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时隔7年国家重提促进楼市:全面去库存,90/70政策退出
时隔七年,政府层面第一次发文促进房地产市场发展。 贾亚男 澎湃资料
一直流传的楼市新政消息终于落实。
3月27日,国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),要求2015年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模;优化住房供应套型,促进用地结构调整;多措并举,统筹保障性安居工程建设;部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。
这是国务院总理李克强今年作《政府工作报告》以来,首次中央层面的楼市促进新政,也是2008年房地产系列刺激政策以来,时隔七年政府层面第一次发文促进房地产市场发展。
分析人士认为,这一通知的出台是对国务院要求的积极表态,也是提振楼市的配套政策支持。
此次两部委从土地出让与住宅建设的层面进行了政策发布。主要内容包括:收紧供应规模过大城市的供地,调整已供土地性质,已建住房户型调整,多方位消化现在高企的楼市库存。
值得注意的是,通知并未涉及曾被寄予厚望的二套房首付比例降低,或是取消限购等政策。
分析人士表示,在两个房地产领域主要政府部门发文表态后,未来还将有更多部委级、针对需求层面的政策组合拳,支持和鼓励自住、改善房住房需求,具体措施可能包括交易税减免、变更首付比例(包括公积金放松)等等。
供应明显偏多地区停止供地
《通知》称,对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。
中国房地产研究会副会长胡志刚在接受澎湃新闻(www.thepaper.cn)采访时表示,他的调研结果显示,目前在三四线城市,住房存量挤压,除了住宅和商业地产,还有一部分旅游地产和养老地产都在空置。由于人口数量和房屋数量的比例极度不协调,即使再有相关政策,存量短时间内也无法完全消化。
过去楼市发展较多依赖于要素的驱动。此次政策正视楼市提振的需求,但改变了2008年四季度至2009年采取的大力度刺激的政策思路,而是从新常态动力机制启动的角度进行政策诠释。
对于减少住宅用地供应量甚至停止供应的政策,胡志刚表示,这类政策的方向性是正确的,即控制住宅用地的供应,不再新增。
也有分析人士表示,虽然2014年以来楼市经历了降温态势,但强刺激并非良药。此次政策回避“刺激”、“增加”等传统字眼,而以“有供”、“有限”等字眼代替,反映了在总量调控的基础上,结构调整的意图比较明显。
有部分政府曾希望打新型城镇化的旗帜而“任性”地供应土地,以解决土地财政压力的计划,现在看来这恐怕是要落空。
90/70政策执行九年后将退出
《通知》明确表示,“允许对不适应市场需求的住房户型做出调整”。
上海易居研究员严跃进预计,在此次政策后,对于住房户型的规划和标准调整、住宅产业化中对户型的设计创新等,都将成为地方政府和房企的重要任务。
据新华社分析,这意味着,2006年以来的“两个70%”或“90/70”政策正式松动。
城市新审批、新开工住房项目,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,须达到开发建设总面积70%以上;廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量,不得低于居住用地供应总量70%。这被称为“两个70%”或“90/70”政策。
9年后,随着房地产市场“去行政化”,这一政策开始从全国性楼市调控中逐步退出。
《通知》特别指出,房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其它产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目,应重新办理相关用地手续,重新核定相应的土地价款。
胡志刚表示,把土地的性质根据当地市场进行调整是有意义的。对原有的项目的土地项目性质进行调整,发展新兴产业,要注重城镇化发展。
政府帮助开发商消化房源
此次《通知》还规定,将鼓励政府整体购买在建房地产项目来用于棚改安置房和公共租赁住房。
德佑链家研究部总监陆骑麟表示,这一政策与过去地方政府委托开发商建设保障房并无本质区别,而收购商品房作为保障房的具体问题,在操作时需要谨慎处理。如若政府低价收购商品房房源作为保障房,开发商出于利润考虑,势必会有抵触;而若是乐于让政府收购的楼盘,往往是因为区位、品质等各种问题而销售情况不佳,抑或开发商自身资金出现了问题。
胡志刚建议,政府不如把已有的存量房拿出来用于消化,鼓励空置房进行租赁。把重点放在已有的住房上,将现有的项目转做新兴产业。对于在某些地区还不错的但却缺乏配套设施的楼盘,政府可以加大配套设施的建设,使得购房者愿意来购买。政府要把已有的项目想办法进行转型,改造,让项目“起死回生”。提高住房质量和服务,也正符合这份文件的方向。
未来预计有更多部门出台新政
上海易居房地产研究院副院长杨红旭判断,作为最主要的两个行业主管部门,住建部和国土部率先出台政策、下发文件,打响了中央部委楼市新政的“第一炮”,这既是要推出新措施,更大的意义在于亮明态度,坚定支持国务院精神。接下去,预计还会有别的部委,出台相关政策。至少是在个人房贷方面,还有进一步放松的空间。
中金公司分析师宁静鞭也表示,未来还将有更多部委级、针对需求层面的政策组合拳,支持和鼓励自住、改善型住房需求,具体措施可能包括交易税减免、变更首付比例(包括公积金放松、异地流动)等等。
原住建部政策研究中心副主任王珏林此前在接受澎湃新闻(www.thepaper.cn)采访时表示,目前调控政策中可变的空间就是信贷问题,包括房贷首付和贷款利率,究竟下调多少央行将视市场情况而定,住建部只参与调控的一部分。对于限购政策,胡志刚认为政府可采取以税收手段来代替行政手段,用金融杠杆来解决。
【延伸阅读】
2008年-2009年房地产系列刺激政策
(来源:国土资源部网站)
2008年
2008年出台的关于住房优惠政策的相关文件,共有4份。分别为《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)、《关于个人住房转让营业税政策的通知》 (财税〔2008〕174号)、中国人民银行《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有 关问题的通知》(银发〔2008〕302号文件)和国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称国办发〔2008〕131号文件)。内容主要是:下调购买普通住房契税税率,暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税;降低购买首付比和个贷利率。
2009年
年初:贯彻房地产优惠政策刺激房市
2009年初,各商业银行和各地方政府纷纷制定细则,贯彻国办发〔2008〕131号文件。
1月3日,四大国有商业银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。
2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。各地方政府根据中央精神,纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上,采用了宽松的标准。“对已贷款购买一套住房的居民,为改善居住条件、再贷款购买第二套普通住房,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。这就意味着,改善性住房需求,不管第一套的情况,只要购买第二套的普通自住房,都可以享受最优惠的待遇。
年中:加大土地供给,整顿市场秩序
进入2009年第二季度以后,北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅速回暖,房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手,开始了继2007年之后的新一轮购地高潮。土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。政府采取了加大土地供应、平衡土地供求的措施。
2月,国土资源部发布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》:将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度,对违反国家产业政策、供地政策或用地标准,搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察,做好重大典型案件查处曝光。
4月24日,住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确了专项治理的主要内容:完善相关政策、制度;加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查;严肃查处违法违规违纪案件。
5月11日,国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发〔2009〕56号)。
5月13日,国土资源部发布《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》,要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发,认识保障性安居工程的重要性,重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造,以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作,确保保障性安居工程的顺利落地;加快编制和修编2010~2011年和今年保障性住房用地供应计划,统筹协调及时调整土地供应结构,扩大民生用地的比例,确保保障性住房用地的需求。
5月21日,国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》,对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。
5月27日,国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调,已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平,从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。
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