人口老龄化距房地产总需求回落有多远？

影响房地产市场的因素众多，人口老龄化是其中的重要变量。但也应该看到，在人口老龄化过程中，影响房地产需求的正向因素也同样存在，市场牛熊变换将是正向因素与负向因素共同作用的结果。

国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。从主要经济体发展实践来看，从进入人口老龄化社会开始，人口老龄化与房地产总需求之间存在一定的“时滞”，时间跨度甚至超过15年，个别国家住宅市场甚至出现住宅需求与人口老龄化同步提升的现象。通过分析可以发现，即使人口老龄化背景下，仍然存在较多因素可以实现对冲人口老龄化的负面效应，实现房地产市场总需求相对平稳。

上世纪70年代初期，日本65岁以上老年人口占人口总数的比重超过7%，进入老龄化社会。1987年，日本65岁以上老年人口占人口总数的比重约为10.81%，与2016年中国10.8%的占比几乎相当。但在人口快速老龄化背景下，日本住宅数量进入了一个长达15年的平稳增长区间，从1983年-1998年，日本住宅数量五年增幅维持在8%左右的水平，并未出现明显的回落。直到2003年，日本住宅数量五年增幅跌至6.53%，而同期日本65岁以上老年人口占人口总数的比重已经接近了20%。 

近年来，德国人口增长缓慢，即使包括大量移民在内，人口总量在2004-2012年的九年间甚至出现持续负增长，2013-2015年基本维持零增长态势，人口总量维持在8000万左右。同时，德国是全世界老龄化最为严重的国家之一，老龄化趋势从上个世纪50年代就开始。65岁以上人口占总人口的比重持续攀升，2008年至今65岁以上人口占比超过20%。尽管德国老龄化现象持续加重，但德国住房实际需求依然呈上升趋势，2007年至2016年，德国已批准营建许可的新建住宅数量从每年约9000套大幅攀升至每年30000套。

在日、德、美等国人口老龄化背景下，房地产总需求仍然呈现阶段性相对平稳，甚至与人口老龄化同步上升等迹象，究其原因，在房地产总需求阶段性平稳背后有三大因素，在一定程度上对冲了人口老龄化对房地产总需求的负面影响，延缓了房地产总需求回落的时间。

第一，家庭增多。人口老龄化与人口数量、家庭数量之间并非同步关系，人口老龄化过程中家庭数量仍然处于增长态势。人口老龄化并不意味着人口数量的减少，人口老龄化与人口数量绝对减少之间仍然存在一定时滞，与此同时，即使人口减少，如果每个家庭的人员数减少，而家庭增加的话，对房地产市场的需求仍将持续。日本进入21世纪后迎来了人口减少的时代，人口总量在2005年达到1.27亿的峰值，2006年转为减少。但根据日本统计局的数据显示，2015年，日本家庭数量约为5187万户，仍然处于增长态势。其中，尤为值得关注的是，2015年日本1人家庭、2人家庭的数量分别约为1684万户、1452万户，较1985年增长均超过1倍，而4人及以上家庭数量均出现明显下降。户均人口从1985年的3.14人下降为2015年的2.39人。

第二，居住改善。尤其体现在人均住宅面积不断增加，根据日本统计局的数据，人均住宅面积从2003的12.17榻榻米上升到13.54榻榻米，每个房间入住的人数从0.56人下降到0.53人。根据美国人口普查局的数据，1975-2006年，美国新建自有住房面积的增长明显，一套新建自有住房的平均面积增加了45%，从1555平方英尺增加到2258平方英尺。由于居民家庭人口数量减少，人均住房消费的增长幅度大于平均住房面积的增长幅度，自有住房的人均住房面积已经超过700平方英尺，租用住房大约450平方英尺。与此同时，自上世纪80年代中期以来，无论是自有房人群还是租房人群，富人与穷人之间的住房消费差距并没有扩大，反而有轻微的缩小。不仅是较富裕人群不断增长的财富推动了住房消费的增长，贫困自有房者和租房者的居住面积也在增大。德国也面临收入水平提高后，人们增强了改善居住条件的诉求，一些家庭尽管家庭成员数减少，但其居住环境与居住要求并没有发生相应的改变等因素影响，德国人均住房面积在逐渐增加。基于需求结构的变化，住房的供应规模不断加大，存量土地因住房建设而被占用的面积逐步增加。

第三，政策刺激。毫无疑问，政策导向对房地产总需求具有重要的刺激作用，过强的政策刺激有可能引发总需求的过分膨胀，但适量的刺激有可能对房地产总需求的平稳增长发挥作用。从上世纪70年代开始，日本政府为了扩大经济，将住宅政策从属于经济政策，积极推进房地产市场发展，每当经济增速放缓，就扩大住宅金融公库的规模，作为刺激经济增长的手段。住宅金融公库在1979年创设了分段偿还制度，降低了返还初期5年期间的负担，并在1980年设立提供父母子女两代贷款继承偿还制度，1985年设立特别补贴贷款制度，进入上世纪90年代，金融公库又将分段偿还制度变更为缓慢偿还制度，在1993年、1994年进一步降低最初5年期间的返还额，并阶段性扩大了对取得住宅者住房贷款的减税。在住宅金融公库被废止后，又通过对住宅贷款减税等手段，刺激经济增长。在政策刺激下，即使面对上世纪80年代后期土地价格的巨幅波动，对房地产市场的需求仍然得到扩大，住宅数量仍然保持了相当长的平稳增长区间，与人口老龄化程度加深形成反差。

综上所述，从中国发展实践来看，中国人口老龄化与日本、德国、美国等国家相比，仍然处于初期阶段，仅相当于上述国家上世纪70年代前后的水平。更重要的是，人口老龄化背景下“家庭增多、居住改善、政策刺激” 等三大因素在对冲人口老龄化，延缓房地产总需求回落上都有可能发挥一定的作用。

当然，上述三大因素是从国家整体层面来观察房地产市场总需求的变化情况，但全国平均数据往往掩盖了国家内部不同区域之间的巨大差异，上述国家也经历过国家内部区域间差异逐步拉大的阶段。例如美国住房最高价格几乎全部集中在加利福尼亚州海岸、华盛顿特区-纽约-波士顿走廊、南佛罗里达州三大区域，而住房最低价格往往分布在南部、中西部和部分衰退地区。而在日本，人口最高的五个县是东京、神奈川县、大阪府、爱知县和埼玉县，这些地区占总人口的36.2％。2015年，在日本总人口数量下降0.17%的背景下，而东京人口仍然增长了0.68%，高于人口减少最多的秋田县将近2个百分点，人口绝对数量的增多则必然对房地产总需求带来“正向刺激”。上述数据均表明，房地产总需求将呈现出明显的区域分化特征。

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