监管对房地产资金收紧动真格,有房企愿意接受20%年利融资

澎湃新闻见习记者 庞静涛

2017-01-18 22:22 来源:澎湃新闻

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1月16日,上海银监局发布三份行政处罚信息公开表,第一次披露了一个因银行向房企提供土地款造成的处罚决定。
2016年12月22日,上海银监局对江苏银行股份有限公司上海分行(以下简称”江苏银行上海分行“)做出行政处罚规定,责令整改,并处以477.9254万元的罚金。
主要违规事实为,2016年7月向上海一家房地产公司提供融资,用于支付土地出让金,4月,向上海一家投资公司提供融资用于支付拍地保证金。
有知情人士向澎湃新闻(www.paper.cn)透露,该处罚事件中提及的地产公司分别为一家闽系地产商以及一家国企。
该人士表示,过去两年,热点城市土地出让金非自有的情况很是普遍,粗略估计某一线城市土地竞买资金非自有率约占70%,“甚至连保证金都是借来的”。
分析人士表示,此次处罚的公布,折射出金融监管房地产资金的限制动了真格。
澎湃新闻梳理,2016年10月以来,银行收紧贷款审批、房地产公司债发行门槛上调,连伪装的表外资金或都被控制在房地产企业之外。
银行方面,据南方都市报报道,某股份制银行广州某支行行长称,银行不能支持企业放杠杆拿地,而项目贷款的授信也需要房企四证齐全,是符合条件的优质房企。该支行行长同时提到,“主要影响的还是非标途径的资金,因为许多非标授信都是通过委托贷款来做的,对于传统渠道的开发贷款影响不大,接下来银行可能会根据行业情况调整经营策略”。
多位房企业内人士也向澎湃新闻记者证实,房企从银行获取贷款比从前要更难。
此外,针对购房者的贷款也在收紧。一位在银行从事信贷工作的内部人士向澎湃新闻透露,去年11月起该行已经开始减少购房者贷款的发放,额度逐月下降。对此,有房企工作人员证实,个人房贷的放款速度的确在放慢,直接导致房企回款放缓。
过去很长一段时间,信托都是房企的一种重要融资方式,土地竞买过程中,房企在交完保证金之后或房地产项目建设中的资金补充等多以假股真债形式存在。
随着监管层要求“穿透式”审查,该种形式的融资已经不复存在,信托融资重回严格的政策监管之下。
知情人士透露,目前,针对房企的信托只有一种,即符合“四三二”规定的项目,具体是指房企必须“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质”。
四面楚歌情况下,房企发美元债潮再起。同策咨询监测的40家房企融资数据显示,2016年12月以来, 数家房企重回美元债市场,不乏大型和中型房企。其中,碧桂园(02007.HK)融资3.5亿美元、旭辉控股集团(00884.HK)2.85亿美元、当代置业(01107.HK)1.5亿美元、花样年控股(01777.HK)1亿美元、龙光地产(03380.HK)2亿美元均为优先票据。此外,12月,另有两笔3年期的美元中期票据完成发行,分别来自于万科企业(02202.HK)6亿美元、绿地香港(00337.hk)1.8亿美元。
分析人士表示,目前美元债利率已经普遍上升,加上人民币贬值趋势下,成本已经大幅度提高,房企进行美元融资是不得已而为之,但“总比没有好”,房企可进行外汇套期保值进行对冲,来降低部分成本。
发行美元债或使房企遭受汇率损失,但对小型开发商而言,仍是可望不可及。迫于资金压力,一些开发商被迫接受成本惊人的融资方式。
举例来讲,河北石家庄市一家小型房企为解决资金困境不得不接受年化利息高达20%的银行贷款。一位曾帮上述石家庄房企融资的业内人士透露,该企业估值约25亿元,但因规模小,布局过于单一,应对风险能力差,融资额只能在5-10亿元之间。
附:澎湃新闻整理的房企融资渠道收紧时间表
2016年8月,有消息显示,证监会的指导意见即要求,不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金不能用于拿地和偿还银行贷款。
9月,房企的融资门槛已经收紧,公司债发行门槛提高,中小房企冲击大。有消息称,监管层将调整房地产企业发行公司债的准入门槛,并进行分类管理。
10月,以上海为代表的土地市场资金监管进一步严格。政府相关部门要求开发商申报土地竞买的资金需为自有,且要提供证明。
12月底,监管层再对券商资管、基金子公司等资管产品输血房地产项目的情形进行了特别的约束。证券期货经营机构设立私募资管计划,直接或间接用于房地产价格上涨过快的16个城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。
今年1月10日,中国银监会召开2017年全国银行业监督管理工作(电视电话)会议,会议再次强调“分类实施房地产金融调控”。

责任编辑:庞静涛澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 房企融资,购房尾款ABS,购房尾款资产支持

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