市政厅|城市案例：居者有其屋，美国仁人家园的合作购房

        社会组织在发展过程中，往往会遇到资金瓶颈，仅依靠外部捐款或政府购买服务难以实现社会组织在财务上的可持续发展。“社会企业”作为一种创新性的治理机制，引入商业手段解决社会问题，既提供了相应的公共服务，又实现了机构的良性运转。

        美国就有一家社会组织，致力于以合作购房的形式，解决低收入群体的住房问题。在多年的实践中，它取得了诸多成功经验。虽国情不同，但这些也值得中国城市管理者以及相关社会组织参考。

        什么是仁人家园

        国际仁人家园（Habitat for Humanity International）是一家致力于在世界范围内解决低收入群体的住房问题的非营利组织，总部位于美国佐治亚州，成立于1976年。

        国际仁人家园起源于Koinonia农场。1968年，米勒德·富勒（Millard Fuller）在Koinonia农场开始合作建房项目实验，设立了“仁人基金”（Fund for Humanity）。该基金的资金来自合作建房者支付的无息贷款以及支持者的捐赠，资金的持续注入，保证为其他有住房需求的人继续建房。

        1973年，富勒将这一模式运用到了扎伊尔（现刚果民主共和国），成功地解决了当地2000人的住房问题。由此富勒认为此做法可行，1976年，他回到美国正式建立了国际仁人家园。1996年9月，美国前总统克林顿为富勒颁发了总统自由勋章，这是美国的最高平民荣誉，“富勒让美国及世界各地的人们实现了‘住房梦’，毫不夸张地说，富勒改革了慈善的理念。”

        国际仁人家园的理念是：每个人都有权利拥有体面、安全、经济实惠的住所。成立近四十年来，仁人家园在全球的志愿者和捐赠者的帮助下，在世界上100多个国家新建和修缮了100多万所住房，服务了500万人。1984年，美国前总统卡特及其夫人在纽约布鲁克林地区的仁人家园担任志愿者，其参与提高了仁人家园的知名度，引发了美国各地民众对仁人家园工作的兴趣。此后，全美各地仁人家园的新会员人数激增，数以万计的志愿者投身仁人家园的项目建设中，极大推动了该机构的发展。

        具体而言，仁人家园的机制是，互助购房者与志愿者的共同劳动建造房屋，通过购房者偿还无息贷款、外界捐赠及各种筹款活动，形成资金循环池，用于继续建造房屋及支持机构发展。在世界其他国家，仁人家园与当地机构合作，通过各种创新性的融资方式，帮助人们建房。除了新建住宅，仁人家园也在很多社区改造或修缮已有住房，改善居民的住房条件。同时，仁人家园还与当地社区合作，开展救灾重建项目，以满足自然灾害发生后灾民的住房需求。

        仁人家园遵循的建房原则是简朴、体面、实惠。简朴，是指仁人家园的房子规模适中，它既能满足业主家庭的各种居住生活需求，修建简单舒适的家园，又可达到最低的建设和维护成本。体面，是指仁人家园采用质量有保障的节能型的建筑材料, 规划和设计合理，充分考虑当地的气候条件和文化传统。实惠，是指基于志愿者的服务、捐赠者的慷慨资助、高效的建筑方法、适中的住宅面积，以及零利息的贷款，仁人家园的住宅价格会低于市场平均价格，让低收入人群可以负担得起。

        印第安纳州门罗县的运作

        

        印第安纳州门罗县仁人家园成立于1988年，刚成立的近十年间，它完全靠志愿者运营。如今，它已拥有超过10名全职员工，在门罗县修建了150多所房子，满足了360余人的住房需求。它连续几年被国际仁人家园授予优秀分支机构勋章（Affiliate of Distinction），这意味着，门罗县仁人家园位于全美所有分支机构的前1%。它还被《时代先驱报》评为担任志愿服务的最佳选择（Best Place to Volunteer）。

        在美国，仁人家园建造的住房不会无偿送给低收入群体，而是要求符合条件的购房者互助建房，并以无息贷款的方式支付房款。参与仁人家园合作购房的家庭必须满足以下三个条件：

        第一，家庭有住房需求。简单地说，就是现有住房无法满足一家的需要，且无法从其他途径获得住房。门罗县仁人家园对合作购房家庭的收入要求是，家庭收入在当地平均收入的25%~80%之间，必须至少有一年的稳定收入。可见，太穷的人并非仁人家园的服务对象。

        第二，家庭成员有意愿成为合作伙伴。这种合作关系是仁人家园项目独有的特色。正是彼此之间的互助，降低了建房成本，也让购房者通过劳动感受到参与的快乐。门罗县仁人家园要求家庭中的每个成年人必须完成250小时的志愿服务时间，贡献“汗水股权”（sweat equity）。原则上，每个家庭成员都必须在入住时完成所有志愿服务时间，否则不能入伙。志愿服务可有多种形式，如在施工现场劳动、在仁人家园办公室工作、在二手商店服务，等等。

        第三，有每月偿还贷款的能力。申请合作购房的家庭必须能证明可以支付每月贷款，其中包括按揭款、房产税和保险等。仁人家园会协助评估每月贷款额是否在家庭合理承受范围内。所有申请人都必须接受信用审查。

        在确定符合上述三个标准后，申请者就可参加合作购房家庭会议，并填写申请表。仁人家园的家庭遴选委员会(Family Selection committee)要核实申请表，进行入户访谈，然后确定是否批准该购房者的申请。一旦申请被批准，合作购房者会签署一份协议，并提交少量保证金。此后，购房者一家就可开始“投工投劳”，赚取“汗水股权”。积累了足够的汗水股权，该家庭就可以进入建房流程，与其他人一起，共建自己未来的“小窝”。每个合作购房者都需参加仁人家园组织的“业主学堂”，需至少参加三个系列的课程培训，包括仁人家园的理念与合作机构、理财规划、住宅维护和社区发展等。参加培训的时间也可计入“汗水股权”。

       

        一般来说，从购房者提出申请到最终搬进新家，需要18个月。实践中，这一时间周期受多种因素影响。例如，仁人家园是否有可供建房的土地，购房者“投工投劳”的时间，房主对房屋的特殊要求，等等。在门罗县，典型的住房是木制框架结构平房，实际的建房时间并不长，从动工到入住，只需四五个月。整个建房过程中，仁人家园的全职工作人员主要起到协调组织的作用，他们一方面要联络规划、设计、施工等不同合作机构，另一方面要组织购房者与志愿者劳动。也就是说，在一栋房子的建筑过程中，社区整体规划设计、打地基、平整土地、铺设水电等技术含量较高的工作，由仁人家园联系有资质的建筑设计施工单位来实施；搬运、粉刷等一般性工作则由仁人家园组织培训普通志愿者及购房者完成。仁人家园小区的房屋建好后，外观与当地其他美国人的住房并无显著差异，没有明显的小区标志，也不会有“仁人家园”的牌子。如果不是仁人家园的工作人员带领，旁人很难看出这是一个由低收入者合作建房而来的小型社区。

        房屋建好后，购房者与仁人家园之间，类似一般的抵押贷款者与银行之间的关系。购房者必须定期还款，还款流入仁人家园的循环资金池，资金池里的钱用来为更多家庭建造房屋。一般来说，一旦仁人家园建好20栋房屋，这20个购房者每月偿还的贷款，就可支撑仁人家园再新建一栋房子。就此，众多购房者和企业捐赠者、个人捐赠者一起，形成了仁人家园良性循环的资金链条。

        不过，仁人家园之于合作购房者，既不同于一般的房地产商，也不同于一般的银行。

        与一般房地产商相比，仁人家园不加价出售房屋，房子售价仅包含建房成本和土地购置成本。以门罗县仁人家园为例，机构通常不会提前囤积土地，从购买土地到开始施工建房，通常不到一年。仁人家园以购买土地时的原价出售给购房者，不从中赚取土地升值的利差。与一般的银行相比，它给购房者提供的是无息贷款。要知道，银行的贷款利息对购房者是一笔巨大的开支，几十年的贷款利息，累积下来有时甚至会超过本金，大大增加购房者的成本。仁人家园的政策是，购房者尽早还完所有贷款，通常贷款期限是15年，根据购房者的经济承受能力，也可延长到20-30年。如果提前还贷，购房者不会受到惩罚。购房者在贷款全部还清之前，不能拿到市场上出售。如果要出售房屋，仁人家园是第一购买人。付清所有贷款后，业主就可以自行出售了。

        参与仁人家园的合作购房者，究竟能节省多少资金呢？调研中，财务主管算了这样一笔账：目前仁人家园所建的三居室房子的平均价格为8.85万美元，当地同类房子的市场售价超过10万美元，同时，若以贷款8万美元，30年还清，4%的利率计算，本息和税款总计约需支付17万-18万美元。因此，合作购房者总计大约可节省一半购房款。

        如果购房者因经济原因无法继续还贷，那么仁人家园会让现有业主搬走，把房子卖给能支付得起的人。尽管数量极少，但过去门罗县仁人家园还是遇上过这种情况。为此，仁人家园会通过社区志愿者等给购房者一些指导和帮助，尽量避免类似事件发生。不过，仁人家园不会出于同情对无法继续还贷的业主破例。毕竟，每个月的现金流对仁人家园实现财务的可持续性至关重要。

        

        门罗县仁人家园的另一项业务是运营一家二手家具商店——Restore，这也是美国大部分地方仁人家园的收入来源之一。Restore主要经营品质尚好的二手家具、家电、建材等，价格为市场价格的50%~70%。二手家具店的所有收入均用于支持仁人家园。这里出售的所有商品，均来自社区中企业、个人及其他组织的捐赠。只要捐赠人打电话预约好时间，Restore的工作人员就会开车上门，收取所捐赠的家具。由于地处大学城，学生们毕业搬家流动性较大，因此家具货源相对充足。Restore为降低成本，对买主不再提供送货服务，买家需自行搬运。二手家具店让低收入群体低价置办家具成为可能，也降低了社区的垃圾量，避免可用物品进入垃圾填埋堆。

        购房者偿还的贷款、个人及企业的捐款捐物以及Restore的销售款等构成了门罗县仁人家园多元且相对平衡的收入结构。2014财政年度（2013年7月-2014年6月）门罗县仁人家园的收入总额为281万美元，当年支出230万美元，净资产近500万美元。

        世界各地的仁人家园

        在世界各地，仁人家园与当地政府、企业、社会组织、教会及各界热心人士紧密合作，共同为解决低收入人群的住房问题努力。

        仁人家园的足迹已遍布全球，目前，全美有超过1400个仁人家园分支机构，在全世界70个国家和地区设立了办事机构。所有地方机构在国际仁人家园的授权下，统一使用仁人家园的名称和LOGO，也得到国际仁人家园的指导、监管和评估。

        国际仁人家园对地方机构的评估包括七方面的标准：可持续发展和绿色建筑，整体的组织领导，社区发展，财政可持续性，符合仁人家园的战略计划，有效利用技术与公众更好地沟通，支持仁人家园的全球使命等。前面提到的门罗县仁人家园获得的优秀分支机构勋章，正是基于这七方面评估。

        与此同时，各地仁人家园独立运作，由自己的理事会治理，每一个地方机构都有自己的历史传统、组织架构和建设规模等。

        北美之外其他国家的仁人家园，在机构运作、建房模式、房屋结构等方面各有不同。它们会结合当地社会经济文化传统，形成本地特色。从菲律宾的热带海岛，到智利的山区，各地仁人家园建造的房子均就地取材，既降低建筑和维护成本，又体现民族元素。各地的购房费用也采取不同金融模式，如政府补贴、公益捐赠、小额贷款等均有可能。

        美国每个地方的仁人家园都会与其他国家或地区的某个仁人家园结成姐妹机构，帮助发展中国家的仁人家园筹款建房。例如，门罗县仁人家园与乌干达仁人家园是结对的姐妹机构。国际仁人家园要求美国各地分支机构将10%的捐款给结对的姊妹仁人家园。据统计，2014财政年度，全美各地仁人家园向世界其他地方的姐妹机构共捐献了1290万美元。

        国际仁人家园在中国也有办事机构，即中华仁人家园。仁人家园于2000年正式进入中国，总部位于香港，目前在云南、广东、广西、四川及上海均设有办事处。其主要项目，包括灾后重建、为弱势群体如低收入家庭和残障人士翻建或改造住房等。

        结语

        国际仁人家园在北美以合作建房、偿还无息贷款的形式运作，是典型的社会企业运营模式。这一模式既让各地分支机构实现了财务多元化和可持续发展，又让低收入群体通过自己的努力有尊严地获得自有住房。国际仁人家园在包括中国在内的世界各地，融入当地的社会经济文化之中，与各类机构合作，通过多种资金渠道帮助受助群体改善居住环境。可以说，国际仁人家园帮助众多低收入群体实现了“居者有其屋”，仁人家园和众多捐赠者及志愿者不仅是帮助造房子，更是为他们建造梦想家园，重树生活信心。

        （作者系深圳市社会科学院副研究员，现为美国印第安纳大学访问学者）