花1000块众筹投资万达？王健林的轻资产和他的万亿市值梦

        万万合作的千亿大饼还在飘着，但万达自个儿画的大饼已经大到惊人。

        亲近政府的王健林再次获得了这句话的实际收益。万达金融集团完成在上海自贸区注册后，这家中国最大的房地产商开始启动其轻资产的第一步，这次，自贸区给了他创新的空间。

        澎湃新闻（www.thepaper.cn）6月7日获悉，万达将在6月18日推出一项号称稳赚不赔的众筹产品——“稳赚1号”；其最低门槛1000元，7年到期。

        据产品资料介绍，这款众筹产品募集资金将投在2015年新开工且在2016年开业的只租不售的万达城市商业广场项目。

        除了6%的租金收益，万达宣布，在产品到期后，购买人还将获得每年预期6%的物业增值。产品成立3个月后，将会在其公开认购的众筹平台报价转让。

        通过产品结构可以发现，由于迷你的单位金额使得整体份额必然突破200份，加上公开发行，平台交易，万达的个众筹产品已经大幅度突破了私募融资的监管边际。

        万达把这一产品视作准REITs。据悉，这是上海自贸区给予万达的特别创新支持。

        对于购买者来说，如果你没有寄希望于所有城市商业物业都能每年6%的升值，那么，最直接的收益来源就是租金。

        2014年，万达广场的客流量16.3亿人次，租金收入103.5亿元，而销售收入达917.5亿元。以此计算，每个万达广场的租金收益在1个多亿元。

        对于动辄十多亿甚至数十亿投资的万达广场来说，如何在保证投资者回报的情况下实现自身收益，将是对其运营能力的一大考验。

        轻资产并不是万达独创，包括铁狮门、凯德等外资开发商在玩轻资产模式时，自持资金比例低于20%甚至是10%以下，其余资金都来自机构投资者。而万达的轻资产模式，则把投资者扩大至了普通大众。

        但是，承诺保底收益的情况下，如果万达广场不能迅速建成并投入运营，万达必然需要利用内部资源支付收益资金。在王健林的千个广场计划中，一旦其中一个或者数个出现问题，影响到收益兑付，则对万达品牌将是个严重的打击。

        于是，单纯的公众集资显然不是王健林庞大金融计划的全部。万达需要一个更加稳定的资金平台。

        实际上，万达金融注册地之所以选择上海自贸区，就是因为自贸区为其提供了更便捷的资产证券化途径。

        据经济观察报报道，早在年初，万达集团已和上海自贸区着手搭建准REITs权证交易平台，该平台是上海自贸区为万达设置的定向开闸REITs平台，为双向跨境资金池。

        而在万达本身的产品介绍中，最终的退出方式也是以REITs形式上市。

        在此之前，万科与鹏华基金联推的鹏华前海万科公募REITs，也在自贸区推出。只是与万科产品不同的是，万达特意在产品中加上了物业增值收益。

        “这就好像在买万达广场原始股。”万达人士说，一旦上市，资产重估的价值就会体现。

        请想象一下这个体系下万达的规模吧。

        王健林在今年给资本市场抛出了一个巨无霸模型：重资产模式之下的万达，一年新开20多个万达广场；而轻资产模式之下的万达，未来一年最多可以开到100个万达广场。他预计2020年将开业400-500个万达广场，届时商业地产净利润三分之二来自租赁收入；2025年，计划开业1000个万达广场。

        即使以每个万达广场10亿投资计算，由于全部自持，这些万达广场投入的资金也将以万亿计算。也就是说，如果王健林的话实现，千个万达广场全部建成，万达就变成了一座万亿规模的航空母舰。

        启动轻资产的同时，万达正努力摆脱自己承重的资金沉淀类物业。据澎湃新闻（www.thepaper.cn）了解，万达正把自己的钱从物业中解套出来。

        知情人士透露，去年四季度，王健林在万达内部工作会议上抛出了一个名为“三年清盘”的行动，欲将万达这些年剩下来的存货全部清掉。“王健林给了各项目公司更低的定价决策权，以价快跑。以前的万达体系，原来准备卖5w就是5w没啥好商量的就是要完成的份儿，今年项目公司觉得4.5w更好卖，集团也会批。当然，定价不能低于市场价。”