云霄上的大中华：全球一半的超高层在中国！

        中国地大物博，不管是舌尖上的还是云霄上的，轻轻松松甩开世界上所有其他国家几个银河系的距离。

        请想象以下情节：入冬了，来自俄罗斯的2名蜘蛛侠裹着棉袄行走在632米的HAPPY CENTER，咔咔间，光影交错，嘴角一抹轻松，“报告总部，1号任务已完成，还有多少？”“中国超过300米的楼还有102栋。”

        “收到！”蜘蛛侠知道，这是他们一生的使命，也是对地球最好的馈赠。

300米以上高楼，中国有103栋

        只要愿意，中国可以申请一项吉尼斯世界纪录，叫超高层最多的国家，组委会绝对会热泪盈眶颁奖。

        世邦魏理仕的数据显示，截至2014年5月底，已落成超高层建筑中，中国最多，有25栋，比排名第二的美国多出11栋。在建（已施工）的超高层建筑中，中国有78栋，世界上其他所有国家之和仅47栋。

        不过话说，中国的超高层大致在300至450米，中东的超高层都是高出了800至1000米。中国天际线最高的城市为香港、上海、广州、深圳、南京。

        同样是世邦魏理仕的数据显示，世界上最高的10个楼，一半都在中国（当然含港澳台）。

        根据权威非盈利组织世界高层都市建筑学会（CTBUH）定义，垂直高度超过或等于300米的建筑就是超高层建筑。

        上海的小伙伴们，300米以上的楼，浦西就2栋，上海世茂国际广场和白玉兰，浦东赫赫有名的当然是陆家嘴的3大神器，环球、金茂和上海中心。

        超高层的定义挺有意思的，每个国家相差甚远。第君请教了来自CBRE资产服务部中国区董事杜日生和高级经理邝信尧先森，这里共同科普一下。

        中国国标表明建筑物超过100米就可算是高层建筑。可是，香港、英国和澳大利亚等都是停留在25-30米之间，因为地方法律法规还没有跟上高楼的发展速度，比如香港的消防条例还是沿用100年前的标准。

        CTBUH定义的300米是业内公信力较高，因为从垂直运输策略考虑，百分之九十五的超300米建筑都会有转换层（就是你上到顶楼肯定中间至少要换一部电梯的）。比如广州利通广场，303米，在47层就有一个转换层。

        不过奇怪的是，中国的超高层几乎清一色的写字楼+酒店，没有豪宅盖到300多米的节奏。开发商表示很无辜，政府没批啊，批了我们肯定买，你看这个账肯定好算的。迪拜的超高层很多都是住宅，卖给超级富豪的，想象一下，800米的高度，落地窗，清晨云雾缭绕，傍晚灯光璀璨，这才叫生活啊！

超高层租金更高

        物以稀为贵。

        同学们肯定都会问一个问题，这超高层写字楼的租金是不是也高高在上？

        首先一点，二三线城市超高层散售越来越多。睿意德中国商业地产研究中心统计显示，西安市超过97％以上的项目为销售型产品，其中自用客户与投资客占比为6:4，部分超高层项目达到7:3的比例。（RET他们家的超高层指的是250米以上哦）

        邝信尧表示，一线城市甲级写字楼较多，超高层可能只占整个城市甲级写字楼体量的5-15%。反观一些二线城市，一栋超高层建筑的体量就可能是整个甲级写字楼市场的30-50%，所以体量决定话语权。比如说在陆家嘴，都没啥楼空着了，这时候上海中心一出，租赁前景还是被大伙看好的。

        睿意德调研的数据显示，超高层办公楼的租金回报高于周边项目。目前，香港国际金融中心（IFC） 的租金达到59 元/ 平方米/ 天，相比核心商圈的中环，租金高出55%；而上海和纽约的超高层建筑相对于所处商圈的租金则高出17%。

        中国很多超高层都是国资背景的，所以租金也不完全是出钱高就能住进来，还有税收的考量，基本上金融高富帅是被所有业主都青睐的，当然总部就更赞了。睿意德的数据显示，在针对纽约、上海、香港的超高层办公楼租户背景分析中，金融与专业服务业租用了超高层办公楼约80%的面积，为主力租户。

        还有，超高层的资产价格升值空间大啊，中国整幢的超高层交易还没有看到，但是眼看着国内的开发商们都去海外买地标，他们也是完全可以在国内买买的，海外的基金、险资也感兴趣啊。上海有两三百亿的地王，但是没看过哪个楼卖到几百亿的，surprise me！

20%的超高层都有LEED绿色认证

        超高层的投入成本高，怎么省钱是一个大课题。

        杜日生表示，成本最贵的就是能耗，占到30%，而100元的能耗费大概有30元会用在空调，其次则为电梯及照明用途上。第二贵的就是人，不过大家都是超甲级，超高层和其他超甲级的物业管理人员开出的工资也差不多的。

        物业管理费占租金的成本是多少？杜日生表示，现在超高层建筑的物业管理费在25至50元/平方米/月，租金是250元至300元/平方米/月。

        好了，超高层的建筑成本在2万元/平方米，反正省钱只能在能耗上下功夫了，这也是为什么现在的超高层争先恐后搞LEED绿色认证啊。

        超高层绿色建筑的比例会越来越高。邝信尧表示，目前中国大概只有20%的超高层建筑有拿到LEED绿色认证，LEED是最近5年才开始在中国普及，以后LEED认证的楼会越来越多，比如上海中心就拿到了绿色三星及LEED金级别的预认证。

        举例来讲，太保收购上海世纪商贸广场以后，就花钱下功夫在绿色上面，租金前后对比上涨了5%，出租率从80%升至98%。相比同类办公楼，世纪商贸广场整体能耗减少25%，用水量减少48%，温室气体排放减少6690吨。

        但也不要下足100%功夫搞绿色，比如零能耗大楼在中国就是个赔钱买卖。就拿光伏太阳能发电来说，一天的发电量自己用不完的话，只能返还给国家电网，不能供给周围建筑，也就是每度电要亏6毛钱，那开发商也不是傻子肯定不会卖给国家电网，只有浪费了。所以现在有的做法是，某超高层就30%采用光伏发电，够自己用用行了。