李稻葵:限购政策调整的时候到了

澎湃新闻记者 王齐

2014-07-23 18:01 来源:澎湃新闻

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3年前,李稻葵写了一篇《论限购》,指出限购在洪水般地产价格上涨的预期面前,杯水车薪。IC资料

       今儿广州也松绑限购了,一线城市不能动的魔咒失灵了。
       多位开发商高管对澎湃新闻(www.thepaper.cn)表示,现在,限购取不取消,不重要了,对楼市影响不大。因为没法重燃这房价上涨的预期。
       但也不然。第二个取消限购的济南,10天时间,成交量激增188%!
       犹记得,3年前,限购刚出,清华大学经济管理学院教授李稻葵写了一篇《论限购》,限购在洪水般地产价格上涨的预期面前,杯水车薪。以差别化房地产贷款利率为例,它对不需要贷款的投资者无可奈何,也管不了从其他渠道融资的投资者。房地产限购的成本是误伤无辜,属于过渡性的制度安排。
       李稻葵那会认为,房地产限购在二次房改达到调整地产价格预期的目的,完成它的使命之后谢幕,它那时的谢幕会引进更为合理的、更加有效的房地产的制度安排。
       问题就来了,现在,限购完成了使命吗?限购退出,更合适的房地产制度在哪里?在这一切问题之前,还摆着一道杠,取消限购,有用吗?
       量价齐跌。看看国家统计局的数据,6月,70大中城市,55个城市房价环比下跌,就连房价一路领涨的上海、广州和深圳分别环比下跌0.6%、0.6%和0.4%。1至6月,商品住宅销售面积4.25亿平方米,同比下跌7.8%;商品住宅销售额2.56万亿元,同比下跌9.2%。
       澎湃新闻今日致电李稻葵,把他有关限购最新的观点分享给诸位。李稻葵认为,房地产市场拐点已到,限购政策应时调整。
       不过,他之前说一线城市应按兵不动,其他城市因地制宜。可广州吹响号角了!可见,地方政府也是蛮拼的。

以下是李稻葵主要观点:      

楼市拐点已到
原因有三。
       第一,金融市场的大格局已经改变,今天的金融市场,由于金融改革启动等因素的影响,已经出现了对储户比较有利的局面。与过去银行存款只能获得2%-3%的年利率相比,今天收益率在5%以上的理财产品层出不穷,明显高过2.5%左右的通胀率,也高于2%-3%的租金回报率。持有现金所获得的回报大大提高,而且风险较低,已经使得不少投资者的偏好发生了变化,由过去的买房保值,转变为更倾向于持有现金。
       第二,城市居民的住房需求已经逐步得到了满足,和以前急需改善住房的情况完全不同。这可以从两组数据加以验证。首先,从中国的人口结构看,建国后出现过三次婴儿潮。第一次是在1952年前后的3年间,平均每年有2000万人口出生。这批人现在已经步入老年,本身很少有新增的住房需求,相反倒是可能有大房换成小房的降级住房需求。第二波婴儿潮出现在上世纪60年代初,1963-1965年间,每年出生的婴儿有3000万人左右。这部分人已经进入50岁的知天命之年,住房需求基本满足,处于稳定状态。第三拨人出生在1978-1980年前后,是第一波婴儿潮人的子女辈,这部分人大多已结婚生子,住房需求基本满足,当然也不乏一部分人仍在寻找更大更好的住房,努力改善小家庭的生活质量。
       另一组数据是,中国居民如今的资产结构已经过多地倾向于住房。据初步统计,目前全国的居民资产约为150万亿元,其中100万亿元为住房资产(与此相关的另一数据是,中国的平均住房自有率接近90%);约40万亿元属于居民存款,这部分存款目前能获得比较高的回报;剩下的10万亿元左右则是债券和股票,由于当前证券市场持续低迷,这部分资产的配置比较稳定,不会骤增骤减。根据这一分析,城市居民不大可能在短期内将自己的资产配置到住房资产里去。
       第三个支撑城市住房需求不至于大幅度上涨的因素是,目前已经在城市生活却没有获得城市户籍的外来工以及等待进城的农村居民,购买力相对有限。即使按照城市房价为5000-6000元/平方米来估算,一对外来的双职工夫妇买一套80平方米的房子也需要15年左右,相对比较吃力。当然,如果他们在老家的宅基地和建设用地可以转让,则其在城市置业将获得比较有力的财政基础,但是,由于当前政府并不允许宅基地大规模入市,因此,他们在城市买房的动力并不是很强。
       综合以上因素,当前房地产市场已经呈现出一个价量放缓的新格局。那么,房地产市场会不会出现大规模崩溃的结局呢?这种可能性非常小。
       房地产市场大规模崩溃的主要原因必须是有大量的存量房入市,从而对房地产价格构成冲击,而目前这种可能性非常小。
       存量房入市无外乎两个原因,一是大量居民由于经济状况发生变化,不足以支撑现有房贷,因此要大规模抛售房子,这是2007、2008年美国的情景。而当今中国百姓购房的杠杆率是很低的,许多家庭是一次付清房款,许多家庭房贷仅占房价的50%,再加上中国人传统上有持有住房的偏好,因此,居民恐慌性抛售住房的可能性比较小。