中国房企资金紧张海外找钱：新城控股10.25%年息融资

        在各房企为冲刺半年销售业绩、楼市成交量上涨昙花一现后，房企资金链压力大依然是市场的整体基调，许多房企在一手去库存，一手寻找资金来源。海外融资改善房企资金的流动性，但是融资成本却急升。

        7月15日，新城发展控股有限公司（01030.HK）发布公告，发行金额3.5亿美元的五年期优先票据，票据的利息按年利率10.25%计算。公告显示，票据的所得款项用于偿还若干现有贷款、拨付收购用作住宅及商业物业发展的土地所需资金及一般公司用途。

        此前一天，评价巨头标准普尔称，新城控股将继续执行资产快速周转的业务模式，其现金流和财务杠杆比率明年可能将疲弱，财务风险水平将保持在“很大”区间。

        招股说明书显示，新城控股开发物业采取“快速资金周转”业务模式，以缩短地盘收购、预售和物业竣工之间的时间。这就需要新城控股有足够的现金流。

        新城控股半年报显示，截至2014年6月30日，其累计实现合约销售金额约为97.11亿元人民币，比上年同期（同比）增长27.63%；累计合约总楼面面积为约102.94万平方米，同比增长19.14%。

        新城控股联席总裁闵远松在对2014年半年度经营工作会议上表示，上半年面对市场的调整，公司在项目团队建设、综合体营销管控体系、招商品牌与营销的协同等方面不到位。

        业内分析人士表示，新城控股今年上半年的销售业绩还是不错的，从房企战略扩张角度看，融资是最基本的一步。但是目前海外市场整个经济处于复苏，各类融资工具的利率在上升，对于房企来说，未来的偿债压力可能会加大。表面上看，融资可在短期内舒缓资金压力，但未来的资金压力能否得到缓解，还是一个未知数。

        据中国指数研究院发布的报告，今年上半年，共有25家房地产企业通过境外融资平台发行债券，共发行35笔债券，募集资金约合人民币797亿元。有多家房企多次通过境外平台获得较大的融资额度，如华润置地于2月、5月共发行3笔债券，总额约合人民币89.6亿元；雅居乐于2月发行两笔票据，总额约50亿元人民币；6月绿地集团在香港发行两笔5年、10年期高级票据，共计10亿美元。

        中房信分析师薛建雄说，海外发债的年限多为中长期，这可以调节企业的长短期债务，并且海外融资的总体成本还是要比国内低很多。

        值得注意的是，从融资成本来看，上半年，受美国QE 逐步退出及人民币汇率波动等因素影响，房地产企业海外发债利率已有明显上升。

        中国指数研究院报告显示，世茂房地产2014年发行7年期6亿美元债券，票息率为8.125%，利率较去年发行的同期限8亿美元债券提升1.5个百分点；方兴地产、佳兆业、万科等房企2014年发行债券与2013年同期限债券利率相比，均有不同程度的提升。但是相比之下，万科、保利、绿地等龙头企业2014年发行债券利率均在6.0%以下，在行业分化、市场波动时期，融资优势更为明显。

        薛建雄说，今年整体的经济形势就在走下坡，尤其是中国的房地产行业，整体融资成本都在上升，房地产行业的海外融资成本也在不断提升。但是比起做信托、私募、典当这些更高成本的融资，海外融资不失为另一个办法。