高盛高华下调万科A目标价至16.5元，国际投行已大幅减持

尽管许家印名下中国恒大（03333.HK）还在持续不计代价的买入万科（000002.SZ，2202.HK）股票，但在外资投行眼里，万科股票已经失去了吸引力。

高盛高华在12月7日的一份报告中，给出万科A（000002.SZ）的评级为卖出。这份报告指出，万科A当前的股价已经计入了加杠杆进行净资产价值扩张的潜力。

报告认为，万科A 的股价已经远远超出了通过合理的资本配置可实现的净资产价值扩张潜力。造成目前该股的估值远高于正常水平的原因一定程度上是7 月底以来恒大增持万科A 股份至14.07%所导致的。

同时，报告还对投资者提出的观点进行了分析。

有投资者认为，买万科A股股票比直接买地便宜，而高盛高华估算认为万科现有的土地储备若按市值计价，为21元/股，较当前股价低18%。

万科2016年的半年报数据显示，截至2016年6月30日，万科规划中项目按权益计算的建筑面积合计3582万平方米，是2012年以来万科土地储备数据的最低值。按照万科上半年已经销售1409万平方米来计算，其现有的土地储备大约只能维持两年左右的开发。

另外还有投资者表示，万科负债率较低，存在加杠杆扩张土地储备和增加净资产价值的空间。但高盛高华认为，即便是在较为激进的净负债率为300%的情景假设下，估算万科潜在的净资产价值也仅约为32元/股，风险回报比不具有吸引力。报告给出的万科A的目标价为16.5元/股，对于万科H（02202.HK）维持中性评级，目标价为19港元/股。

与高盛高华观点一致的是，国际投资银行瑞银（UBS）在10月13日发布的一份报告中也指出，万科各方股东的紧张关系已经影响了万科成立合资企业的能力，而其需要靠合资企业维持低土地成本，并将万科A目标价调低至16元/股。瑞银认为，目前万科A的估值已经远高于历史平均水平和行业水平。此外，股东和深圳铁路项目的分歧仍未解决，另一方面，各方紧张关系已经影响了万科成立合资企业的能力。

事实上，国际投行已经用实际行动表达了对万科的不看好。澎湃新闻在查询港交所数据时发现，几家此前持有万科H股份的外资投行都已经减持。

摩根大通此前持有万科H股的股权最多时曾在7月15日达到15.44%，然而自7月开始逐渐减持，最新数据显示，截至10月13日，摩根大通还持有万科H7.98%。

美国规模最大的上市投资管理集团贝莱德也是从7月份开始减持其持有的万科H中股股份，从7月20日持有11.09%减持至11月11日的6.95%。

将万科A评级调为售出的国际投行瑞银从2015年12月31日持有万科H7.28%的股权减持至2016年7月15日还剩下4.8%。

此外，汇丰银行持有万科H股的比例也有所下降。数据显示，汇丰银行在2015年12月15日持有万科H6.13%，至今年6月16日已减持至4.9%。

截至12月8日收盘，万科A报24.74元/股，跌幅1.59%；万科H报21.75港元/股，涨幅2.84%。