连保证金都是借来的!房企杠杆高至10倍,称销售好没压力

澎湃新闻记者 周祺瑾

2016-08-10 20:25 来源:澎湃新闻

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套在开发商资金链上的紧箍咒,有越来越紧的趋势。
据新华社8月9日报道,包括兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内,甚至半年期的短期贷款。
分析人士表示,之所以如此为之,原因在于担心高房价高地价所产生的系统性风险。
而新华社调查中揭示的更为让人忧虑的一点是,开发商已经把资金杠杆用至极限:“基本只需准备10%的土地款,剩下的资金可以以夹层融资的方式获取”,甚至连买地保证金都可以通过融资支付。
尽管监管层已经开始忧虑,但澎湃新闻(www.thepaper.cn)采访中发现,开发商普遍较为乐观,觉得销售回款足以支撑融资成本,资金压力尚未体现。
银行信贷政策收紧成趋势
所谓房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款,贷款期限一般不超过三年(含三年)。
澎湃新闻记者了解到,目前降低开发贷年限尚属于个别银行的行为,包括农业银行、中信银行都表示,尚为听说该政策。
有银行人士表示,如果住宅项目开发周期一般为2年,开发贷款的周期如果低于建设周期,意味着房子还没销售,就要面临归还贷款的压力。
另有开发商表示,上海住宅项目,是要求结构封顶之后才能出售,项目在取得四证之后,银行才会发放开发贷款。项目从四证齐全之后,到竣工会需要1-2年,进入预售,此时开发商会有销售回款,来偿还开发贷款。
但是各个地方预售政策不同,比如杭州,建筑出地面就可以销售,但是预售房子前需要归还贷款,开发商会选择归还一批,出售一批,实则不需要全部归还。该开发商表示,开发贷款一般不会低于2年,如果到期还不出,银行也会允许续期。缩短开发贷款并不会有太大影响。
可以预见的是,银行对于房地产企业开发贷款政策的确有收紧的态势。
8月初澎湃新闻独家获悉,部分银行要求对加强前端融资管理,对全国前20名的房企,融资比例不超过土地成本的60%,其他房企则不超过50%,原则上不介入2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目。同时,文件要求严格控制商办项目的信贷发放。
此前,证监会收紧房地产上市公司再融资政策,企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策。
开发商自有资金低至10%,保证金都不是自己的
实际上,在新华社的报道中透露的更值得注意的信息是,地产商开发投入的自有资金已经越来越少,甚至低到只有10%,
报道称,在房企拿地过程中,目前甚至还出现一些资金方式“创新”。一位近期在上海频频参与拿地的开发商告诉记者,现在一线城市拿地,基本只需准备10%的土地款,剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。“不少金融机构竞相上门来提供贷款,但会设置一定额度。超过授信额度,就以股权的形式放贷,未来销售利润与他们分成。”目前,市场上已经出现多个机构,专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。
部分地方政府也开始对房企发出收紧政策信号。隶属于国土资源部的中国土地勘测规划院近期发布的《2016年第二季度全国主要城市地价监测报告》指出,今年二季度,热点城市政策开始由宽松转向收缩。南京、合肥、中山出台调控意见稳定房价地价,苏州出台“苏十条”、严审个人住房信贷、实行土地拍卖最高限价制度,天津收紧公积金贷款政策。
在资金供给端,一些地方政府开始提高二三套房首付,并限制购房贷款,以减缓房企销售回款,减少向开发商“供血”。7月1日,合肥楼市新政正式实施,二套房最低首付比例为40%,购买第三套及以上住房,最低首付比例均为60%,且停止住房公积金个人住房贷款。
有开发商向澎湃新闻表示,开发贷款属于成本最低,是开发企业的主要资金来源,如果开发贷款申请难度加大,无疑增加房企的资金成本。即使企业寻求信托、基金等其他融资渠道,也会面临水涨船高的资金成本。收缩贷款,有一定的警示作用。但是由于去年以来,开发企业销售较好,资金回笼充裕,短期内,房企资金压力尚未体现。
责任编辑:周祺瑾澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 开发贷款

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