浦东唐镇地块近3万/平起拍,上海外环外房价奔10万去了?

澎湃新闻记者 计思敏

2016-07-27 11:07 来源:澎湃新闻

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7月25日深夜,浦东唐镇像上海土地市场放了颗“定时炸弹”!浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块将公开拍卖,起拍楼板价接近3万元/平方米,上海外环外或将迎来第一个产生10万元/平方米房价的地块!
先来了解一下具体信息:
唐镇位于上海浦东新区,距离上海市中心的人民广场约20公里距离。
这次推出的地块为浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块,起拍总价高达25亿元,出让面积56518.3平方米,容积率1.5;算下来起拍楼板价有29489元/平方米。
去年4月份!唐镇卖了两块地,上海外环外房价奔着5万元/平方米以上去了,一时轰动市场,搞的周边开发商捂盘惜售,现在看来,简直小意思。
来回顾一下,2015年4月16日,唐镇D04-07纯住宅地块(容积率1.4)、D03-05A纯住宅地块(容积率1.7)被大名城分别以29697元/平方米、27909元/平方米的价格一并收入囊中。当时,该价格创下了上海外环外宅地成交单价的最高纪录。
然而,唐镇此次推出的地块起始楼板价就达到29489元/平方米,市场人士估算了一下,假设按100%溢价估计,那么楼板价就是58978元/平方米。以后唐镇房价卖到10万元/平方米不是梦啊。
事实上,这次要拍的地就夹在上述大名城拿的两块地中间,澎湃新闻(www.thepaper.cn)大热天赶紧跑到现场感受一下这个将是土豪聚集的地方!一时间眼前一片绿意盎然、生机勃勃之景!没错,就是下面这样开阔的视野,大家随意感受下:
不过唐镇板块宅地的出让价格也是起起伏伏好多年。其曾在2009年时创造过辉煌,2009年底由绿城取得的浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块楼板价达1.9万元/平方米,溢价率高达379%,之后到2013年地价回落,在1.6万-1.8万元/平方米之间徘徊,至到2015年地价开始上升,2015年4月,由大名城获取的浦东新区唐镇新市镇D-04-07宅地楼板价上升至2.96万元/平方米。
地块地理位置优势或是支撑其高房价的原因之一。资料显示,唐镇西面是张江高科技园区、金桥出口加工区,南面是川沙新城,北面是唐镇工业小区、银行卡产业园,又有迪士尼和自贸区的双辐射。
唐镇边上就是张江镇,从直线距离来看,两个镇核心位置也就相聚5公里左右。距离迪士尼的直线距离也仅有8.9公里。
说实话,虽然唐镇定位为高端国际居住社区,也吸引了大批开发商前赴后继,不过目前来看,整体氛围还没有那么高大上,地铁唐镇站下来,黑车一排很是亮眼,“要坐车嘛”,“去哪里”不绝于耳。
澎湃新闻去大名城的售楼处转了一圈,目前大名城一期已在建造,不过还没有开盘,价格也没定。按销售的话说,大概在9月份左右开盘,到时候再公布价格。这样看来,估计开盘时间要等拍完地才能出了吧,又有个涨价的理由了!销售小哥也是嘿嘿嘿的笑,“开盘时间、价格都是老板说了算的,现在还不知道卖多少呢~那里看到哇,就是我们拿的两块地中间,就隔了条河,9月份要拍了。”
不过仔细看,此次推出的唐镇地块开发条件相对苛刻:保障房5%,全装修比例30%,住宅下限806套,中小套型建筑面积60%。
上海中原地产市场分析师卢文曦说,30%住宅需要自持用于租赁,这比此前的出让条件增加1倍,意味有更多的资金要沉淀在项目中。另外,保障房也要求100%全装修,又给房企提出资金成本上的要求。因此随着限制性条件越来越苛刻,房企在拍卖的时候追高的冲动可能会受到抑制。
上海中原市场研究部资深研究经理龚敏指出,目前板块内品牌开发商云集,仁恒、浦发、绿城、大名城等都有开发项目,目前仁恒项目上一批次已卖光,均价5.6万元/平方米,还有售的浦发罗兰翡丽最近报价5.7万元/平方米,为全装修房。以当前房价来看,地价有较大的空间。不过尽管从规划和发展前景来看,国际化社区的定位给予项目发展较大发展空间,但是目前地块周边项目仍有大名城地块未开盘,总建筑面积17万平方米,浦发项目还有13万平方米待售,假设项目在一年半后正常开盘,原来相对低的土地还有售,对本地块造成的压力还是存在的,但基于目前土地粥少僧多的态势下,起价仅1.1万元/平方米的周浦宅地都能拍到4.3万元/平方米,具有国际化社区定位以及周边产业云集的唐镇板块地价创新高不是没有可能性。
9月7日土拍现场一见分晓。
责任编辑:计思敏澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
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