上海银监局：在沪各银行要做好商业地产和异地房贷的风险管控

澎湃新闻独家获悉，上海银监局10月8日向沪上各中外资银行下发《上海银监局转发中国银监会关于进一步加强信用风险管理的通知》（沪银监通【2016】15号，下称沪15号文），强调加强房地产信贷总量和集中度的检测，重点做好对商业地产和异地房地产贷款的风险管控。这个通知是上海银监局转发中国银监会《关于进一步加强信用风险管理的通知》（银监发【2016】42号，下称42号文），并结合上海辖区的实际情况提出的具体要求。

在10月12日，上海银监局还召开会议向辖内银行提示房地产信贷风险，内容主要为房地产企业融资规范，再次强调要严格执行“3·25”房贷新政。

沪15号文要求加强对重点领域的风险管理，特别提到加强对房地产行业信贷总量和集中度的检测，加强房地产信贷全口径压力测试，重视现金流和押品管理，重点做好对商业地产和异地房地产贷款的风险管理，严格落实差别化住房信贷政策。

上海银监局此时提示房地产贷款的风险，也是响应10月8日上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》）。《意见》中要求进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，金融监管机构要和市规划国土资源局、市金融办一同建立商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，监管土地交易资金。

《意见》规定，根据国家有关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。

因为房企拍地资金往往来源复杂，除了银行贷款，理财产品资金、房地产信托、发债等已经成为了房企融资的主要手段。

Wind数据显示，2015年5月-2016年8月，债市为房地产企业提供的资金已超过1.2万亿元，其中交易所发行的公司债从2015年下半年开始爆发式增长。根据中债登公布的2016年《中国银行业理财市场半年报》显示，今年上半年理财资金进入房地产行业出现较大增幅，投入资金2.09万亿元，而去年全年仅为1.54万亿元。

对于银行资金借道进入房地产行业的行为，在10月8日下发的沪15号文中，要求坚持“穿透式管理”和“实质重于形式”原则，将各类表内外业务以及实质上由银行金融机构承担信用风险的业务纳入统一授信管理。

银监会42号中对银行业金融机构提出了8个方面的要求，分别是：1.改进统一授信管理；2.加强授信客户风险评估；3.规范授信审批流程；4.完善集中度风险的管理框架；5.加强国别风险管理；6.提高贷款分类的准确性；7.开展非信贷资产分类；8.提高风险缓释的有效性。

上海银监局要求各行认真按照42号文和沪15号文的要求进行制度梳理和风险排查，于2016年12月30日前报送风险排查和整改情况的报告，报告内容包括但不限于组织开展情况、制度梳理和风险排查内容、发现的主要问题和产生问题的原因、相应的整改方案和措施等。