彩生活怎么让一家物业管理公司挣钱而且上市了

        当管理着最多物业的万科宣布和百度正式确立战略合作伙伴关系时，，一家来自深圳的物业管理公司“彩生活”（01778.HK）已经在港交所主板正式挂牌交易了。

搜房和易居争相入股

        6月26日，由众安房产（00672.HK）分拆出来的中国新城市（01321.HK）公布最终发售价为每个1.30港元，远低于招股价下限2.12港元。彩生活6月30日在香港上市的第一天受到投资者的追捧，股价高开高走，全日最高股价为每股4.75港元，最高涨幅近25%，最终以4.6港元的价格收盘，比招股价3.78港元上涨约21.7%，募集金额为8.5亿港元。

        据花样年控股集团有限公司主席、彩生活服务集团主席潘军在介绍，国内两大房地产商中介服务商搜房网和易居中国，以及TCL多媒体亦参与了彩生活的股票投资。此次搜房网和易居中国的入股，是继网络巨头周鸿祎的奇虎360作为基石投资者认购1000万美金股份之后的另外两个重量级投资者。花样年官方尚未对外披露搜房网和易居中国入股的投资金额及具体细节。

        彩生活母公司花样年2009年11月25日在香港上市。该公司上市时，曾获得一批顶级大佬的鼎力支持，投资者包括华人置业（00127.HK）主席刘銮雄、旭日集团主席蔡志明、中渝置地（01224.HK）主席张松桥，以及有香港女股神之称的西京投资主席刘央、新世界发展（00017.HK）主席郑裕彤、中国人寿（02628.HK）等。据香港文汇报报道，2009年11月11日香港推介会时，花样年时任董事长曾宝宝的父亲曾庆淮也一同出席。

三大主营业务板块

        深圳市彩生活服务集团有限公司总部设于深圳，2008年1月组建，前身为深圳市花样年物业管理有限公司，成立于2002年6月18日。独立上市后的彩生活的股东持股比例

        彩生活的三大主板业务分别为物业管理服务、工程服务和社区租赁、销售及其他服务。

        物业管理服务主要包括：为住宅社区（即附有住宅单位及商业或办公室单位等非住宅性质配套设施的综合用途物业）提供的保安、清洁、园艺、维修及保养等服务；为物业发展商提供的预售服务，包括预售示范单位的清洁、保安及保养。

        工程服务主要包括：设备安装服务；维修及保养服务；透过其公司设备租赁计划提供的自动化及其他设备升级服务。

        社区租赁、销售及其他服务，主要包括：公共空间租赁协助；购物协助；住宅及零售单位租赁及销售协助。

        其中，物业管理服务的收益比占到年总收益的一半以上，比重从2011年的51.1%增至2013年的58.7%。

社区互联网商业盈利模式

        在2007年底花样年物业经过拆分重组成立深圳市花样年彩生活科技有限公司时，它就包括了开元同济楼宇科技和彩生活网络服务两部分智能化、网络化、自动化的业务。而从2012年下半年开始彩生活在所服务的小区大规模升级自动化设备，采用停车场保安系统、远程监控摄录机等设施降低员工数量，“标准化、集约化、自动化”则是其控制人力成本的策略。彩生活主席潘军曾表示，彩生活不是一个劳动密集型的企业，这是彩生活跟传统的物业管理最大的区别。

        彩生活目前的布局以华南地区为主：

        彩生活计划，2015年底前扩展华东（如上海、南京及苏州）、华南（如深圳、惠州及东莞）、中国西北（如西安）及中国西南（如成都）等城市的业务。

        招股书显示，彩生活的物业毛利率非常高：

        传统的物业管理仅是对小区内公共场所、公共设备进行管理和服务的一种模式，主要提供保洁、保安、保修等服务，依赖向业主收取物业管理费而生存，依靠大量的人力来达成各种服务，因而物业管理的60%至70%的成本花费是在人力上。而彩生活表示，他们有权首先保留业主按相关地方机关规定须支付的物业管理费的预定百分比（一般为10%）作为收益，余下的管理费则预留作为营运资金，以补足与物业管理工作有关的开支。履行服务相关的成本一般由业主通过社区管理处承担，因此一般不产生任何直接成本。

        社区增值服务也是彩生活主要收入来源之一。通过将业主有意租售的房源介绍给物业经纪公司，彩生活分别从业委会和经纪公司获得佣金收入。

        而且彩生活正在向线上进军，住户可通过彩生活网站及移动APP彩之云平台享用当地供应商提供的产品及服务，而彩生活保留向供应商收取的转介费作为回报。

        总而言之，这家公司可以说是高回报低负债。

        图表充分证明了电子商务很重要。花样年称，彩生活将“以互联网方式改造传统产业”。