【社论】何谓“自动续期”应有明确答案

连日来，浙江温州部分市民的房屋因20年的土地使用年限到期或即将到期，需要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证。温州方面回应称，“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题。

这不是居住用地土地使用权到期难题第一次引爆新闻。早在10多年前，有人就提出了一些解决方案。但它不仅涉及宪法等法律条文的修订，也与政府甚至决策者本人的利益密切相关，牵涉面太大又还没有紧迫到需要立刻解决，于是成了“击鼓传花”。直到今天在温州成了再也绕不开的问题。

目前这种在全世界看来都显得非常短的居住用地土地使用权出让期限，出自1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（下称“暂行条例”）的第十二条，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；……

温州这些居住用地的出让年限只有20年，并未违反该“暂行条例”。但这种际遇，远远超出了古今中外的常识认知。

是出于何种考虑，作为居住用地的土地使用权出让最高年限设定为70年，而不是更长？

1982年宪法第十条明确规定，“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”但宪法一经通过就被突破。到1987年，深圳市已经较为成熟地，三次分别以协议出让、公开招标和拍卖方式出让土地使用权，获得土地收入达1.29亿元和88万美元。因应形势变化，1988年宪法修订，规定土地使用权可以依照法律的规定实行转让。

但对出让年限怎样确定，部门法《土地管理法》没有明确。知情人士、中房集团理事长孟晓苏曾经透露，当时把确定年限的任务交给了国务院，“这就难倒了国务院，因为过去土地是无偿使用，是无期限的，到底定为多少年呢？50年，太短，90年，大家又觉得太长，所以就定70年，就形成了这样一个认识，于是就发了一个暂行条例，是暂定70年，不是说永久的。”

从这段史料可以看出，当初设定70年最高期限，未经严密论证，想当然成分居多，随意性很大。

而产生随意性的原因，主要在于上世纪八九十年代，中国大陆房地产业还处在幼稚阶段，它在经济结构中几乎可以忽略不计；基本上也不存在商品房市场，每个有正式工作的人取得房屋的方式是单位或国家分配；在每个城市家庭的财产结构中，它远不如今天这样重要。更重要的是，设定70年的最高年限，影响的是城市里很边缘的群体。

此外，至1990年，中国人均预期寿命近70岁，而规定居住土地转让的最高年限为70年，恰好与当时一个人的预期寿命基本吻合，蕴含着人死之后财产交还国家的考虑。

但即便这样，是房地产政策失误造成的也好，还是中国人太有买房热情也罢，反正，在今天，房地产已经成为支柱产业，中国城市居民持有房地产的比例高达90%左右，房产成为绝大多数家庭的核心财产。房地产政策的每一项变动，几乎都牵动着每一个家庭的神经。而这些变化，是制定“暂行条例”之初的1990年所无法预料的。

一个在几乎没有房地产市场的环境下制定的“暂行条例”，如何规范和指导全球最为红火的房地产市场？而即便有《物权法》规定“自动续期”，也不能打消公众的疑虑。而即便政府方面要求巨额 “续费”，但政府也是一个一个具体的人组成的，同样面临“剃人头者，人亦剃其头”的困境。

在今天，为何还抱着“70年使用权”不放？何谓“自动续期”？这些问题，涉及最大多数公众的福祉，应该有明确答案了。