新房改大幕拉开!满足新市民住房需求,公租房扩大到非户籍

澎湃新闻记者 计思敏

2015-12-22 07:13 来源:澎湃新闻

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12月21日,一年一度的中央经济工作会议在北京闭幕,会议敲定了明年经济工作的五大任务:去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。
在2014年的中央经济工作会议上,有关房地产调控、保障房等字眼只字未提。此次中央经济工作会议对于房地产的表述主要围绕7个字:“化解房地产库存”。主要可以归为六项任务:
一是要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场
要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
同时,
要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口
这一表态也和中共中央政治局12月14日会议上的表述吻合:“要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。”
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,目前城市居民对住房的需求基本达到了1:1,因此从“供给侧”需求来看,真实的需求其实来自农民工。目前三四线城市的库存问题较为严重,如果在购房、落户、租房等方面提供条件的话,农民工是很大的一股购买力。“从我们前期的调研来看,像福建等农民工购房比例已经超过50%,因此现在的需求是‘要为我们造房子的人造房’”。
1998年房改课题组组长,保障房建设最早提议人之一,现任幸福人寿监事会主席孟晓苏对此解读称,上述三条都是从不同角度谈农民工市民化,扩大对住房的有效需求。此次政治局会议提出“满足新市民为出发点的住房制度改革”,意味着新一轮房改启动。满足农民工变成新市民进城居住的住房制度改革,这是比1998年城镇房改更加意义深远的重大改革。
第四点是,会议指出要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业
易居智库研究总监严跃进认为,通过房屋租赁来去库存,是一种很好的商业模式。去年国家层面就提出了房企从售房转变为租房商,这样一个做法目前在积极进行试点,但没有一个成熟的案例。“联合办公”以及“创客空间”等模式的兴起,对于市场供应结构的改善有积极作用。
值得注意的一点是,会议提到了“降房价”的做法:鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度
对此,中央财经大学财经研究院院长王雍君表示,降房价主要还是信号意义,因为普遍降价空间有限。
但是陈晟认为,未来棚改货币化安置有望进一步推进,对货币化安置的比例有望从原来的40%上调到50%,因此和开发商“谈判”降价的空间依然存在。
最后一点就是会议提到要取消过时的限制性措施
严跃进称,实际上就是解除房地产投资、开发和经营领域各类不合时宜的措施。其实此前对于固定资产投资资本金条件的政策里面,已经有所提及。这个政策实际上是鼓励房企投资、降低行政成本的做法。某种程度上说明,政府将对房企的各类投资持低成本、低门槛、低限制的扶持态度,这是供给侧结构性改革在行政体制改善层面的具体体现。
中央财经大学财经研究院院长王雍君表示,此次中央经济工作会议的重点还是“去库存”。之前高速开发建设造成的库存问题依然严峻。如果存量房不断增加,对于房地产的发展前景是很大的一个挑战。
王雍君指出,房地产业仍是中国经济的支柱产业,同时牵动着上下游多个产业,因此在稳增长的大背景下,如果不化解库存问题,很难拉动中国经济的增长。
摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊对此解读称,市场对于明年的经济增长仍不明朗,经济下行压力依然很大。因此房地产投资企稳是经济稳增长的动力。“房地产企稳不说拉动经济的增长,但起码不会再拖累经济,因此在鼓励房地产消费以及去库存的基调下,明年有关鼓励房地产消费的政策将继续出台,包括鼓励首次购房以及改善性购房的政策。”
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