“以房养老”全国不足百人参与：楼市太火，抵押不如出租划算

还记得前几年热议的“以房养老”吗？据媒体报道，中国保监会“以房养老”两年试点即将到期，全国四个试点城市成效并不乐观。目前，全国参加尝试所谓“以房养老”方式的共78人59户，办完所有流程的仅47人38户。

“以房养老”，全称叫老年人住房反向抵押养老保险，简而言之就是住房抵押贷款获得养老金。拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；而在老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

“以房养老”，是一个从国外引进的舶来品，在美国、加拿大等国，“以房养老业务”十分流行，为什么到了中国就水土不服？原因有三：

在中国，“以房养老”首先要面对的就是传统观念的问题

第一、中国人讲究“孝道”，因此才有了数千年“养儿防老”的传统。即便时代进步，老年人渐渐接受了“机构养老”等新业态，“居家养老”依然是主流。

第二、在中国有“坐吃山空”的禁忌。前半辈子辛苦付出，到老把辛苦挣得的房产再抵押出去，总让老年人有“两手空空”的感觉。

第三、房产在中国人心目中占有特殊地位，不仅仅是一套房子，还包含了财富、户籍身份乃至梦想等诸多附加值，这也是中国人走到哪儿都要买房的潜在心理。若要其把一生的心血抵押、卖给外人，实不容易。

“以房养老”回报率低，才是核心问题

从根本上讲，“以房养老”也是一种投资，如果回报率可观，自然会形成市场意愿。

以国内第一款以房养老保险——幸福人寿推出的“幸福房来宝”的保险费率表计算，70周岁的男性老年人，有价值为500万元的房产，扣除延期年金保费(一年约3万元)和保单管理费，每月老人拿到手的养老金约为1.85万元左右。如果在一般城市，房产估值100万，每月到手在3700元左右。

这么一算投资回报率，并不比一些理财产品高，再加上我国房地产价格一路走高，今天把房屋抵押给保险公司，可能明天房屋的价格就飙升。看不清市场走势的情况下，老年人更不敢轻易做出决定。与此同时，我国租房市场的价格也一路飙升，抵押给保险公司还不如把一间屋子出租给年轻人，赚取租金或许更划算。

投资回报率低，这才是问题的核心。老人固有养老需求，当他们发现“以房养老”业务，甚至不比一些理财产品强，而买稳健型理财产品，无论赚多少，起码房子还在，他们又会作出怎样的选择？

“以房养老”的配套问题同样不容忽视

以房养老制度比较成熟的美国为例，美国有遗产税或个人资产增值税制度，与其将住房由子女纳税继承，不如选择“以房养老”。此外，美国的“以房养老”是由美国联邦政府监督并且在必要时资助的一种贷款业务。老人一次性得到贷款全部金额，贷款的还款日期是贷款者死亡或者是搬家、卖房等等，如果贷款者常年居住，最终的还款期到来的时候，所贷款的金额已经远远超过当时贷款谈判时房产评估的价格，这笔差价就由联邦政府负责，从房主支付的房屋保险金当中来支付，也就是说，由政府作为第三方为此项贷款业务兜底。

而在中国，国内商业养老保险刚刚起步，仍然缺少税收政策扶持。绝大多数保险公司处于观望状态，并未推出相应的产品；全社会对于市场化的养老方式仍有接受过程，更遑论观念更加保守的老年人；真正有养老困难的部分农村老人因产权问题无法抵押房屋……这些配套问题的短缺，造成“以房养老”试点反响寥寥。

市场化养老是破解养老困局的必经之路

“老有所养”是我国2.2亿老年人的期待。国家统计局数据显示，2015年，我国60岁以上人口升至2.2亿，占比16.1%。老龄化的加剧、社会劳动人口抚养负担的加重、平均预期寿命的延长以及养老金运行压力的加深，无不警示人们——退休养老所带来的压力，让中国人无法回到“生老病死”由政府大包大揽的旧体系，走市场化养老是破解老龄化困局的唯一途径。

“以房养老”试点应者寥寥，并非简单地告诉我们“此路不通”，而是有助于政策设计制定者厘清思路，更有针对性地探索：在多层次养老体系的构建过程中，如何摸索出适合我国国情又高效的养老方式？

对广大老年人来说，市场化养老实际上最核心的问题是——照顾的责任、照料的责任转嫁给一个机构、转嫁给社会来完成。货币怎样买到相对应的照顾、护理服务。因此，不论是“以房养老”方式的再探索，还是新型市场化养老服务产品的研发，都应该先满足老年人多样化多层次养老服务需求。