同衡城市研究·数据|学区房的秘密

中国城市学区划分的问题，一向引发诸多讨论。此前热播电视剧《虎妈猫爸》中，茜茜一家卖掉自家的大房子，去买小的学区房，却发现，自家不满足新规定中居住年限的要求，只好为了孩子能上重点小学而推迟一年上学。这种遭遇在现实中也有典型意义。

对此，大多数媒体和相关行政部门给出了“教育资源分配均衡”的终极药方。但对每位家长来说，学校分三六九等，已是既定事实，在为孩子谋划几年乃至十几年的前途时，不可避免地需要择校——“就近入学”遏制不了择校行为，家长的择校能力在现实中总有渠道发挥。

以北京为例，即使市场再怎么跌宕起伏，学区房价也依然坚挺，并一直处于稳健涨势之中（详见图1，不过近年来，西城普通二手房价已反超学区房，这与西城的城市绅士化有关）。

图1：北京主城四区房价均价涨跌幅度（数据：链家网，Geohey）

在这场看似不得不加入的教育资源争夺战中，想必很多人都会问：

—学区是什么，怎么找？

—买什么样的学区房更值？

—不买学区房还能获得好的教育吗？

本文基于相关政策新闻和大数据分析对此解读。

Part1 学区是什么，怎么找？

如果把学区房市场比作争夺教育资源的战场，学区制就是重要的战场规则。据百度百科，学区一般指国民教育或义务教育阶段学校招收学龄儿童的居住范围，与“就近入学”的原则密不可分。但中国城市对学区并无统一定义或标准。

以北京市的学区为例，它与其它行政单元不怎么重合，其划分依据并无普适标准。按已有边界参考或单纯就近距离，都不能保证一处住房一定属于某所学校的学区，所以家长在判断学区房所属学区时只能眼睛擦亮再擦亮。

图2：北京学区、行政单元的各种边界范围比较

大家更关心的，是直接与入学权利挂钩、划分更为精确的“对口学区”。一个义务教育小学服务哪些小区，一般受到历史、区位、人口和合作关系等多种复杂因素影响。在北京，对许多有一定历史的好学校来说，复杂的权属和利益关系使其划片十分严格，也使政策附加的资源价值直接转化为学区房房价。

学校招生范围划片，与空间上的利益关系牵涉紧密。尽管还做不到公众参与，不过，当下至少可以在大数据的支持下做到信息开放。一些非官方组织以及先进区县已经为家长提供了有用的学区查询应用。

Geohey http://demo.geohey.com/school-district/

朝阳区http://xqcx.bjchyedu.cn/

东城区 http://dcoffice.dcjy.net/dcoffice/schoolp1/Sarp_Map.asp

PART 2 买什么样的学区房更值？

找到了学区，那么哪一处学区房更值？个体效用上的值与不值，最终在于主观判断。这里，我们主要通过大数据，剖析学区房在空间上的供需市场，给出一些整体上的客观建议。

同时，学区房房价的空间分布和差异，也能揭示教育资源配置不均衡的程度，为相关决策做参考。

此次，我们从Geohey、链家网、搜房网收集了包括幼儿园、小学、初中在内的共计500个学校的信息， 2000多个对口小区的数据以及7000多个小区数据。数据收集截止时间为2015年8月15日。

这里需要说明的是：

1、 本文分析的是招生范围明确规定的公立小学学区，且以下学区均指小学学区房。

2、 学区房以小区为单位，根据对应学校，分为重点学区和一般学区（实际上也有非学区房，如酒店式公寓、商业办公转住宅及其它产权不合法的住宅等，由于种种原因不带学校配套，因而学区并非全覆盖），此外还考察了重点小学分校的学区。

3、 重点学校包括市重点、区重点（教委在2011年就禁止用重点与非重点小学来对学校进行评级，但日积月累下来的师资力量和口碑，使民间仍然认为有“重点”与“非重点”之分，本文使用的“重点”系民间认为的“重点”）。

学区房怎么分布？

对大多数人来说，传统意义上公立或私立的重点学校是首选。然后是一般普通学校，如果有条件可选择国际学校。近年来兴起的重点学校分校，也逐渐引来家长热捧。

我们可以先看传统的“重点”学校分布如何。

一、好学校都分布在哪？

重点学校：重点小学主要集中在主城四区，表1显示，西城和海淀两区占据了过半的重点学校。

表1：

重点学区：

表2：

整体机会分布就是这样，可以读重点学校的小区只有10%多一点。西城和海淀集聚了过半的学区房。

下图是各学区的价格分布图，越红越贵。不出意外地，重点学区房主要分布在西城和海淀。西城的重点学区房以均价60560元/平米的天价占据首位，其次是东城区的58964元/平米。接下来是海淀区（50498元/平米）、朝阳区（40652元/平米）、丰台（33838元/平米）、石景山（32181元/平米）。

图3：各区学区房分布及2015年8月各区重点学区房均价

二、重点学区比一般学区贵多少？

只有重点学区房的价格还不够，我们还得知道它相比一般学区房贵多少、质量怎样，才能衡量出最具性价比的学区房。我们来详细看看中心城四区（西城、东城、朝阳、海淀）各区的重点学区与一般学区的分布，并进行比较。

下面四幅图是分别是西城、东城、海淀、朝阳的重点学区、与其他一般学区的分布。其中，重点学区“越紫越贵”。

图4：西城重点学区、一般学区分布图

同时，我们选取重点学区房周围200m以内的一般学区房，来看溢价率。

表4：

也就是说：

1、 西城重点学区房均价最高

2、 除了朝阳区，其他三个区溢价均在20%以上

3、 与周边对比，西城溢价最高，而朝阳最低，朝阳的中学质量看起来实在不给力。

三、重点学区建筑质量如何？

买房子也要考虑住房质量，不妨看一下各区的建筑年代占比图。姑且把1990年以前的住宅算做比较老旧的房屋，可以看到，西城1990年以前的房屋占到了53%。

图8：各区建筑年代占比图

也就是说，如果你在西城买重点学区房，很大可能是只好选择又破又烂还贵的学区。毕竟购买老学区房的人大多为的是获得入学资格，很多人自己甚至不去住。

为什么不把破旧的重点学区房拆了，建好房子呢。只有一个原因，就是拆、不、起。

此外，西城学校密度大，一校多址的情况多。近年来，均衡教育资源的力度较大，在西城，重点与一般学校的差距对买房决策来说可能不那么重要了。

四、重点学区有没有性价比比较高的呢？

那么，当选好了学校，究竟如何选择性价比高的学区房？从图4到图7可见，每个重点小学对应的学区价格有高有低。而学区价格并不是越“重点“越贵，仔细找找，也能找到性价比较高的学校（详见文末的附表1）。

例如，西城的市重点学校，包括实验一小、育民小学、育才学校小学部的学区价格，就比一些区重点小学（自忠小学、西师附小等）的学区便宜。我们拿人大附小和实验一小为例。

图9：人大附小对口小区

可以看到，人大附小对口小区均价最低49756.26元/平米最高85257.41元/平米，而实验一小对口小区均价最低48937元/平米，最高180012元/平米。每个学区都存在类似情况，如果有需求，可以自行查询文末的附表1。

当然，买学区房并非只看价格，还要根据各个学校风格的不同、家长有无特殊偏好、家庭通勤距离等因素综合考虑。所以，如果预算无限，那么请前去西城看看，那里有你想上的学校，也有你想住的好房子；如果预算有限，又想上重点学校，那么请参考文末的附表1，找寻你心目中便宜又重点的学区。

五、那重点小学的分校呢？

很多家长会关心那些重点学校的分校们。近年来，随着城市扩张与教育资源均衡的调节，不少名校都逐渐兼并了一般的小学，并更名为**分校，师资实行轮岗制，意在让更多小朋友能享受优质资源。这无疑为想上重点学校的家长提供了另一种选择。那么，与传统的重点学区房相比，分校的学区房究竟是否更实惠？

图11：分校学区与分校的分布

可以看到，北京的名校分校主要分布在西城、朝阳、大兴、昌平、通州等区。在西城，以实验二小、北京小学等为主要学校，对周边小学进行了合并、改名，从而平衡教育资源。朝阳区则以重点学校开分校的形式，，完善新建小区的配套。其他区县大多也采取这种形式，一方面可以吸引人流，另一方面达到均衡教育资源的目的。

图12：西城、东城分校与分校学区分布

分校学区房价格均价表详见附表2，北京小学红山校区、首师大附小玉泉和育新校区，芳草地远洋校区都对应区重点，且价格适中。唯一的不利因素是区位，由上图可见，这几个学校都位于比较远的地方。

表5：

表6：一般来说，重点小学分校获得与本校相同的教育质量和认可度，需要一定时间，但其品牌效应也会带来很大溢价。我们发现，分校学区均价比周边一般学区的溢价要高，四个区的分校学区均价均比重点学区要低，且周边的一般学区均价也比重点小学周边均价低。是不是有点晕？价格排列是这样的：

四个区： 重点均价＞分校均价

除开西城，其他各区： 重点周边>分校周边

值得一提的是，西城区和朝阳区的重点均价只比分校均价高出不超过10%。可能因为西城的分校大多是以合并形式，相比单纯开分校，教学制度上或有所不同，而在原有小学基础之上提高教学质量，比新开一所学校要容易。这些导致西城区分校受到大量追捧。而朝阳则多以集团校的形式在各新开小区周边修建分校，以达到配套要求和均衡教育资源的目的。

所以，如果预算有限，那么可以考虑稍远的分校学区，也可能是重点学校；

如果预算有限，但觉得通勤太远，想住城里，那么也可以考虑城里的普通分校。（详情可参考附表2）虽然分校现在还是以普通小学为主，但经过几年发展，就成了重点学校也不一定。

六、所谓的牛小对渣中

2014年3月教改之后，各小学对口中学有较大调整。有一般的小学对上了重点中学：彩和坊小学直升八一中学，车道沟小学直升理工附中，黄城根小学对口中加入了四中等；也有重点小学对上了一般的中学。相信这样一些调整会影响到每个家庭的学校选择。

PART 3 不买学区房，还能获得好的教育吗？

上面分析了北京市学区房的概况。在目前的资源分布和政策环境下，动辄五六万一平的学区房，普通工薪家庭很难承受得起。所以很多家长也想知道，不买学区房一样能获得好的教育吗？答案是肯定的。

—买了学区房，不代表就能顺利入学

虽然生活在大数据时代的信息便利之中，但我们仍能看到信息转化为科学决策这一过程中的重重阻隔。目前，学区划分的变动尚无法做到公开透明，而各区县也都不断出台抑制投机的手段，比如一套住房六年仅能入学一名儿童等。在这样的政策环境中，核实能否通过买房获得入学资格的责任，就全部在于购买者自己。本文数据来源主要是地产中介网站，因而提供的信息也仅供参考。

请注意，购买学区房并不等于最终能顺利入学，不信？还是看看《虎妈猫爸》吧……另外，一定要注意，北京每年三月都会公布新的学区政策！

—不买学区不代表与优质教育绝缘

政府方面：

不买学区房也不代表与优质教育绝缘。我们也要看到，政府为了教育资源均衡做出了原则限度下的极大努力，比如对口直升、名校办分校、牛小配渣中等。这些举措将很大程度影响家长买房时的微观决策机制和投机的可能性。但作为均衡教育资源的长久之计，恐怕也还需要系统性的体制改革，引入多种办学机制，松动教育资源与区位的固定联系。我们会长期通过数据挖掘，关注这些资源调整举措对学区房市场的影响。

开发商与分校：

作为新建小区配套的名校办分校，大多也有开发商推波助澜的作用。但显然，家长对其真正质量还是有识别度的。一些依托原有优质资源、能受到本校近距离辐射带动的分校认可度高，而新建分校虽然在全局上能疏解资源，其培育和成长还需要相当时间，姑且看作是一个有待兑现的涨价噱头。

家庭：

家长们需要冷静下来。孩子成材需要多方面培养，并非进了牛校就一定行。即使花了很大代价买到心仪学区房，由此获得牛校的入学机会，也不能确保得到一个好的结果。澎湃新闻近期的的调查显示，九成高考状元在基础教育阶段上的并非是重点学校，大多是普通学校，在起跑阶段培养的是更好的时间管理能力。不知道诸位是否相信人生有后劲之说。

复旦大学经济学院教师陈沁就曾在《东方早报·上海经济评论》撰文，引用一系列相关经济学研究指出：“‘选择好学校’带来的学业成绩上升，也许并不是因为好的学校有更好的教育，而是因为让父母进行‘择校’这一行为背后的一些因素，同样能让孩子的学习成绩上升。”

他指出，即便是出于孩子未来的社会资本而择校，也不应头脑简单。“你需要真正确定你的孩子获得了更好的老师的教育，而不只是进入了一所‘学业表现不错’的学校，因为后者可能只是因为其生源较好。盲目进入这些学校，对孩子反而会有负面的影响。”

而在现实中，我们基于分析，仍能明显体会到学区房价与入学资格直接挂钩的紧密程度。学区是一个住房产品的重要标签，带来很大的投机效应。购买学区房的家长过于看重入学，相应地，很少对社区本身投入自身的物质和社会资源。只要具备入学资格就是房产保值的法宝，无论小区环境有多破旧。

这也似乎说明，中国家长将希望过度寄托于学校教育——从熬夜排队等待小学入学登记的现象中，就可见一斑。而更为重要的家庭和社区教育功能，还未得到充分重视。如果有更多非学校的教育资源——包括家长们自身的努力，能渗透到社区之中，使需求端在社会文化上得到根本转变，也会在很大程度上平抑畸高的学区房房价。

P.S. 作为一群研究大数据的城市规划师，本文似乎有点不务正业。但我们认为，首先，学区房作为一项空间政策，是城市规划与管理的重要手段，可以很大程度改变人们对城市空间尤其是择居行为的偏好，是城市研究中不能忽略的；其次，城市大数据不仅能帮助我们进行重大的城市战略决策，也与每个人、每个机构的日常生活和决策密切相关。同时了解城市发展规律和大数据技术的城市规划行业，未来能做的事情会越来越多。

参考：

[1]百度百科：

http://baike.baidu.com/link?url=TcjAPOJvdH9O_jv0DXtGLkP9D9bip-yUz8aju8F1G6uxBEm3bkBu-5p6sVRwxHqmAAlvVi1q9PXP9fQv31JIjq

[2]Geohey http://demo.geohey.com/school-district/

[3]朝阳区学区查询网站http://xqcx.bjchyedu.cn/

[4]东城区学区查询网站 http://dcoffice.dcjy.net/dcoffice/schoolp1/Sarp_Map.asp

[5]《没有学区房，照样能上好学校》

http://learning.sohu.com/20150417/n411433510.shtml

[6]北京将扩大学区解决学区房问题

http://edu.sina.com.cn/zxx/2015-01-23/1536455683.shtml

[7] 《2015高考状元调查：九成上普通幼儿园，七成上普通小学》

http://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_1352976

[8] 《为上小学 熬夜排长队》

http://news.ifeng.com/a/20150818/44457130_0.shtml