商业地产如何去库存？国务院：允许改成住宅出租

5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求，会议称，这一举措是深化住房制度改革的重要内容。

会议明确提出了四方面的措施支持住房租赁市场，具体包括：支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；推进公租房货币化；完善税收优惠政策；推行统一的租房合同示范文本等。会议确定，鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示，购租并举的背景是一些地区存在库存大的情况，像北京、上海等一些城市存在住宅供应不足，而商业用房却过剩的现象。此次会议明确提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房意味着商铺、办公楼等允许后续可以按规定进行属性更改，通过结构改造等变为租赁住房。

5月3日，高盛的一份报告也指出，从全国范围来看，中国房地产的去库存仅完成了1/3左右，“（中国）总体库存水平依然很高，尤其在低线城市以及商业和办公楼地产，后者可能需要10年时间才能消化潜在供给”。

“住宅用地一方面出让较少，同时相较于商业用地的地价而言价格会高出很多，这也是造成住宅高房价的原因之一。如果将商业用地改性或者商业用房改变用途后出租，由机构统一管理，这样会缓解住房需求。” 全联房地产商会创会会长聂梅生说。

易居智库研究总监严跃进认为，发展住房租赁市场可以说是中国正尝试建立房地产第四级市场，而此前一级土地市场、二级新房市场、三级二手房市场的发展已经相对成熟，后续租赁住房将逐渐成为大势所趋。

严跃进指出，商业用房采取住宅租赁模式进行去库存，实际上体现了中国房地产第四级市场的深度，包括住宅、商业用房等不光后续可以出售，还可以采取租赁方式供居住者选择。这样就扩大了租赁项目的来源，也为相关房源的去库存提供了一个更好的渠道。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，当前高库存还有结构性突出问题，就是商业类产品高库存问题难化解。目前商业地产受经济下滑承压，投资意愿不高，如果改成租赁住房同样可以达到化解高库存的压力，对房企而言可以缓解资金压力。从国务院常务会议的表述来看，今后政策会给予一定倾斜，符合相关规定的商业用房可以改成租赁住房。

“发展租赁市场，这也是供给侧改革的一方面，但是相较于国外，国内目前还没有非常健全的租赁机构来统一管理一整栋楼。”聂梅生说道。

卢文曦称，总体来看，发展租赁市场有利于市场满足多层次居住需求，也有利于房地产的健康发展。但是短期来看还有诸多政策给予引导以及加快政策的落实。比如，目前也有一些企业进行收购改建商业地产，从事住房租赁业务，但是利润并不高。因此，今后在税收、金融等方面能尽快落实支持性政策，租赁市场或将迎来快速发展期。