全国首例！北京通州住房限购再次升级，商住房纳入限购范围

传闻已久的北京市通州区商住房的限购政策终于落地。

5月5日晚间，北京市住房和城乡建设委员会联合通州区人民政府发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》（以下简称《通知》），购买通州区商务型公寓，应满足本市住宅限购条件，商业、办公项目销售对象也限定为企事业单位和社会组织，不再对居民销售。同时，居民家庭购买的通州区商务型公寓，今后在核验购房资格时计入该家庭的住房套数。

也就是说，购买通州区商务型公寓的家庭必须符合以下条件之一：没拥有住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）或单身人士；已拥有1套住房的本市户籍居民家庭；在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非本市户籍居民家庭。

《通知》规定，通州区商务型公寓暂停向以下家庭出售：已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

值得一提的是，通州此次对商住房的限购政策属于全国首例。此前，商住房由于性质实质属于商业，全国范围内并没有地区将其纳入限购范围。

中原地产首席分析师张大伟认为，通州限购政策的再次升级，将抑制市场的公寓成交。以住宅成交来看，在2015年8月升级限购后，北京通州住宅成交从之前的单月1000-2000套，下调到了500套上下。

张大伟称，对于商务型公寓来说，目前只有部分项目有该类型项目，存在于运河核心区，市场占比不足5%，大部分项目的公寓类规划为商业或者写字楼，未来这些项目都需要销售给企业。而且，目前通州市场的整体库存较少，加上最近几年土地供应少，整体来看，对项目的价格打压不会太冒险。同时，张大伟强调，成交量的大幅度下调，将抑制价格快速上涨的可能性。通州库存的商改住项目数量在6000套左右，潜在供应大约在1-2万套，整体看来，这些项目将受到影响。

此外，张大伟认为，通州的利好明确，限购越严格证明了的确有价值，所以有资格的还是可以买。

去年8月，通州发布了号称史上最严的楼市限购令。而未被列入“加强版限购”的商住房项目开始受到了购买者的关注。当月通州的商住房成交占比就从之前的15%左右飙升到了40%以上。

据亚豪君岳会数据统计，4月第三周（18日至24日）北京市商住项目共成交5427套，而在这其中，通州区商住产品共实现成交4698套，在全市的商住成交中占比近九成。

北京市房地产协会陈志会长此前曾表示，虽然通州商住房目前比较火热，但因商住房自身的“先天不足”，短期热销并不能持久。从近几年价格的涨幅来看，商住房的升值幅度远小于普通商品房。而且，商住项目是将非住宅用地开发建设成可居住房屋的通俗叫法，本质上属于非住宅，因此享受不到普通商品房的优惠政策。

《通知》还规定，通州区新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位、社会组织等，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位、社会组织等。

对于5月5日前已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目的，再次出售时可按之前的相关规定执行。同时，通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理其他规定不变。