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融信110.1亿摘上海静安区宅地,楼板单价创全国纪录

澎湃新闻记者 陆鸣
2016-08-17 11:43
来源:澎湃新闻
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8月17日11时19分,融信集团经过一个多小时的激烈竞争,成功竞得上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块,最终成交价格110.1亿元,楼板价100315元/平方米,溢价率139%,扣除商业配套以及配建保障房,实际楼面价约11万元/平方米。

这一地块刷新了全国住宅地块的最高单价。根据易居克尔瑞的统计数据,目前全国单价最高的地块是2015年12月泰禾集团摘得的深圳宝安区尖岗山A122-0345地块,总价27亿元,楼板价7.99万元。

该地块位于宝山路街道147、148街坊,东至宝昌路,西至临山路,南至公兴路,北至中兴路;共包括两幅相邻土地,332-01-A地块出让面积为19651.2平方米,333-01-A地块出让面积为11382.9平方米。

地块航拍图。澎湃新闻记者 赵昀 图

两块地出让总面积31034.1平方米,容积率3.54,起始报价46亿元人民币,总建筑面积109754平方米,其中商业占10%,住宅比例高达90%。

本次土地出让共有18家开发商参与竞买,包括:金茂+中铁置业、招商、保利地产、仁恒、中粮、新城、龙湖、华润+华发、融创、万科、葛洲坝、旭辉、融信、世茂、市北高新、雅居乐、合景、金辉。

现场观众屏气凝神。澎湃新闻记者 王辰 图

现场的竞价十分激烈,主持人宣布竞价幅度为1000万元一加,经过几番叫价,仁恒很快就将价格加到50亿元。此后的竞价仁恒始终是不二的主角。

此后各房企都是1亿元一加,雅居乐将价格加到52亿元,西藏城投将价格加到53亿元,雅居乐继续加价到54亿,西藏城投加价至55亿,而世茂直接跳价3亿,将价格加到58亿。随后融信叫价61亿后,西藏城投将价格加到62亿元。

与此同时,更多的房企开始加入战斗,龙湖、招商开始举牌,融创出价71.8亿元。融信叫价到80亿元时,主持人提醒大家说:目前的溢价已经很高了,希望大家理性出价。随后作为拥有周边唯一一个楼盘的万科终于出手,叫价83.4亿元。

尽管如此,现场深度纠缠的主要是仁恒与中粮+建发+首开,在轮番叫价中,仁恒喊到了100亿元。没有料到,融信突然杀入,叫价106.7亿元。

眼看着土地价格奔着110亿元而去,竞价也已经过426轮,最终杀出的融信以110.1亿元拿下静安中兴地块。

“这是上海这么多年来,最精彩的一场土拍。主要参与者是三家很有代表性的房企,外企、国企和民企各占其一,土拍的结果表明不同类型的开发商都对地块看好,都对未来上海房地产市场发展的看好。” 上海盘谷房地产有限公司总经理宋海说,仁恒、中联+建发+首开、融信是此次竞拍的三个主角,仁恒作为外企,已在上海经营多年,一直以高端市场为主。中粮联合体作为国企,此前也在上海也有高端项目,而融信作为民企,进入上海时间很短,资金实力也不处于优势,但此次拿地态度很坚定。

“此次拍地的结果超过了我们原来的预期,我们预计的总价上限就是110亿元。”上海某房企负责人说,融信是一家新锐房企,此次高价拿地是其全国统筹的考虑,随着上海内环内的地块陆续消化完毕,等2年后该地块上市时,成交价可达到18万元/平方米。“如果后续周边还有其他地块出让,单价绝不会低于这块地。”

某港资房企副董事表示,按照此次该地块拍出的楼板价,未来项目的售价在15-18万元/平方米,“快周转肯定是不行的,慢慢开发,分批销售才可能确保利润。”关于此次高价地块未来是否会有风险,该副董事称,历次高价地块被预言的风险都没有成真,“一切让时间来证明。”

上海某房企营销总监称,此次融信拿下这幅上海单价、总价最高地块,也是出于战略格局的考虑,不单单是考虑赚钱的问题,“要从赚钱来讲,问号很多,这么高的地价,未来谁来买单?边上的楼盘才卖8万多,它要卖15万以上。”

在成功拿地后,融信向媒体发布通稿称,本次融信取得的上海内环内地块,将采取强强联合,优势互补,合作共赢的轻资产模式开发,融信长期以来一贯坚持审慎稳健的运营策略,坚持股权轻资产的运营模式,聚焦一线核心城市深耕,携手一线品牌开发商强强联合。

通稿称,这是短短三年内,融信在上海布局的第八个项目。目前融信已进入福州、厦门、杭州、上海等核心城市,精准地聚焦于海西经济区和长三角经济圈。这两大区域,正好是国内房地产市场中最具发展潜力,也是上半年楼市表现极为亮眼的区域。在房地产市场的新常态下,一线城市、强二线城市布局为融信增长提供了有力支撑。

通稿称,2016年伊始,融信中国正式将总部迁往上海。短短数月后,融信已取得显著佳绩,将重点项目布局和核心土地储备集中在了中国经济最为发达的热土——长三角城市群。作为长三角城市群的龙头和中国经济的中心,上海更是融信战略布局的重中之重。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称,如果从城市的规划来说,该地块周边未来会有大动作,而且该地块看似很贵,但后续周边地块值只会更贵,这有三个理由。

第一、未来上海城市复兴的一个大板块就是地铁3号线宝山路站周边的区域,该区域目前之所以依然是棚户区,而且是上海最大的棚户区,就在于地段优势明显,后续动拆迁成本很高,而且此类棚户区存在一个家庭挂多个户口的现象,这都会增加后续动拆迁的成本。换而言之,融信此次中兴路拿地,其实也是在这样一个城市更新的地理范围内。

第二、从此类项目的业态设置来看,非常合理。90%的住宅项目,预计后续依然会出现日光盘的现象。现在上海购房者对于内环的态度是,有新盘就会立即抢购。很多人很难理解为什么会有这么多人购房,原因在于上海目前成交量中,二手房占主导,但不代表购房者喜欢住二手房。对于上海这样一类城市,从居住和地位角度看,购置内环的一手房,依然是会被认可的。

第三、从拿地策略看,融信的动作印证了“谁笑到最后才是笑得最好的”判断。实际上,类似仁恒等企业也有积极拿地和补仓的需求,但实际上,融信最后杀出来,其实说明在拿地过程中也不断审视竞争对手的拿地策略。应该说后续项目开发的问题不会太大,这也体现了融信积极在上海做物业的信心。

新城地产副总裁欧阳捷表示,他们的此前获得的凉城地块项目定价将会重新考虑。

而中原地产中兴分行高级经理耿静表示,此次出让的地块大部分为小房型,会更加受到周边客户的欢迎。

目前该地块区域内有苏河湾华侨城、万科绿洲雅宾利、新湖青蓝国际等高端楼盘在售。

其中万科翡翠雅宾利是今年上半年的全市豪宅销冠(半年卖出223套,平均每套1600万元),目前在售的265-307平方米大平层豪宅报价10-11万元/平方米,近期还将推出别墅产品。华侨城苏河湾项目公寓面积268-379平方米,成交价为10万-16万元/平方米。复地新都国际项目面积为70-158平方米,成交约价格为78000-84000元/平方米。蒙特利城面积为77-235平方米,成交价格约为71000-82000元/平方米。

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