新城地产37亿摘上海虹口凉城地块，预测房价超10万元/㎡

在经历过上海外环地块拍出地价5万元/平方米后，中环的地更加引人关注。

7月14日，上海土地市场再次迎来宅地出让，该地块为虹口区凉城新村街道073-06号地块，共吸引15家房企前来竞拍。

在竞拍环节，新城地产一路加价，最终以37亿元的价格将地块斩获，折合楼板价67409元/平方米；溢价率77.4%。

按照卢文曦的分析，从楼板价推算，未来售价将超过10万元/平方米。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，尽管目前有很多高价地块，但是都在外围，凉城地块是2016年迄今为止拍的地块中，最接近市中心的一块地，因此市场对此的期待比较高。

按照出让公告，地块的出让面积为19959.5平方米，容积率为2.75%，起始楼板价38000元/平方米。而如果剔除15%不可售及5%配套商品房及2000平方米配套商业部分，起始楼板价要将近5万元/平方米。

具体来看，参与上述地块拍卖的房企包括：华发、葛洲坝、招商、中粮、保利地产、金茂、新城地产、合景、厦门永同昌、三湘、九龙仓、中洲、金隅、泰禾、大名城。

该地块四至范围：东至广粤路，南至警备区用地，西至居民小区，北至广灵四路。

上海中原市场研究部资深研究经理龚敏表示，该地块地段优势明显，凉城板块与新静安、宝山、杨浦相邻，是上海东北角发展较为成熟的区域，更为重要的是地块毗邻近两年成交火爆的豪宅大宁板块。

另一方面，龚敏称，凉城板块土地和新房供应是极度稀缺的，十年来附近就出让了一幅宅地，新房都是在2000年-2005年左右开盘的，凉城板块早在几年前就已经无新房供应了，目前新房住宅存量仅12套。

按照卢文曦的分析，凉城地块位置不大，只有19959.9平方米，未来很可能就是4幢30层高的房子。

不过对开发商而言，该地块的开发难度不小。按照土地拍卖规定，1、地块配建5%商业配套；

2、开发商须自持15%的建筑面积的物业；3、地块要落实2000平方行政设施、医疗设施，后移交政府；4、住宅100%全装修；5、中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建筑面积的70%。

卢文曦指出，70%中小套型的开发有望填补虹口刚需新房的空白。

按照中原研究咨询部的数据，目前地块周边的住宅小区主要有“水木年华”、“万峰梦湖苑”、“中虹花园”，当前周边的二手住宅价格在7万元/平方米。目前大宁板块新房“金茂雅苑”均价8.9万元/平方米，明园森林都市7.5万元/平方米。