顾云昌：一线城市说没泡沫都没人信，但还没到马上破灭的状态

4月6日，据《中国经济周刊》报道，全国房地产商会联盟主席顾云昌在回应中国楼市泡沫论表示，中国楼市存在局部泡沫，但大多数城市可控。一线城市和部分二线城市，比如北京、上海、深圳等地，说没有泡沫人们都不会相信。

顾云昌称，楼市存在泡沫的主要表现就是房价上涨过快。房价涨到什么程度算高、算有泡沫了，对这个问题大家的观点并不一致。一般的判断依据是房价收入比（一套中等水平的住宅价格与一个中等收入家庭年收入之比），这个比值在6倍以下比较正常。

据上海易居研究院的研究报告显示，2014年全国城市房价收入比的平均数为7倍左右，属于偏高。

原美联储主席格林斯潘曾经讲过，泡沫只有破灭后才知道有泡沫。顾云昌认为中国的房地产市场是存在泡沫的，但泡沫并非普遍存在，许多三四线城市没有或基本没有泡沫，而在一线城市和部分二线城市，比如北京、上海、深圳等地，说没有泡沫人们都不会相信。

按照顾云昌的说法，泡沫的最终结果可能有两种：一种是破灭，一种是被吸收。所谓破灭就是到一定程度时房价大跌，并导致金融危机。还有一种情况就是泡沫被吸收了、挤出了。当人们的收入增长远远高于房价的涨幅，房价在一定阶段涨势放缓，甚至出现下跌的情况，这个过程就是挤泡沫的过程。比如从2011年到2014年，这4年就全国平均水平而言，房价收入比小幅下降，这个过程其实就是挤泡沫的过程。

“目前我国一些大城市的楼市泡沫还在不断被吹大，的确存在破灭的风险，但是还没有达到马上要破灭的状态，更不存在楼市整体存在泡沫的问题。也就是说，中国楼市总体上不会崩盘、不会硬着陆。上海、深圳等地收紧限购政策，就是防止大城市的房价进一步提升，泡沫进一步被吹大进而面临破灭的危险。”顾云昌说。

顾云昌也提到了一个现象，就是有些人在做判断的时候，往往看到一些一二线城市的房价越来越高，普通百姓越来越难以负担，就以为泡沫要破灭了，其实不然，因为这些地方恰恰还有购买力在支撑。一旦某地房地产市场没有购买力（包括自住型购买力和投资、投机型购买力）支撑了，就会出现有价无市的情况，进而导致房价下降或者泡沫破灭。

而与楼市泡沫紧密相关的是就是货币量。顾云昌说，房地产市场具有强大的对货币的吸收力，任何一次货币的增发扩张，实际上最终都会流入吸附能力最强的楼市。过去15年，我国广义货币M2大幅度上涨，大概增加了10倍，由此也导致京沪深等一线城市的房价在过去15年中增长了10倍左右，货币的泡沫导致了楼市的泡沫，二者具有相关性。在现阶段拉动经济增长，货币政策相对宽松，M2增加很快，所以导致了楼市泡沫不断增大。如果把控好货币供应量，泡沫也不会这么大。某种意义上说，房价上涨是货币贬值的一种表现。

顾云昌指出，房地产市场的发展是有周期的，既有15～20年的长周期，还有3～4年的短周期。处于上升周期时，交易量增加房价上涨，反过来交易量下降，房价不涨或下跌。本轮短周期是从2015年下半年开始出现的，现在还在上升通道中。一般来说，越是大城市，楼市热得快，冷得也快，上下波动也较大；相反，小城市热得慢，冷得慢，波动也小些。从长周期看，中国的房地产市场已告别15年的黄金时代，迎来下一个15年左右的白银时代。

按照顾云昌的判断，在未来十几年中，中国房价整体上会稳中有升，但会有上下波动。从短周期看，2016年房价整体还是稳定上升趋势，去库存政策的出台，有助于这种趋势的发展。在当前的货币金融环境下，比较有利于全国性的去库存，同时因流动性的增加促使泡沫变大或者不被挤掉。同时由于投资渠道缺乏，使老百姓的投资更多地流向了楼市，从而不断催生大城市楼市泡沫。另外，楼市泡沫实际上也是地价泡沫的主要表现，因为我们的土地市场是政府控制的，所以房价中所含的地价比重不断升高，自然会催生楼市泡沫。