【社论】库存不去，看空不止

中央对房地产的库存压力及可能引发的经济金融隐患是有清醒认识的。最高层领导在短短1个多月内三度提到房地产去库存，而且一次比一次更加重视，也一次比一次有更明确的解决思路。

根据国家统计局数据，2015年11月末全国商品房待售面积6.9637亿平方米，如果按照1-11月全国商品房销售均价6821元/平方米来计算，潜在市场价值为4.7万亿元。即使按照20%毛利润率扣除开发商销售利润之后，也有4万亿元级别的资本投入被积压无法有效周转并处于高度危险之中，还让开发商每天都新增10亿元以上的财务费用负担。

这4万亿元的资本积压，开发商自身的自有资本金大概只占据三分之一，三分之二来自银行贷款或影子银行的融资。如果积压在待售商品房的近3万亿元信贷资金不能有效及时回收，形成哪怕15%~20%的坏账，将在短期内就对全国金融体系安全构成严重冲击。

回头来看，2-3月份是中国房地产市场最危险的时候，量价齐跌，市场一片悲观，人气涣散，市场交易进入冰冻期。经测算，一线城市3月平均的房地产去库存周期都高达15个月以上，1.5线城市上升为25个月，其他城市更是高达39个月。但“3·30楼市新政”之后，各主要城市房地产市场压力明显减轻，市场交易上升强劲。

目前上海、北京和深圳等热点城市的房地产去库存周期已经下降到12个月以下，这些热点市场的房地产市场面临的不是去库存压力，而是急需补库存来缓解房价过快上涨的压力。按照销售均价，一线城市这半年来商品住宅平均上涨幅度都超过10%。综合各大房屋中介机构发布的数据，北上深广有相当部分的热点楼盘甚至几个月就暴涨了50%~60%。

就全国来看，11月末商品房销售均价相对去年同期也有7%的增长。就房地产库存而言，近几个月的房地产库存总量虽然还在增加，但库存的增长已经明显放慢，如10月库存比9月增加2122万平方米，而11月比10月就只增加1004万平方米，新增额不到前一期的一半。

如何理解在全国房地产市场销售实际已经出现较大缓和、去库存正在有序进行、部分热点城市反而面临严峻房价上涨压力的时候，中央却突然高调起来，三令五申，要求加快化解房地产库存？

这或许表明，中央透过当前房地产市场一些表面回暖现象，看到更长远的挑战。在房地产这个特殊的市场上，市场销售短期不畅并不可怕，怕的是长期预期被持续看空。房地产长期内的供给过剩，成为了悬在中国经济头上的达摩克利斯之剑。

虽然今年以来房地产市场销售有较大恢复，但支撑反弹的是近几年被各种限制性政策所压制的刚性需求，以及大量居民上半年投资股市获得丰厚收益套现后到楼市来避险的需求。这种需求在短期集中释放之后，后续需求显然乏力。

北京大学中国社会科学调查中心曾发布报告称，城镇户籍人口的人均住房面积超过36平方米。果真如此，中国就已经超过中等发达国家平均水平。而且，城市户籍家庭多套房比例很高，并有大量房屋空置。

政府可能意识到，靠现有户籍居民来解决房地产库存绝不是长久之计，必须尽早启动非城市户籍人口和新市民的住房需求，来化解房地产的长期性供需不平衡。