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上海川沙板块仍需导入旅游新资源

澎湃新闻记者 李贝贝
2016-12-24 16:42
来源:澎湃新闻
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上海川沙板块近年发展最大的特点,除了迪士尼的开业,就是城市功能角色的改变。就商业地产开发而言,对迪士尼概念的过度倚赖,影响可能在项目后续开发中体现出来。

上海迪士尼俯瞰。 视觉中国 资料

上海迪士尼项目落地,毗邻中国(上海)自由贸易实验区,重大项目和政策的辐射效应,促使川沙的战略地位得到极大提升,川沙板块的发展正在加速。
在《上海市城市总体规划(2016-2040)(送审稿)》中,川沙首次被明确定位为上海城市副中心,将与中心城共同发挥全球城市核心功能。
浦东新区“十三五”规划亦提出,围绕迪士尼和浦东机场,建设旅游城和航空城,明确川沙地区重点布局航空城高端商务区功能和生活居住功能。
尽管地处外环外区域,但川沙拥有非常突出的区位优势和道路交通体系:距离上海市中心18公里,距浦东国际机场5公里。川沙区域周边干道系统规划完善,道路网络清晰,S1、S2、S20、S32等高速公路跨镇而过,并有3条轨交线路(2号线,11号线,2号线接驳线)和一条机场联络线(磁浮)。其中2号线在川沙新镇设有3个站点,再加上通往全市各处的40余条公交线路,出行十分便利。
川沙的商业增量也不容低估。由上海申迪集团与唯泰集团建设的购物村,为上海国际旅游度假区内一个重要的商旅项目,总建筑面积达5万平方米,目标拟覆盖上海及3小时车程范围内的周边城市。
“若提升至主城区的区域地位,川沙和其他主城区以及市区的通达性将更趋便捷,加之商业配套的逐步完善,一系列以迪士尼为核心的产业链开始蓬勃发展,大量的商务需求应运而生,未来板块或将导入更多人流。”第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可认为。
“迪士尼”概念对川沙的影响空前:从2009年11月迪士尼项目申请报告获国家有关部门核准,到今年6月16日正式开园至今,长达7年的筹划与建设,使得川沙的配套设施愈发完善,地铁、酒店、商场等一些相关项目建设都已步入正轨。
以7平方公里的迪士尼乐园度假区为核心,第一层辐射是周边24.7平方公里的上海国际旅游度假区,第二层就是川沙新镇等周边区域。而由于迪士尼乐园本身只占这片旅游区专用占地的一小部分(3.9平方公里),其所处的这片核心区域正在迅速被各种酒店、购物中心和优质住宅开发项目团团包围。
目前,包括万科、绿地香港、阳光城、绿都、农工商等在内的多家知名开发商已进驻川沙。上海中原地产分析师卢文曦认为,“随着近几年新盘陆续推出,区域内改善力量得到释放。” 
当年板块内新项目多为综合体或酒店式公寓这类商办产品,如绿地云悦坊、绿都绣云里等。考虑到大量的迪士尼游客,“民宿”“客栈”等成为区域内一些开发商着力打造的亮点。
定位为“迪士尼大入口,食住游新天地”的绣云里,融合老上海和现代商业文化,除星级酒店及高端住宅外,还着力打造了独具特色的里弄商街和客栈。
“绣云里位于迪士尼南面,当初有很多开发商在拿地时退缩了,在这里做商业让他们不知所措。”绿都地产上海事业部总裁朱雍表示,“如果做购物中心、商业街,那肯定很难与迪士尼抗衡;如果单纯做酒店,只是一个睡觉看电视的地方,缺乏新意。我们希望将更多东方的文化、东方的元素渗透到项目中,而不是做迪士尼的附属品。”最后,客栈成为了项目的切入点。
国际旅游度假区是上海建设世界著名旅游城市的核心功能区域,而迪士尼像是引擎。对于川沙来说,已经开业的迪士尼的确可以带来极大的辐射效应,大量的人流也会带动与旅游配套的住宿、餐饮、公共设施等方面的发展。
“就商业地产开发而言,对迪士尼概念的过度倚赖,影响可能在项目二期、三期的后续开发中体现。”第一太平戴维斯上海商铺部董事朱锋指出,目前川沙主要依赖于迪士尼、旅游业、餐饮及酒店业。川沙古镇的开发力度仍需加强,在现有条件下,导入旅游资源还有很大的空间。
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