苏州全国首现土地出让“熔断”！两幅宅地都因价格太高流拍了

5月23日，苏州迎来土地“限价令”后的首次土地拍卖会，4幅出让地块中，2幅纯宅地双双因房企出价超过最高限定价格而宣告流拍。 

此前5月17日苏州国土局发布公告，原本计划于当日出让的姑苏区三幅地块、高新区一幅地块被政府撤回暂缓出让，当日出让的地块一共只有4幅，其中2幅为住宅用地，另外2幅分别为商住和文化娱乐。

2幅非住宅地块竞价过程波澜不惊，均以底价成交。真正引起争议同时也是“限价令”产生效力的是2幅宅地的出让。

开拍5分钟就超过限价

这2幅宅地一幅为位于高新区浒墅关镇桑园路东、规划区间路南WG-39地块，占地面积44700.5平方米，容积率1-1.6，起始总价47606万元，起始楼板价6656.25元/平方米。该幅地块也是5月18日苏州市国土资源局宣布的“限价”地块之一，最高总价100106万元，最高楼板价13997元/平方米，最高溢价率110%。

该地块共吸引了新城、旭辉、招商、融创等10余家房企竞拍。1分钟不到，该地块就已有14轮竞价，到第25轮，竞价节奏开始放缓，房企开始纠结，就在大家认为“限价令”产生作用的时候，竞拍价格却又开始节节升高，等到第113轮，最新出价达到了10.06亿元，超过了地块最高限价10.01亿元，按照“限价令”，该地块宣告流拍。

另一块宅地位于高新区浒关开发区凤凰峰路南北、罗家湾路西的WG-41地块的竞价则简单粗暴，众多房企一拥而上，5分钟不到，出价就超过了地块的最高限价，从而宣告流拍。该地块占地138470平方米，容积率1-1.4，起始总价130162万元，起始楼板价6714.3元/平方米，最高总价271162万元，最高楼板价13988元/平方米，最高溢价率108%。值得一提的是，该地块在触碰最高价红线后，竞价依然继续狂奔了8轮。 

“商住地块、文化娱乐地块底价成交不奇怪，因为这类地块热度不是很高，而且政府所定的起始价也不低，真正奇怪的是两幅宅地的流拍。”苏州某房企副总经理评论道。两幅宅地的竞拍，不仅要看结果，更要看过程，WG-39地块是个小地块，体量只有WG-41的1/3，但在竞价过程中，却出现了房企纠结犹豫的情况，而面对WG-41这样的大地块，各家房企却一拥而上，奋不顾身，5分钟不到就使得出价超过了最高限价，造成流拍，“小地块纠结犹豫，大地块豪气冲天，这很不合理，不排除同行之间有恶意竞价的可能。”

“限价令”操作过程中存在漏洞

该副总经理说，此前政府出台的“限价令”在实施操作过程中存在很大漏洞，“只要有一家房企不想让其他家房企拿到，那就恶意出价，谁也拿不到。”考虑到更大规模的土地出让将在5月24日进行，如果政府部门在限价令操作细则上没有进一步明确，土地因价格超限而流拍的情况还将继续出现。 

克而瑞苏州机构副总经理韩云霞表示，两幅宅地比较热门，是各家房企争抢的对象，出现竞价超过最高价而流拍也较正常，在预计范围中，“土地限价政策是政府的权宜之计，不会是长久之计，后续会有什么切实的解决方案出台，才会大家应该关心的。” 

中指院苏州机构总经理钱慧群表示，5月24日苏州还将迎来11幅地块的出让，预计还会有更多地块会出现类似“熔断”的情况，“关于这种做法，等明天情况落定了再做评论。” 

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，限价令后，苏州土地出现流拍，是相对独特土地交易制度下的必然产物。

此类土地对于房企拿地热情都有了一个足够的规模，所以土地成交上限基本上都设置了150%以上的溢价率。而房企拿地热情也比较明显，甚至有了“已所不欲勿施于人”的心态，所以会盲目加价，最后触碰红线，导致流拍。但相比此前的流拍，此类土地是因为价格太高而流拍，而不是房企拿地热情不足的原因。严跃进说，这样一种熔断机制的出现，使得市场很多潜在的地王被扼杀了，所以也谈不上拉高地价的问题。另外，对于此类土地来说，后续整体上还会继续入市。但不排除地方政府继续修改土地出让的条件，进而压制此类价格，或者压制溢价率。但最终的土地出让价格似乎没有被压制的可能。后续此类土地出让制度依然会有争议，尤其是如果此类流拍土地后续继续重拍，地价高于首次设定的价格，那么政府土地出让政策就会受到质疑。从这个角度看，可能流拍后如何让此类土地二次入市，相应政府部门可能也要在流程设计上花费一番新的功夫。 

事实上，除了限制土地最高成交价，苏州也在寻求其他途径抑制市场热度。

据苏州市国土资源局5月21日消息称，苏州市政府召开了土地储备和招标拍卖领导小组会议，确定苏州市区2016年商品住房用地供应计划为380公顷（合5700亩），较2015年商品住房用地供应量310公顷增加22.6%。