

        在这轮楼市的调整中，房地产基金也将迎来一轮洗牌。一规模较小的私募基金合伙人直接表示，目前，现在所有项目都不再做，可以说几乎退出了一级市场投资。“目前的情况下，风险这么大，很多小的基金公司已经没法做了。要不就退出，要不就直接入股大的开发商。”他直言。

一些风险事件已经发生

        财通基金子公司财通资产在去年12月17日和30日分别发行的两期光耀扬州全球候鸟度假地资管计划，便因债务人光耀地产的资金链断裂陷入兑付危机。

        整个行业整体变得更为小心翼翼。张保国坦言，其已经在项目风险控制上更加谨慎，而且尽可能选择和大的开发商合作。“虽然三四线城市也有较稳定的投资机会，但从现阶段来看，由于各基金公司收紧房地产融资项目促使可投项目数量大大增加，在这样的背景下，我们便取消了所有三线以下城市的投资。”

        一家天津的国有房地产基金人士也表示，现阶段他们已确立的思路是，三四线城市绝对不投，一二线城市也需房企有较高的资金实力水平才行。“现在几乎是银行给哪些企业放贷，我们才会给哪些企业融资，那些高杠杆企业，就算其能承受再高的利息点，我们也不会做。”一家外企基金人士也表示，2012年他们设立了8支房地产项目，2013年设立项目高达14支，但今年项目数预计仅会设立4支。

信托产品面临同样危机

        除了房地产私募基金，众多信托产品面临同样的风险

        《华尔街见闻》的报道显示，巴克莱今年3月预估，今年到期的信托产品约合人民币4.5万亿元，比去年到期规模增多77%，其中比单一信托风险更高的集合信托产品应付本息合计1.1-1.3万亿元。而且，自2011年下半年以来，集合信托的平均期限已减少到两年以下。借贷方不得不更迅速地将债务展期，否则可能面临流动性问题。

        野村控股预计，今年第三季度（9月开始）中国将发生信托兑付危机，届时到期的信托产品将从一季度的人民币6940亿元飙升至1万亿元。