这轮房地产热怎么来的？专家：去年拿地少致今年供求关系紧张

“这一轮所谓的楼市热持续不了多久，短了说三季度就见尾声，从长说热过不今年底。因为它并不具备一个阶段房价上涨的关键因素。”6月16日，在浙江舟山举行的“2016中国房地产发展高峰论坛暨城市土地展”上，经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、原住建部政策研究中心主任陈淮谈到“热点城市还会热多久”时表示。

今年以来，一线城市和部分热点二线城市楼市价格持续猛增。中国指数研究院数据显示，今年1~5月，全国商品房销售面积为47954万平方米，同比增长33.2%，商品房销售额为36775亿元，同比增长50.7%；1~5月全国商品房和住宅销售均价分别为7669元/平方米和7417元/平方米，累计同比13.1%和14.3%，涨幅分别较1~4月收窄1.1个和2个百分点。中国房地产指数系统百城价格指数显示，今年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11662元/平方米，环比上涨1.7%，涨幅较上月扩大0.25个百分点，同比上涨10.34%，涨幅较上月扩大1.36个百分点。

“房地产行业的‘热’，就是像卖白菜一样卖房子。”陈淮说，“但是市场的冷与热，不能用一个季度或半年的供求变化以及价格的升、降来说明，因为市场的需求是一个稳定的常数，而这个常数要用8到10年的累计供给和累计需求对比形成。”

今年初，房地产的“热”首先出现在北上广深等一线城市，有专家把这一原因归结为“货币政策”，在陈淮看来这是不妥当的，他认为升息、降息、收紧信贷、货币宽松，这些都是短的周期变化，而住房改善、人口向城镇集中、打造新型的城镇化是一个长期的战略发展过程。

他说，在多年的发展中，一线特大城市相当一部分居民群体成规模地进入改善期。急于买房子的人除外来者的需求，绝大部分是因为原有房子需要置换成具有舒适性、改善性功能的房子，这个需求正刚刚起步，并成规模的兴起。

“这个兴起既是一线城市有可能成为需求热点的原因，也有可能成为人口溢出的推动力。比如有退休的人、不需要大量劳动力的高新技术企业等会向周边有一定发展条件的城市集聚，这个趋势在未来很快就会看到。我个人的看法，无论出不出调控政策，这一轮所谓的热也持续不了多久，短了说三季度就见尾声，从长说热过不今年底，因为它并不具备一个阶段房价上涨的关键因素。”陈淮表示。

他认为，这一轮的“房地产热”应该说是一个小高潮，但这个“高潮”其实也只是对应2014~2015年市场短暂冷静期的一种反弹而已，因为2015年不仅房地产投资增速下降，而且当年土地成交面积同比2014年也萎缩了三分之一。“去年拿地少构成了今年的供求关系，特别是一线城市供求关系的一种紧张预期，这些因素导致的一些恐慌性需求，不足为虑。”