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中国版“两房”债来了,上海公积金贷款资产抵押证券明日发行

澎湃新闻记者 陈月石
2015-12-03 17:00
来源:澎湃新闻
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上海市公积金管理中心作为发起机构,将于12月4日分两期簿记建档发行总额约69.6亿元的个人住房贷款资产支持证券(ABS)。

一边是一线城市楼房火热,另一边是公积金管理中心“囊中羞涩”,一场规模越来越大的住房公积金资产证券化行动,正在展开。

最新加入发行的,是上海市公积金管理中心。

根据上海国际信托公司在上海清算所发布的公告,上海市公积金管理中心作为发起机构,将于12月4日分两期簿记建档发行总额约69.6亿元的个人住房贷款资产支持证券(ABS),规模分别为19.4亿元和50.23亿元。

这是住房公积金个人住房贷款资产证券化产品,首次登陆银行间债券市场。

所谓住房公积金个人住房贷款资产证券化,就是把公积金管理中心发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券(主要是债券),然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者,以融通资金,并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。

“公积金资产证券化有利于刺激房地产市场,解决房贷流通性差,银行‘惜贷’的现象,从而进一步刺激经济。”国泰君安认为。

眼下房地产市场,已经出现了回暖。

截至2015年9月末,银行按揭贷款余额同比(比上年同期)增加2.35万亿元至13.7万亿元,同比增长20.7%。2015年1-9月份,住房公积金个人住房贷款达7585亿元,较2014年全年的6593亿元增加了15%。住建部同时强调要增加住房公积金贷款发放,目前个人住房贷款率(即个贷率)已从2014年末的69%上升至2015年9月末的76%。

值得一提的是,个人住房公积金ABS的政策大门早已打开。

早在2014年10月,住建部等三部委发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,其中就提到,要盘活存量贷款资产,有条件的城市,要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。

而在国务院法制办11月20日就《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见,其中提到,公积金可申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券,或通过贴息等方式进行融资,将增强公积金的资金流动性。

在上海市公积金管理中心之前,武汉和湖州两地也曾发行过个人公积金贷款资产证券化,但都是选择了在上海证券交易所发行。

更重要的是,在上述两地5亿和4亿元的规模,与上海此次接近70亿的规模,相距甚远。

相比公积金,商业银行发行的住房抵押贷款证券化历史更久,规模也更大。

2005年,建设银行首次发行个人住房抵押贷款证券。但到了2008年,美国“两房”(房利美、房地美)由于大量吸收次级贷款最终导致次贷危机的爆发,受此影响,中国搁置了住房抵押贷款证券化试点,直到2014年重启。

随着个人住房贷款资产证券化的铺开,是否会重演美国两房的覆辙的讨论也同时出现。

在2007年次贷危机爆发前,“两房”是美国最大的两家住房抵押贷款机构,由于担保了绝大多数房地产按揭贷款,堪称美国房地产市场的支柱。“两房”拥有和担保的资产规模颇大,因而对金融市场稳定也至关重要,全球金融危机爆发之前,由于美国利率上升和住房市场持续降温,购房者很难将房屋出售或抵押,很多借款人无法按期偿还借款,次级抵押贷款市场危机愈演愈烈,并蔓延成为全球金融危机。

招商证券指出,两者之间存在差异,中国的公积金管理中心可以直接对购房者发放贷款,而美国“两房”是由美国政府出资设立的机构,“两房”本身并不直接向购房者提供住房抵押贷款,而是通过收购储贷机构等贷款人所发放的住房抵押贷款,从而稳定抵押贷款市场,并为抵押贷款市场提供流动性,其用来购买抵押贷款的资金来源于所发行的各类资产支持证券。

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