历史告诉你：楼市接下来可能会发生什么

        历史总是惊人相似，人们总希望在历史中寻找答案，对中国楼市也同样如此。        

        今年3月下旬，连续三年摘得新财富房地产最佳分析师第二名的苏雪晶和刘璐，在对比2008年和2011年的房地产调整周期后发布研报认为，楼市调整可能即将开始，而且深度和广度恐怕与过去大不相同。        

        5个月过后，苏雪晶和刘璐观点已经被证实。同样是在5个月过后，一系列变量都已经发生改变，包括地方政府全方位放开限购和货币定向宽松接连发力，我们是不是仍然可以从最近两次调整周期中，找到楼市接下来演进的脉络?        

2008年调整周期

时间：2008年7月至2009年3月，持续8个月

降幅：重点城市房价调整深度达15%左右        

        调整过程

        2006年之前我国对房地产业总体持扶持态度，在流动性过足背景下，2007年初至2008年6月我国重点一二线城市商品房成交均价累计增长38.8%，其中一线城市累计增长30.0%。

        为应对通货膨胀压力，央行从2006年7月份启动加息和提高存款准备金率，一共加息8次，上调存款准备金率13 次；同时，将首套房购房杠杆上调至三成，二套房提升至五成，并且首次提出在五年内转让住房将按全额征收营业税。以上政策叠加效应最终在2008年初开始显现。

        一线房企如万科于2007年10月份率先在全国范围启动降价，价格调整策略主要包括首次开盘低于周边房价、次期产品价格低于前期产品价格等，价格战从一线城市发芽开始打响，之后库存较高的二线城市跟随，进而全面向二三线城市蔓延。        

        周期特点

        首次出台许多行业政策，且大多针对需求，如首次对购房者购房杠杆进行限制，首套房及二套房首付比例提高再加上退出成本的上升，导致市场预期发生重大变化，再加上经济环境的内忧外患，进而迫使部分投资客恐慌性抛盘，整个周期价格调整的特征迅速且充分。

        结果：救市后大幅反弹

        由于国际次贷危机蔓延，而国内又面临经济增速超预期，政府最终在2008年底重新出手救市，对2006年以来执行的政策进行调整，部分政策甚至要比2006年之前还要宽松：货币政策连续5次降息，房地产行业需求方面，首套房贷款首付又重新下调至20%，且首套房贷款利率下调至7折，二手房营业税征免年限重新下调至两年，另外对于开发商的拿地杠杆重新放宽，并且普通住房的最低资本金比例下降至20%等等，最终导致房地产市场投资景气度重新回升，重新进入了一个发展更为迅猛的阶段。        

2011年调整周期

时间：2011年8月至2012年5月，持续10个月

降幅：百城房价调整深度3%        

        调整过程

        “四万亿”投资带来更为汹涌的货币供应，通货膨胀压力再现。2009年3月份开始，全国房地产市场价格连续上涨29个月，重点城市商品房价格同比涨幅达到27%，其中一线城市同比涨幅达到51%。

        2010年10月份中国开始央行重启紧缩周期，至2011年底共加息5次、12次上调存准率。2010年开始楼市调控政策密集出台，几乎每个月都有新政落地，其中最为严厉的是2010年4月开始北京带头，之后全国推行的限购政策，共有49个地级以上城市进入限购名单。数据显示重点城市库存在2012年初达到历史最高水平，去化周期达到32 个月。

        2011年上半年个别限购城市大型房企开始尝试性降价，其他限购城市开始逐步跟随，下半年10月份开始银行启动上调购房利率、部分大型房企带头舍弃利润去化的策略成为压倒预期的最后一根稻草，降价正式由星星之火开始向全国燎原。        

        周期特点

        此轮管理层调控政策的态度更为坚决且趋于常态化，再加上对于多套购房需求的“限购令”出炉导致市场需求出现天花板。2011年降价周期更长，但降价幅度更浅，在政策逐步趋于常态化的背景下，市场力量开始逐步主导商品房定价机制。        

        结果：被压抑的需求报复性反弹

        与2008年末政府自上而下地放松政策推动的回暖趋势不同，2012年年中开始的恢复周期的催化剂是市场需求本身，一是2010-2011年期间由于政策打压导致部分被压抑的需求开始报复性反弹，二是首置首改的力量依然强劲，这两部份需求的释放逐步在2012年下半年开始体现，市场预期开始调整进一步吸引需求进入，市场热度重新开始回温。 

2014年处在楼市周期的什么地方？        

        对比2008年和2011年周期，苏雪晶和刘璐在2014年3月时，综合当时的政策环境、库存周期以及开发商的资金压力提出，市场可能确实已经站在高点，房价环比增速开始回落，以刚性需求为主导的需求结构对于购房利率的敏感可能会在未来几个月显现，而开发商的杠杆水平也已经难以继续承受当前的土地价格，调整可能即将开始，调整深度按顺序分别为：二线>一线>三线，其中杭州、苏州等城市或将率先出现调整。        

        接下来的楼市变局基本验证了这个结论，而且和前两次的调整路径也十分类同。        

        “历史总是惊人相似”的下一句是“历史也不会简单重复”。        

        苏刘二人在研报中强调，本轮周期与前两次还存在明显的不同，首先是此轮周期之初，货币政策基调已由“适度宽松”全面转向稳健，通货膨胀压力缓解，总量无继续收紧的预期。而最大的不同之处在于增长是发生在政策已经充分预调的市场环境下，纵观整个2013年并没有出台更严的政策，多是原有政策的强化执行，更严的政策负面预期可能性不大。另外，开发商目前资金盈余依然充裕，资金链快速收紧的可能性不大。        

        综上分析，苏刘当时认为本轮“钝刀慢剐”的周期可能比前两轮更长（2008年8个月，2011年10个月），但前提是政策微调和流动性放松。最大的不确定性在于管理层对于经济下滑的容忍度，他们预计中短期内难以看到楼市政策转向，如果政府适度向市场投放流动性，市场复苏的脚步可能会提前到来。        

        苏雪晶和刘璐显然高估了各级政府的“容忍度”。2014年6月底起各地限购开始渐次放开，定向宽松政策接连发力，流动性管理部门催促发放首套房贷……楼市复苏的脚步难道就要提前到来？        

        历史只是镜鉴，争论仍在。正如每次楼市周期时发生的一样。