苏州设房价“涨停板”：新房售价一年内涨幅不宜超过12%

苏州房价不断上涨的局面似乎要被终结了。

3月18日，苏州市人民政府下发《关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》，总计十条，包括加强土地供应管理、完善商品房预售管理、强化商品房价格管理、建立市场平准房源机制、加强房地产税监管、全面清查金融违法行为、加大市场执法检查力度、提高市场动态监管水平、加强社会舆论引导和加强部门协调联动。

而文件最后提到，吴江区并不包含在内，可根据当地实际情况参照执行。

值得一提的是，其中有一条内容规定，“在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。”

也就是说，开发商在一年之内楼盘的涨幅最多只能涨12%。但文件内容并未提及从具体实施时间。

中原地产分析师卢文曦对澎湃新闻（www.thepaper.cn）表示，政府在扩大市场供应的同时还对最高价格作出限定，这对开发商也是一大考验。如果开发商对后市预判不准，可能之前入市价格比较低，但后续就不能涨了。但如果定价太高，一方面可能卖不动，另外，眼前市场风向转变，后续万一遇到调整，原先制定的价格在去化上会遇到挑战。所以在定价时会尽力贴近市场，不会出现非理性涨价行为。

苏州的房价在2015年第四季度出现快速拉升，直至今年年初仍在加速上涨。

中国指数研究院3月1日发布的百城价格指数显示，2016年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.60%。而其中最抢眼的城市为苏州，涨幅位居第二，涨幅超过北上广深一线城市。

而2月份，苏州整体住宅成交均价达到了13428元/平方米，环比上涨5.56%。

据中国房地产信息网的数据显示，2015年全年苏州市区(不含吴江)住宅类商品房共销售98683套，较去年同期增加28109套，涨幅为39.83%；成交面积为1173万平方米，较去年同期增加342万平方米，涨幅为41.18%。其中，苏州住宅的成交量创5年新高。

从文件内容来看，该项新政明确限定了开发商在商品住宅的预售管理部分，新政规定每期申请预售面积不宜低于30000平方米，30000平方米以下的商品住房项目宜一次性办理预售许可。项目取得预售许可证后，预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售。

中原地产分析师卢文曦称，苏州和南京虽然是二线城市，但热度不比一线城市差，市场有恐慌情绪，政府出台该文件的用意在于先把这种恐慌情绪压一压，让市场向理性回归。此外，该文件在严查P2P金融、首付贷等违规操作方面还原了市场真实的需求。这些杠杆一会增加市场风险，二会加重供求不平衡矛盾。加杠杆使得原来至少短期内是不具备买房资格的可以通过首付贷等手段把未来消费提到当前，而眼下正是供应紧缺的时候，这样只会加重市场的紧张感，所以需要严查。

以下为文件全文：

市政府关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见

苏府[2016]32号

各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：

根据中央经济工作会议和中央城市工作会议精神，针对当前我市房地产市场出现的新形势、新特点，经苏州市人民政府第51次常务会议研究同意，现就进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展提出如下意见：

一、加强土地供应管理。强化土地供应和房地产市场联动机制，进一步加大普通住宅用地供应，严格控制非住宅用地供应，优化区域土地供应节奏，根据市场需求变化适时调整土地供应计划，保持房地产用地市场供需基本平衡。在商品住宅供应偏紧、库存较少的区域，增加土地供应量；在商品住宅库存量较高区域，控制土地供应量。同时，加强出让后土地管理，建立跟踪警示机制，对取得土地满一年未开发的予以书面警示，满两年未开发的坚决依法收回，加快土地开发上市。目前，针对市区商品住宅去化期较短的情况，要适时调整供地计划，加快土地供应，稳定市场预期。

二、完善商品房预售管理。加强商品住宅项目（低密度住宅、政策性住房和非居住商品房除外）预售许可管理，市区（不含吴江区）30000平方米以上商品住宅项目分期开发的，每期申请预售面积不宜低于30000平方米（尾盘除外），30000平方米以下商品住房项目宜一次性办理商品住宅预售许可。项目取得预售许可证后，预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售。

三、强化商品房价格管理。加强商品住宅价格监管，市区（不含吴江区）新批准商品住宅项目预售许可时，房地产开发企业应当科学合理确定申报价格，并一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照明码标价格式要求，全部进入商品房预售许可行政主管部门设立的商品房预售系统。房地产开发企业应当及时将申报价格报送价格主管部门。在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。

四、建立市场平准房源机制。市区（不含吴江区）应全面清理已建和在建定销房、安置房源，确定扎口管理部门或国有企业，按照市场定价机制，将满足征收安置需要后剩余房源，按照现房、期房销售条件完善有关手续，根据市场情况，作为平抑市场房价房源分批投放市场。

五、加强房地产税收监管。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，强化土地增值税等税种的征管和稽查。加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

六、全面清查金融违法行为。金融监管部门要对本地区的P2P、小贷公司以及涉及众筹买房、首付贷或其他涉及高杠杆房贷情况进行全面摸底排查，梳理相关企业名单、数量、产品模式；查处银行机构资金变相流入首付房贷情况，限制商业银行间利率竞争及与房产中介违规合作行为，加强贷款人资格审查，清理首付贷等场外加杠杆模式，切实防范金融风险，遏制房地产市场投机行为。

七、加大市场执法检查力度。住建、国土、规划、物价、工商、税务和金融管理等部门要各司其职，规范房地产市场信息发布和各类房地产展销行为，加强对房地产企业和项目的监管，加大对违规囤地、捂盘惜售、哄抬房价、违规展销和违规发放贷款等行为的查处力度。一经查实，要严格依法处理并记入企业当年信用不良行为记录。

八、提高市场动态监管水平。加强房地产市场监测，对房地产项目进行全过程数据综合分析，科学调节全市土地供应规模和开发建设进度。指导房地产开发企业科学合理定价，切实规范房地产市场销售行为。加强完善开发企业和经纪机构信用评价系统和失信惩戒机制，加强货币资本金分类监管和预售资金监管，强化商品房开发建设、预售许可、交付查验和备案管理等各项工作。

九、加强社会舆论引导。加强房地产市场及相关信息公开，科学制定全年土地供应计划，及时向社会公布，稳定土地市场预期。加强媒体宣传和引导，倡导理性消费理念，共同推动房地产市场稳定健康发展。

十、加强部门协调联动。各市、区要切实履行促进本区域房地产市场稳定健康发展的主体责任。各级政府要建立促进房地产市场稳定健康发展的联席会议制度，切实加强统筹协调和工作配合，细化工作措施，共同做好稳定房地产市场的各项工作。

各市及吴江区根据当地实际情况参照执行。