苏州南京同时调控楼市:二线城市限购重启,买地要拼运气

澎湃新闻记者 陆鸣

2016-08-11 16:34 来源:澎湃新闻

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苏州南京同时调控楼市:二线城市限购重启,买地要拼运气
南京调整土地公开竞价方式,提高二套房首付比例:最高50%【点击图片查看详情】
苏州正式成为首个二线城市限购的城市。 视觉中国 资料
几乎是同一时间,南京、苏州相继出台新的楼市调控政策。
8月11日下午4时,苏州正式出台《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》,具体内容与此前网上流传已久的文件内容基本一致。《意见》规定,非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。这意味着苏州正式成为第一个重启限购的二线城市。
几乎同时,南京市政府发布了《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》,明确提高二套房首付比例,并调整土地公开出让竞价方式。
两个城市同步出台政策
上海中原地产市场分析师卢文曦表示:苏州南京都是今年房价涨幅相当快的城市,涨幅甚至超过一线城市,而且近期楼市高亢温度衍生到土地市场,土地市场高烧不退加重市场恐慌心理,短期内房价过快上涨不利于楼市健康发展。尽管苏州和南京对土拍市场有过调控手段,但过于温和,并没有起到预期效果。因此这次政策出台可以说意料之中。从时间节点来看,正好处于金九银十当口,给过热的楼市降温,以防市场出现失控风险。
解释为何两个城市同时公布调控新政,苏州某房企负责人说,南京、苏州分别是江苏省的两个中心城市,也是今年以来房价疯涨“四小龙”成员,两个城市的楼市、土地市场都面临同样的问题,同样的困惑,此外,省一级政府的推动和要求,也是两个城市同时出台新政的背景,“其实苏州的新政内容已经在坊间流传半个多月了,但因为南京是省会城市,所以苏州一直在等,在看。”该负责人说,苏州的调控政策比较温和,而且拖了很长时间,政府也提前放出了风声,也是想投石问路,看看市场的反应。
此外,两个城市此前都曾经采取土地出让熔断的方式,想要废止需要两个城市的相互协同。
苏州此次对土地竞拍的新规,严控“地王”是核心,同时也让此前的“熔断”政策寿终正寝,“与熔断政策相比,此次新规一方面抑制了土地市场的过热,一方面也能确保土地的成交。”从其内容看,对开发商的资金要求更强,开发商的财务成本会增加,不排除开发商会将增加的成本添加到房价里。
南京暂时不会跟进限购
南京政策最大的看点是,提高了商品房的首付比例,对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外,其他地区最低首付款比例调整为不低于35%。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的,除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外,其他地区最低首付款比例调整为不低于50%。
“市场疯狂了这么久,政策终于落地了。”中指院南京机构总经理曹旭东说,从南京新政的内容看,商品房首付比例的提高,前后差别不是很大,只较此前提高了5%,而且只是“认贷”,而不是此前传闻的“认房又认贷”,因此对市场的影响不是很大。
苏州此次重启限购是政策的亮点,成为首个重启限购的二线城市,虽然这一限购仅针对外地户籍第二套房,“外地人来苏州投资炒房,这种情况在上半年还是蛮多的。”苏州某央企负责人说。
关于此次限购后续是否会扩大,会否有其他二线城市仿效,该负责人说,苏州限购扩大可能性不大,“从6月份开始,苏州的楼市已经开始降温,进入调整期,以前开盘卖1.5万元/平方米能清盘的,现在要1.1万元/平方米才能清盘。”
事实上,苏州也仅仅是市区范围纳入,《意见》最后提出,包括昆山、太仓等各县级市、吴江区根据本意见精神,在一个月内结合各地实际制定本地区政策意见报市政府备案后执行。
卢文曦称,苏州限购的门槛不是很高,只要提供1年社保,从苏州购房客群比例来看,本地客可以占7成以上,交易量出现大幅回落的可能性不高,体现地方政府对楼市的呵护。二套房的首付比例则由4成上升到5成,对于有能力购买二套房的客户来讲,这一成的差距并不会带来太大影响。所以综合来看,调控的心理影响会稍大于实际作用。由此预判,在调控政策干预下,楼市成交量会出现回落,回归到合理的交易区间。
曹旭东称,短期内南京不太会出台类似苏州这种限购政策,“政府对房地产还是呵护的,房价涨这么快,不出政策是不行的,也是交待不过去的,现在适当出台一些调控政策,增加一点门槛,抑制过热,但不想打击市场。”南京某开发商也称,限购对市场打击太大,除非市场特别火,否则短期内南京不会出台限购。
卖地新模式:能不能拿到拼运气
值得指出的是两个城市对于土地出让都采取了新模式。
其中南京采取摇号制。
规定当网上竞价达到一定比例时,调整该地块所建商品住房预售条件。当网上竞价达到最高限价80%时,申领预售许可证应达到以下施工进度:七层及以下的,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层及以上的,应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。当网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者,并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。
苏州采取最接近平均价者得。
苏州政策称,对区位优势明显,市场竞争力强的部分住宅地块,土地出让时会设定并公布市场指导价,出让成交价格超过市场指导价时,在出让文件中明确全额出让金缴付期限缩短为2个月。土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的,工程竣工验收后方可申请预售许可。而当公开出让网上报价超过市场指导价25%以上时,中止网上竞价,转为网上一次报价方式确定土地竞得人,由竞买人在超过土地出让市场指导价25%以上再作一次报价,以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人,以其所报价格确定为地块竞得价格。
开发商依然乐观:3个月可以消化完毕
某央企南京分公司投资部负责人表示,此次南京新政显示了政府控制地价的决心,房贷政策比较温和,地价政策则扎到了市场的脉搏。“高价拿地的开发商会受到影响,土地市场的热度会降低很多。” 当网上竞价达到最高限价时,摇号产生竞得者,也使得此前备受诟病、效果不佳的“熔断”政策正式终结,“这样恶意竞价、土地流拍的情况就不会有了,能促进土地成交,增加市场供应。”
“综合看,政府还是非常小心的,一方面要调控,一方面也不想过分打压,一方面要抑制土地市场和楼市的过热,一方面也希望保持市场供销两旺。”曹旭东说,接下来要看市场怎么反馈,市场是不是会因此冷下去,还需要观察。
某品牌房企苏州分公司负责人称,此次苏州新政,对市场信心会有打击,但预计3个月内就可消化,“地价新规方面,我们也在研究,南京的摇号比较滑稽,苏州的规定还比较合理些,由于最高竞价最多为市场指导价的25%,因此房企会对土地的评估有个相对准确的对策,不像以前不知道地价会拍高到什么程度。”
过去的7月,南京的楼市仍然高温不退,据中指院数据,7月南京商品住宅成交133.07万平米,环比增长7.80%,同比增长16.20%,均价21758元/平米,环比下跌3.60%,同比上涨46.14%。截止截至2016年7月底,南京商品住宅可售面积为271.49万平方米,环比下降5.71%,与上年同期相比降低58.25%。按照近6个月平均销售情况,库存去化周期为1.93个月。
克而瑞数据显示,7月苏州商品房供应面积64.61万平方米,环比下跌31.95%,成交面积60万平方米,环比下跌17.36%,成交均价19744元/平方米,环比下跌4.49%。7月苏州商品房库存量为421.5万平方米,在新老项目集中入市影响下,市场存量开始增长,去化周期回升至5.7个月。另据中国指数研究院8月1日发布的百城价格指数,此前曾一度领涨的苏州7月房价环比涨幅为0.28%,排名53,已经连续三个月告别前十。
责任编辑:刘秀浩澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
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