大地主光明的房产改革路径

        如何产出最大化？

        这个由生产力与生产关系衍生而来的命题，从原始社会开始，催生着一代又一代的文明更相迭替。

        而今，这正充当着国资国企改革红利中的催化剂。

        大地主光明食品集团在上海有30多块待开发土地，土地面积达万亩。为了盘活这些资产，光明昨日宣告正式进军养老地产，首个项目选址崇明，规划用地约2000亩，初期投资规模20亿元。

        光明集团副总裁庄国蔚昨日对澎湃新闻（www.thepaper.cn）透露，崇明项目，主管部门正协调土地调整工作。光明在崇明原本分散的部分将复垦还于农田，尔后进行集中开发。

        澎湃新闻了解到，光明在上海市区的800亩土地，也将一块块撬动。

20亿元试水养老地产

        根据合作协议，农工商房产、长江总公司将共同出资形成项目公司，由农工商房产控股，利用长江总公司土地资源推进崇明养生庄园项目。

        该项目计划2015年底至2016年初开工建设，第一期投资约20亿元，其中700亩用于地产建设开发，1300亩用于休闲、旅游和生态建设。

        光明集团副总裁庄国蔚介绍，上海最大的养老院东海护理院是光明旗下，也将在崇明开设分院。除医疗资源外，集团内部的教育、旅游等资源也都将整合到养老地产项目。届时，崇明的项目将会是一个包括居住、康复、养生、教育、旅游、游戏等多重功能的养生庄园。

        由于整合内部资源，土地和运营成本都更低。光明集团自持项目就没那么费力，“更多采用租赁形式，大部分老人都能消费得起。”庄国蔚表示，将覆盖上海提出的“9073”不同层次需求。

        养老地产大都走高大上的会员路线。为此，庄国蔚介绍，光明做养老定位的绝不是贵族式，更注重大众化、本地化和平民化。以养生庄园为例，其锁定上海知青。

        目前，上海拥有约400万老年人口，老龄化比例远高于全国水平。其中，上海农垦就有40多万知青，目前基本都处于退休年龄，对养老的需求比较迫切，而崇明对知青更具有极大的吸引力。

        中信证券研究部分析师陈聪指出，目前地产相关的许多领域，如社区医疗、养老地产等仍是一片蓝海。开发企业未雨绸缪，对新房开发以外的各领域清晰判别，积累必要能力，有利于寻找到巨大的业务机会。

        农工商地产表示，将以光明食品集团为核心，构建社区商务中心，同时定位中端，充分研究本土化的客户需求，借助农场存量工业用地、生活配套用地进行谋划，形成竞争优势，打造出一个集养老、休闲、生态、农业资源为一体的现代化休闲养老产业。

上海酝酿出台工业用地二次转性意见

        光明集团在上海的土地储备巨大。

        光明集团在新闻稿中介绍，长江总公司在崇明拥有土地约230平方公里，现有许多工业厂房闲置，需要进一步加大对土地资源的开发利用。

        庄国蔚表示，在上海近几年的产业结构调整和升级中，集团留下了30多块待开发土地，土地面积达万亩，结合存量资源，光明食品集团有意将养老产业和地产资源相结合，尝试养老商业模式。

        公开资料显示，截至2011年3月，光明食品集团所属农场经营和管理的土地场域总面积约99.4万亩，分布于上海市郊的崇明、奉贤、浦东新区（原南汇区域内）和江苏省大丰市、安徽省黄山市，其中上海市郊约51.3万亩，外省市约46.8万亩。

        在上海市郊的51.3万亩土地中，光明集团及集团所属子公司产权土地约12.2万亩，包括注入资本金土地约9.8万亩和划拨土地约2.4万亩。除了农业用地，光明食品集团所属各子公司在上海及全国各地，还拥有工商企业用地约1.65万亩，是各子公司生产经营主要场所。

        农工商房产总裁沈宏泽表示，将充分研究本土化的客户需求，借助农场存量工业用地、生活配套用地进行谋划，打造集养老、休闲、生态、农业资源为一体的现代化休闲养老产业。农工商房产转型的主要方向将是养老地产、物流地产和商业地产。

        澎湃新闻从知情人士透露称，上海正在研究工业用地二次开发新政，近期将出台。

海博股份重组方案确定

        7月21日晚间，海博股份重大资产重组最终方案出炉，将通过资产置换及以8.96元/股价格向相关方发行股份购买资产，注入农工商房产100%股权和农房置业25%股权。并以不低于8.07元/股的价格，向不超过10名特定对象非公开发行股份募集配套资金26.09亿元。

        置出资产总评估值为27.73亿元，置入资产方面，农工商房产100%股权评估价值为79.14亿元，农房置业25%股权评估值为0.79亿元。与此前披露的草案中，拟置出资产的预估值为26.8亿元，拟注入农工商房产100%股权的预估值为79.5亿元，拟注入农房置业25%股权的预估值为0.79亿元。

        此外，海博股份还压缩了配套融资的规模，由原来的配套融资不超过26.67亿元降至26.09亿元。

        上述交易完成后，海博股份将大力发展住宅、物流、养老、商业地产。海博股份将转变为现代物流与房地产业务并行的双主业上市公司。

        光明集团承诺，二级市场，在本次重组实施完毕且股份锁定期届满后三年内，光明集团及其子公司通过二级市场减持上市公司股票的价格不低于12元/股；农工商房产自然人股东承诺，在本次重组实施完毕且股份锁定期届满后三年内，通过二级市场减持本次重组新增股票的价格不低于8.96元/股。股东利益、公司利益和经营者个人利益将充分结合，促使各方共同关注上市公司的经营成长。

        在业绩承诺方面，相关方承诺，如重组2014年完成，则2014年至2016年上市公司净利润不低于27.65亿元，农房置业合计实现净利润不低于1.64亿元；如重组完成延后，则2015年至2017年农房集团合计实现净利润不低于35.13亿元，农房置业合计实现净利润不低于9842.99万元。