陆家嘴85亿间接收购苏州百万方土地，二级市场土地交易升温

10月19日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（600663）发布停牌公告，称公司自披露《关于下属全资公司联合竞得苏州绿岸房地产开发有限公司95%股权的公告》后，因咨询监管机构，上述事项对公司构成重大资产重组，因此，从10月19日起停牌，停牌时间不超过一个月。

10月17日，陆家嘴公告称，下属全资子公司上海佳湾资产管理有限公司与华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划在上海联合产权交易所联合竞得苏州绿岸房地产开发有限公司95%股权，总金额为85亿元，其中股权成交价格为68亿元，承担债务16.9亿元。

出资结构上，陆家嘴旗下的佳湾公司仅出资20亿元，安心信托出资65亿元，同时公司的全资子公司上海佳二实业投资有限公司认购安心信托20亿万元的后级份额。

此番收购的标的，系苏州绿岸房地产持有的一幅地块。

根据公告，地块系苏州市高新区浒墅关镇苏通路北、苏钢路东17块国有土地（以下简称“项目地块”）使用权，项目地块红线内使用权面积约65.95万平方米，土地性质为住宅、商办、工业（研发）、宿舍、幼儿园、加油站等，项目地块规划总建筑面积约为108.41万平方米，其中住宅用地规划总建筑面积约66.4万平方米。

以此计算，该地块收购的楼板价为7870元/平方米。据公告，地块中有366套限价定向销售的制定商品房筑面积合计约3.2万平方米。

某位不愿具名的房企开发商表示，单纯测算出的楼板价不不算高，但是结合商业、以及限价房源，实际的成本不算低。最近一级市场土地竞争过于激烈，因为，不少企业寻求在二级市场，通过收购来获得土地资源。但是，在市场好的时候，二手地块也是奇货可居，并不容易寻得。

去年以来，通过二级市场积极并购的企业不再少数，最为彪悍的要数恒大集团（0333.HK）以及融创中国 （01918.HK），其中有并购达人之称的孙宏斌，今年以来，先后收购联想地产、莱蒙国际、金科地产等，扩张地块资源。

上述开发商表示，二级市场最大的风险在于对资产债务的风险，住宅地块稀缺，卖家之所以还肯出售，原因繁多，比如历史遗留问题，如拆迁、审批难等问题，也有资金债务问题，二级并购对开发企业的尽职调查能力提出考验。

以上实城开为例，因为收购中新地产，在收购协议签订之后，发现中新地产有诸多债务问题，导致上实城开在长达五年的时间里，备受债务困扰。而孙宏斌此前，也多次遭遇收购失败。

上述开发商称，开发商收购，主要通过并购项目公司股权，有些项目公司股东较多，内部利益分配问题，或者意见不一，也都会导致交易难以达成。此外，市场价格因素也常常导致交易失败，比如卖家在出售地块的时候，定好的价格，在梳理完一系列问题后，市场变化了，行情大涨，卖家就会反悔或者大幅度加价，这种情况很多见。收购二手地块，虽然总价不高，但是隐形成本很多，比如中介费用，各类财务、法律咨询费用，以及不确定的因素。综合这些情况，开发商以往很少愿意去买二手地。但随着土地市场竞争激烈，优质二手地也不愁卖，在信息不对称的二手市场，要买到合适的地块并不容易。