冯仑：旧常态是地产商话太多，新常态就是地产商少说话

        主讲人：冯仑（万通集团董事局主席）

        主题： 房地产的新常态

        时间：2014年9月19日

        主办：北京大学国家发展研究院

        【编者按】

        一向在公共场合妙语迭出的地产商冯仑，今后要“少说话了”。9月19日，他在北京大学国家发展研究院主办的“中国经济新常态下的企业机遇”论坛上这样说。

        冯仑表示，现在这个时候讲房地产很危险，因为市场发生了变化。从客户方面来说，“昨天你让我高攀不起，今天我对你爱搭不理。”这令企业的行为判断以及发展路径都发生了变化。就连地产界领头羊万科也将业务扩展到城市服务商，不再只做住宅。房地产企业过去单纯在住宅上“长个”，现在全面发展成了新常态。

        地产商过去讲话高八度，今后是低八度，并且将退出主流的话语。“旧常态是地产商话太多，新常态就是地产商少说话。”

        以下为澎湃新闻（www.thepaper.cn）整理的冯仑演讲摘录：

        这个时候讲房地产是一个风险，因为现在发生了变化，由常态变成了新常态。

        最近第一个很大的变化，首先是市场的变化。就像夏华刚才讲的客户方面对我们的变化非常有趣。用时下的话来说，昨天你让我高攀不起，今天我对你爱搭不理。前几年地方政府和所有业者都非常的高兴,但是客户说高攀不起,房价一路在涨。今天不一样了，（昨天）我热脸给你冷屁股，今天是冷脸对着你的热屁股。所以你也不要埋怨，市场变化以后带来最大的变化那就是企业的行为判断战略以及发展的路径都要发生变化了。

        这个情况下一个非常大的变化，各个企业领导人说话都说得越来越低调了。万科以前以住宅为唯一的产品，而且是作为全球最大的住宅企业。王石也讲过至死不会放手的就是住宅，但是最近万科也讲到要做城市服务商。城市的服务商非常多，到底是哪个服务，服务到哪个部分，这就是不同的解读。服务商只要城市化需要房子的地方，我都会做，这城市住宅的范围就宽了。刚开始说到百分之三四十，现在又要慢慢增加。为什么要变？第一件事，行业的市场开始发生变化，客户开始发生变化，经济发展的阶段变化了。

        从哪里变？我想大概有四个方面，从企业来看进入一个新层面。如果说（过去）长个是一个常态，那么现在全面发展是一个新常态。青春期之前大家知道长个是常态，每天回家站在墙上拿个卡尺量一下，标一下今天长了一厘米，大家青春期都是这样的，特别是小男孩，长个是一个常态。现在房地产企业要讨论的不光是规模、速度、营业额，还要考虑你更全面的产品服务线，包括经营模式，住宅以外的商业不动产的各个业态，购物中心跟医疗健康的不动产。和我们教育有关的，各种各样的，包括物流等等这些都是要思考的。所以由单纯的住宅的长个，变成了全方位、全业态、全产品线的物业发展模式。这是一个很大的变化。

        第二个变化，如果说过去叫做快乐，今天“痛并快乐着”就变成了常态。简单的快乐是儿童的状态，儿童的时候玩儿叫忘我，玩儿得不知道天黑，不知道回家，不知道男孩女孩有差别，不知道长大以后人还要面对无数的风雨艰辛，那个时候就是快乐。大家长大以后会发现“痛并快乐着”，昨天是蜜月，今天是日子。一天痛三天快乐，快乐中有思考，思考中有焦虑，焦虑中有希望，希望又有奋斗，这就是成人。所以这个行业，变成了不那么简单，而是长期发展带来的思考和改变、转型和重新出发。这是房地产的第二个转变。

        第三个变化，就是我们讲的商业模式的变化。过去是单一的开发模式,是制造业模式，我们竞争力的重点是成本、规模、速度，比谁成本低、规模大、速度快。今后由这个模式转化为新的三种模式，一种以盈利为核心带动开发，变成了服务业。以前制造业是常态，今后服务业是新常态，服务业除了经营、空间的服务，还有相关的金融的不动产，那就是金融服务，最后还有互联网的服务。这三种形式加进来，实际上导致不动产的商业模式由简单的制造业变成了服务业，服务业变成了三种类型，营运、金融和互联网。

        这样以来最大的一个变化，就是我们整个估值发生了变化。过去的常态，地产在中国的开发企业中市盈率大概20倍以下，今后的新常态就是5到7倍。开发类的企业要么退市要么创新。5到7倍的市盈率对一个上市公司来说基本上上市的意义不是很大。

        如果你是资产管理类、经营类的房地产公司，市盈率是15到20倍。如果你是金融，比如说不动产金融，估值是20到30倍。如果是跟互联网有关的房地产服务形态，估值是30倍起。美国有一家公司做短租，在它的线上有60万间房，还没有上市估值就和万科差不多。这种情况下比较一下这个模式，最后带来的估值的变化，非常让人讶异。万科做了30年，每年销售非常大，将近2000亿。但按照现在估值净资产是1000亿左右，相当于股票价值。

        第二种模式，大家知道国贸，国贸也做了30年，一共做了多少事情，做了110万平方米的建筑，国贸一期二期加起来是110万平方米。值多少钱呢？现在应该是2000亿元，关键这东西还在人家手里，是所有的在北京经商的人社交的地方。30年做了110万平方米，现在价值超过了第一种模式。所以这就是新常态。

        第四个变化，以前我们是干力气活的，以后是干手艺活的。以前是挣利润，今后是挣小费。服务业，拿15%的小费。以后不能说我们是制造业，我们是服务业，这是新常态。所以这个变化非常明显。

        最后还有一个变化就是地产商过去的话语有高八度，今后是低八度，将退出主流的话语，这是正常的。大家看到的美国今天的地产商说话声音很大的那种很少，几乎没有。旧常态地产商话太多，新常态就是地产商少说话。做服务业的少说话，把活干好。

        所以今天我们意识到一个事情，就是我们不管发生了多少变化，从房地产行业来看，我们今天所谓旧常态和新常态就是要面对市场客户的变化，我们去调整我们的商业模式，去改变我们增长的方法。同时也重新调整我们企业家在行业中的一个角色，也调整我们个人在社会中的角色。只有这样我们才开始进入一个成人社会，虽然“痛并快乐着”，但是我们生命持续，我们仍然在痛苦中闪耀着我们的智慧，让我们的生活一天一天持续往下走，这就是我们对未来的期许。

        (本文根据现场速记整理。经主办方授权刊发）