新房改大幕拉开！满足新市民住房需求，公租房扩大到非户籍

12月21日，一年一度的中央经济工作会议在北京闭幕，会议敲定了明年经济工作的五大任务：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。

在2014年的中央经济工作会议上，有关房地产调控、保障房等字眼只字未提。此次中央经济工作会议对于房地产的表述主要围绕7个字：“化解房地产库存”。主要可以归为六项任务：

一是要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

同时，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

这一表态也和中共中央政治局12月14日会议上的表述吻合：“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，目前城市居民对住房的需求基本达到了1:1，因此从“供给侧”需求来看，真实的需求其实来自农民工。目前三四线城市的库存问题较为严重，如果在购房、落户、租房等方面提供条件的话，农民工是很大的一股购买力。“从我们前期的调研来看，像福建等农民工购房比例已经超过50%，因此现在的需求是‘要为我们造房子的人造房’”。

1998年房改课题组组长，保障房建设最早提议人之一，现任幸福人寿监事会主席孟晓苏对此解读称，上述三条都是从不同角度谈农民工市民化，扩大对住房的有效需求。此次政治局会议提出“满足新市民为出发点的住房制度改革”，意味着新一轮房改启动。满足农民工变成新市民进城居住的住房制度改革，这是比1998年城镇房改更加意义深远的重大改革。

第四点是，会议指出要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

易居智库研究总监严跃进认为，通过房屋租赁来去库存，是一种很好的商业模式。去年国家层面就提出了房企从售房转变为租房商，这样一个做法目前在积极进行试点，但没有一个成熟的案例。“联合办公”以及“创客空间”等模式的兴起，对于市场供应结构的改善有积极作用。

值得注意的一点是，会议提到了“降房价”的做法：鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

对此，中央财经大学财经研究院院长王雍君表示，降房价主要还是信号意义，因为普遍降价空间有限。

但是陈晟认为，未来棚改货币化安置有望进一步推进，对货币化安置的比例有望从原来的40%上调到50%，因此和开发商“谈判”降价的空间依然存在。

最后一点就是会议提到要取消过时的限制性措施。

严跃进称，实际上就是解除房地产投资、开发和经营领域各类不合时宜的措施。其实此前对于固定资产投资资本金条件的政策里面，已经有所提及。这个政策实际上是鼓励房企投资、降低行政成本的做法。某种程度上说明，政府将对房企的各类投资持低成本、低门槛、低限制的扶持态度，这是供给侧结构性改革在行政体制改善层面的具体体现。

中央财经大学财经研究院院长王雍君表示，此次中央经济工作会议的重点还是“去库存”。之前高速开发建设造成的库存问题依然严峻。如果存量房不断增加，对于房地产的发展前景是很大的一个挑战。

王雍君指出，房地产业仍是中国经济的支柱产业，同时牵动着上下游多个产业，因此在稳增长的大背景下，如果不化解库存问题，很难拉动中国经济的增长。

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊对此解读称，市场对于明年的经济增长仍不明朗，经济下行压力依然很大。因此房地产投资企稳是经济稳增长的动力。“房地产企稳不说拉动经济的增长，但起码不会再拖累经济，因此在鼓励房地产消费以及去库存的基调下，明年有关鼓励房地产消费的政策将继续出台，包括鼓励首次购房以及改善性购房的政策。”