“旧的不出新的难进”，昆明一小区新旧物业对峙、业主维权难

新华网昆明11月2日消息，“老物业不退出，新物业进不去。”近日，昆明江东花城小区上演物业之争，新旧两家物业公司一度形成对峙之势。一些业主走上维权之路，寻求多方支持和帮助。相关部门也介入调查和处理。

物业纠纷究竟为哪般？业主维权路在何方？物业“夺区”战何时休？中国网事记者就此展开调查。

物业纠纷为哪般？

2016年9月30日，昆明江东花城小区第二届业主委员会宣布解聘现任物业公司——龙泉物业，另行聘请新物业公司。10月以来，龙泉物业以多种理由不退出，抵制新物业公司入驻。

据介绍，自2003年江东花城小区建成，龙泉物业就负责小区物管。“一开始龙泉物业做得挺好。2008年以后，物业服务态度和质量下滑，卫生、公共设施管护都大不如从前；小区监控系统损坏瘫痪。”小区业主张女士说，此外，物业擅自上涨停车费等做法也令许多业主不满。

因此，2015年8月30日，江东花城与龙泉物业的服务合同到期后，双方并没有签订新合同，但龙泉物业利用小区业主的交费习惯，在2015年9月至10月期间，收取了小区业主自2015年10月1日至2016年9月30日的物业费及车位费，就此构成事实性服务合同，江东花城小区第二届业主委员会主任金鸥介绍说。

2016年6月，江东花城召开临时业主代表大会，决定解聘龙泉物业，引进新物业。“换物业的根本是为了换服务。”金鸥说。9月中旬，江东花城小区业委会进行了招投标，正式选定新的物业公司——实力物业。

10月1日，实力物业如期进驻江东花城，但却遭到龙泉物业阻拦。龙泉物业总经理贾祖胜表示，公司已经针对服务不到位的问题做出整改，业委会在更换物管的操作程序上并不合法依规。

“虽然召开了业主代表大会，但是所讨论的议题并非是换物管，并且在我们不同意的情况下单方面做出解聘决定，甚至连招投标的事情也没发函告知，最后也没有公示。”贾祖胜说，目前已有超过一半的业主交了物业费，在没有正式终止物业服务合同之前，“不退出江东花城”。

10月13日，盘龙区住建局发布通知，要求龙泉物业在10月17日前，依法向业主委员会开展物业服务交接工作。然而龙泉物业仍未如期退出，随后向昆明市住建局提起行政复议。10月18日，盘龙区住建局将“执法建议书”以及相关证据材料移交盘龙区行政综合执法局，建议对龙泉物业进行行政处罚。

截至目前，相关部门正在进行调查工作。

业主维权难在程序繁琐

“居民维权成本真的太高！”金鸥说，之所以众多小区换物业失败，不是业委会不合法，程序不合规，而是因为业委会耗不起，而这也造成了整个行业内“物业强、业主弱”的局面。

金鸥说：“启动更换物业程序时，我信心满满，觉得法规相当健全，照办就是。等到维权时才发现千疮百孔都是漏洞，需要花极大的精力、耐心和时间去证明自身的合法性。可以说，现行法律法规对物业管理的规范还存在很大不足。真心希望行政部门依法依规担起责来，解决好物管纠纷！”

云南凌云律师事务所副主任孙文杰分析，根据《物权法》和《物业管理条例》，更换物业须经召开业主大会讨论表决通过，选聘新物管公司须符合招投标程序。他认为，仅业委会成立就需要半年甚至更长时间，而依法依规推动后续的更换物管程序，则更为复杂和繁琐。

江东花城小区所在的昆明盘龙区金辰街道办事处主任曾旷妃说，街道办的职能是指导、监督，通过调解促使双方达成一致，“行政职权很小，不能强制哪一方退出。”

盘龙区住建局副局长周俊说：“我们发布行政命令，责令龙泉物业限期移交，若逾期不移交，只能建议行政综合执法局依《物业管理条例》处以1万-10万的罚款，并在一定区域内通报。如果其仍不退场，业委会只能通过法律手段维权。”

业委会成员李映青称，10月8日当天已经向盘龙区人民法院提起诉讼了，但法院判决需要很长的过程。在这段时间内，如果任由龙泉物业继续留在小区，将会进一步造成混乱，最终受侵害的还是业主的合法权利。

治理物业纠纷亟需健全法律法规

近年来，类似江东花城的物业纠纷在昆明、成都等多地屡有发生，业主维权难成为普遍问题。

昆明市民许先生对自家小区的物管也不满意，却很无奈：“平时业主们聊起天来都怨言满腹，一说到实质问题，希望哪个站出来组织一下，就没人吱声了。”

怎样让换物管不再如此困难和纠结？怎样能让业主少付出一些时间和精力？专业人士认为，有效治理物管乱象，亟须健全法律法规，规范物业管理市场。

中国商业法研究会秘书长李业顺分析，目前处置物管纠纷的行政手段较为单一，难以起到实际的震慑作用。“正是因为违规成本太低，所以才导致不断有物管‘老赖’滋生”。他认为，治理物业纠纷亟须健全法律法规，健全监管手段，加强对物业公司的日常监管力度，加强等级评定、人员培训，加强对业委会的指导和联系。

曾旷妃建议，应该就物业管理的相关事项自上而下制定更加具体的指导意见，以便于基层政府部门实际操作。同时，业主和物业公司签订的合同必须完备且具有可操作性，让行政部门依合同进行监督。

昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林分析，“物业行业竞争非常激烈，公司多，市场小，难免存在恶性竞争，被解聘的物业公司担心退出后无项目可接。”所以，需要健全物业市场，引导物业行业良性竞争，完善物管的市场退出机制，对出现不规范经营、挂靠、无资质、侵占业主利益等行为的物业企业，行政部门要督促物业公司整改，加大处罚力度。

原题为《“老物业不退出，新物业进不去”——昆明一小区物业之争折射业主维权难》