长租公寓至今未能盈利:风口上的猪,风停了会被摔死吗?

澎湃新闻见习记者 徐倩

2016-01-06 20:01 来源:澎湃新闻

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王莹(化名)是一名普通的80后北漂,除了是一名朝九晚五的国企白领外,王莹还是一枚未婚文艺女青年。
王莹蜗居在北京一间8平方米左右的侧卧中,房间内仅仅够放置一张小床和书桌,小床靠飘窗,从窗内向外望,有时候可以看到夕阳中的北京城,有时候可以看到一片白色的雾霾。
王莹就是长租公寓的租客之一,目前租住在链家旗下的自如公寓,户型为三室一厅,王莹住了最小的一间次卧,而王莹的合租伙伴是两户刚刚结婚的小夫妻,三户人家共用厨房和卫生间,客厅暂时闲置,放置了一些晾晒的衣物。
王莹的所住次卧虽然小,但是也是现代风格的装修,以木质家居为主,墙上挂了一幅颇具艺术感的油画。
“也是看了许多房,最后之所以选择这里,比较喜欢这样的装修风格,干净简单,适合单身女青年,而且房子也会有阿姨定期保洁。”王莹说,“但是,房租也贵了不少,像这样的一个小单间每月的租金是1860元,在租房时不收取中介费,但是需要交纳月租*1.2的服务费,比其他合租房贵了点”。
产品体验是第一道坎
长租公寓正处在一个上升风口期,来自华创证券的一篇报告指出,长租公寓处于指数级发展的初期,2015年,国内青年租房的市场规模已经达到8000亿元,每年新增应届生租房规模达到600亿元,这无疑是一个“大蛋糕”。
随着租房时代的到来,面临租客对租房品质的众多痛点,打着“为都市白领提供家一样的租房体验”的创业者们开始拓展市场,一时间,长租公寓成为资本热逐的对象,例如蘑菇公寓、青客、YOU+公寓、自如公寓等,就连开发商万科也表示将打造长租公寓产品万科驿。
同样是长租公寓的租客,李青(化名)就觉得比较不值,其租住的YOU+公寓的体验就吐槽点颇多,房间狭窄、缺少家电设备、租金高、“像大学里的一间学生宿舍”。
“YOU+公寓产品的亮点在于提供租房者社交空间,例如公共客厅、健身房、办公区等,但是租户最关心的还是住得否舒适,另外青年人更关心性价比是否高。”一位从事长租公寓的业内人士分析称。
长租公寓做的其实是二房东的生意,将一批房源从房东手中长期租赁下来,然后进行标准化的装修,再面向市场公开出租,长租公寓的运营者赚取的主要是转租的差价费用和管理费用。
随着长租公寓产品的落地,产品体验就成为检验长租公寓的第一道坎,租户愿意支付更多的房租来租长租公寓,看重的必然是体验。
(自如公寓)
“风口上的猪,风停了就要摔死”
但是对于长租公寓这个新兴市场而言,这并不是个活得好不好的时代,而是如何活得下来。
蘑菇公寓联合创始人龙东平向澎湃新闻分析称:“长租公寓的盈利模式其实很简单,房租差价和管理费,属于传统的重资产模式,其最重要的在于成本的管控,例如收房成本、装修成本和管理成本。”
“一般来讲,长租公寓由于前期投资大在初期都处于烧钱阶段,很难盈利,比较快的盈利周期需要2年。” 龙东平分析称。
“长租公寓行业整体处于投入期,盈利的企业不多,随着获取房源的成本快速上升,公寓运营的收益也会同比下降。”长租公寓行业资深投资和运营管理人全雳认为。
而对于2012年就率先进入长租公寓领域的青客来讲,目前尚未实现盈利。“有许多野蛮人涌进长租公寓市场,资本和热钱也随之涌入,长租公寓公司也被推到了风口浪尖,但是风口上的猪,风停了就要摔死。青客是一只笨鸟,借着风滑行,扎扎实实做产品,飞得比较慢。”金光杰比喻称。
目前,市场上多数长租公寓企业仍然靠着资本投资维持运转,例如,YOU+依托于顺为资本投资的1亿元、蘑菇公寓是平安创投、IDG投资的千万美元,而链家自如是依托于链家上亿元的投资。
但是,资本的耐心是有限的,是否能在预期时间内建立盈利模式、实现扭亏转盈是目前长租公寓企业面临的生死挑战。

(蘑菇公寓)
先行者开始转型
有人在坚守,有人却放弃了,曾经的蘑菇公寓如今放弃了长租公寓的生意,将原有的系统开放给公寓经营者,聚合真实房源与租客,转型为“白领租房平台”,而不再是精品白领公寓的定位。
“长租公寓的运营模式很重,前期投入大,而且盈利模式也比较传统,并没有更多的想象空间,而且在短时间内很难做到量级上的扩张,因为长租公寓需要更强大的管控能力,这将随着房源的增多而变得更为复杂。” 龙东平认为。
但是,在蘑菇公寓经过一年多的摸索,蘑菇团队却发现了另外一门生意,而且在他看来,这门生意“更具有想象力”。
“在做蘑菇公寓的时候我们发现,租房市场上存在着很多的公寓经营者,职业的或者非职业的,他们成为了区域内的‘老大’,拥有着房源和人脉,目前我们要做的就是‘白领租房平台’,通过给公寓经营者各种支持,把各家公寓的真实房源引到蘑菇租房的平台上,这好比你在携程可以订到各种品牌酒店,在蘑菇租房官网、APP上你也可以找到各种价位各种风格的出租房源。” 龙东平介绍称。
不再持续扩张自营公寓,转做租房的平台,龙东平认为:“平台可以快速实现量级上的扩张,而且在平台做大之后随之而来的盈利方式也将多样化,例如租房金融服务、生活服务娱乐餐饮消费等等,这将具备更大的想象空间。”
蘑菇公寓的转型也凸显了长租公寓“投入大”“很难快速在量上扩张”“盈利模式单一”的困境,毕竟长租公寓领域确实需要一个成功的标杆。
金光杰认为,青客会一直坚守长租公寓的市场,等待黎明的第一缕曙光。

(青客)
屈成才认为,青客的竞争优势在于“效率”,即“资金的使用效率”和“管理效率”。尽可能用少量的资金投入撬动更多的资金,尽可能用少量的人管理更多的房间,据金光杰介绍,目前青客的资金使用效率为1:150,而管理效率的指标人房比是同行的1.5倍。
而这些数据的背后是“产业互联网化”,“大数据的运算和管理”,青客的市场总监屈成才告诉记者,“今年青客的目标是实现盈利。” 
责任编辑:沈关哲澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
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