美国35年来首度放宽房产税，海外买家可享受“国民待遇”

12月21日，彭博社报道，美国总统奥巴马19日签署了一项法案，降低实施了35年之久的外国资本投资美国不动产的税率。此举或促使数千亿的新增资本涌入美国房地产市场。

该法案规定，外国养老基金在美国投资房地产时，可享有与美国养老基金同等的待遇。这一法案取消了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》（FIRPTA）对外国养老金投资美国房地产时征收的税率。新法案还允许外国养老金最高可购买美国上市房地产投资信托基金（REIT）的10%，之前的上限为5%。

美国在FIRPTA中设定了关于外国养老金投资美国房地产时征收的税率，旧的法案规定，大多数外国投资者在卖出美国地产时，需缴纳卖价10%的税款，以及其它的联邦、州和地方税种。

澎湃新闻（www.thepaper.cn）了解到，在1980年6月19日之前，外国人投资美国某些地方的房地产、石油和天然气利益获取收益一般不会被征税；而法案公布后，非美国国籍人在美国（实际拥有和视同拥有的）不动产就被纳入了应征税范围。

彭博称，这一法案最初的目的为了限制国际投资者购买美国农场。根据全美房地产投资信托协会的资料，外国投资者在出售美国的房产时，各种税种累加起来，总额最高可能占据收益的60%。

根据房地产研究公司Real Capital Analytics Inc.数据显示，今年投资美国房地产的外国跨境资本总额约为784亿美元，占美国房地产投资总额（4830亿美元）的16%。其中养老基金约为75亿美元，约占所有海外投资的10%。

“过去，FIRPTA使得数万亿美元的国外养老金不能直接投资美国房地产，外国养老金的占比投资较低的原因就在于FIRPTA，而税法修正改变了原有的游戏规则。”彭博援引私募股权公司Siguler Guff & Co总经理James Corl的话称。

“这是一个巨大的变化，”外国投资房地产协会首席执行官Jim Fetgatter表示， “毫无疑问”这将增加外国投资者对美国房地产的投资。

值得指出的是，中国人已经变成美国物业的大买家之一。据全美房地产经纪人协会6月底的报告，在截至今年3月底的过去一年里，中国买家在美国房地产上支出了286亿美元，同比增加了30%，其中主要用于购买住宅物业。

【延伸阅读】

根据FIRPTA，外国人须在购房时缴纳美国境内房地产所产生的利得所得税，政府在房子售出后会退还余额。不过，美国国税局对于外国人的定义和移民局的有所不同。国税局的外国人是指在一年内在美国居住的时间未超过183天。对于在美国境内居住满183天的外籍人士，其纳税义务与美国公民相同，无需缴纳“预扣税”。

满足下列几种情形，可无需缴纳10%的“预扣税”：

一，外国投资者在出售房产时卖价未超过30万美元；

二，买家或卖家的家庭成员已制定明确的计划，打算在转让后的前两年，房产至少有一半的时间将会被使用。