特朗普政府住房政策的焦点是什么？美国学者：保障房危机

美国的保障房政策和实践是包括中国、新加坡等国学习的典范。从上世纪30年代起，美国政府开始探索与实践保障房建设，到1970年代，居民住房短缺不再成为住房市场的主要矛盾。但2008年金融危机也影响到了保障房建设，近几年，保障房的问题日益突出。在唐纳德·特朗普（Donald Trump）上台后，住房政策成为焦点之一。

胡佛研究所高级研究员、纽约大学法学院教授理查德·A·艾珀斯坦近日在其胡佛研究所官网专栏撰文（The Affordable Housing Crisis）表达了对美国保障房危机的担忧。

艾珀斯坦首先谈了自己对美国总统特朗普提名著名神经外科医生本·卡森（Ben Carson）为美国住房和城市发展部（HUD）部长一事表达了自己的看法：

“在批评者看来，本·卡森缺乏直接在房地产工作的经验。但在某种意义上讲，这是件喜忧参半的事”。一方面，这些项目必须并且最为理想的是由能够胜任并且熟知这个领域的人来管理。但从另一方面讲，卡森最大的优势就在于以一个局外人的角度，他知道许多项目是需要缩减甚至是关掉的。有些指责说大多数项目极大地加重了国家的住房困难，尤其是对弱势群体，这是毫无疑问的。

许多卡森的批评者认为正确的做法是需要新举措为低收入群体保留一部分住房，他们认为：应该为下一代保留经济多元化的社区和可负担的住房。（编注：可负担住房指美国政府为低收入家庭提供住房补贴，使其房租开销不超出家庭月收入水平30%的一项政策。）但是实际上政府对于市场发生变化的反应很慢并且经常没有意识到在不同的市场情形下要采取不同的策略。没有人会说政府不应该管理街道网络和组织基础建设，但是当提及公共网格的房地产发展时，政府的运营处在巨大的比较劣势。”

艾珀斯坦认为：卡森最大的挑战就是选择一条正确的房改之路。

他撰文指出：首先，抛弃系统性的市场失灵需要政府介入。第二，解除所有进入房地产市场的壁垒，这样供应才会增长，价格才会降低。这些壁垒有很多，包括无尽的费用，税收以及地方官员巨大的可支配的自由权利。除去这些负担将使我们可以利用开发商的个人知识，而这些开发商会去寻找具有最大利润机会的市场部分的工作机遇。

艾珀斯坦在文章中强调了开放市场和政府监管的重要性：“评论家经常会担心开发商只会建造豪宅和高层塔楼来满足百万富翁们的无尽欲望。这种夸张的说法忽略了一个不受监管的房地产市场的相关特性。更为重要的是，当住房建设和维护的成本下降时，开发商可以为那些经济受限的人们提供低价的住房。由于新开发商全面进入房地产市场，房价得以保持在一个较低的水平。一些开发商可能很快会转移到高端市场，但是其他的开发商知道潜在的过剩，他们会转移到那些他们认为可以获得高回报的有不同社区定位的市场。一旦他们这样做了，房地产市场的供应扩大将会为低收入的租户带来更多的机会。”

但是照目前的情况，开发商有很好的理由倾向于在如今高度管制的高端市场进行开发，这是因为他们无法承担小地产项目高昂的规划、审批和建造成本。即便对高度理想的供应合同的需求激增，结果依然没改变。房屋均价不断的稳步上扬，导致当地积极人士呼吁新一轮的补贴、管制和改革，这又陷入恶性循环。

“关于房地产调控的糟糕政策并没有全面暂停”。艾珀斯坦在文中提到了美国保障性住房建设中的“包含性分区制住房计划” （编注： Inclusionary Housing，起源于20世纪70年代美国首都华盛顿DC大都市区域，要求或鼓励当地房地产开发商在开发建设新的房地产项目的同时，需在该项目中拿出一定比例的住房数量作为“可承受住房”，以低于市场售价或租金的标准售租给中低收入家庭。）他认为，20世纪50年代启动的严格的分区法规，导致了市场的无情下滑。

艾珀斯坦以波特兰和俄勒冈的一处“包容性住房项目”为例。他认为，“开发商被迫拨出一部分单元楼，作为指定保障性住房，但实际上将建好的保障性住房对低收入人群并没有吸引力。因为他们住不起物价这么高的地区。

他在文中提到了一些针对性的解决措施。如最近纽约时报的金融记者埃里克·乌尔费尔德（Eric Uhlfelder）在一篇新作中要求对可负担住房进行新的定义，要求对新的高端公寓和租赁征收一年一度的奢侈税。正如乌尔费尔德所说，这个建议基本上消除了实物捐助的困难。

又如洛杉矶政府正在积极考虑的一个避免这种两难的方法是：开发商对所有新的商业和住宅住房支付所谓的“联动费”，这笔费用可用于弥补经济适用房的长期供应不足。

艾珀斯坦表示，乌尔费尔德和洛杉矶政府这两项建议的明显改进是，建立新的经济适用房项目与其他任何新的地产开发项目的特别税之间的联系，这样将一般收入之外的资金用于支持经济适用房计划。这种转变意味着特别税不太可能破坏房地产市场，同时还可以提供一个适度的调查：在普遍抵制整体税收增加的情况下，地方政府是否愿意将资金用于经济适用房计划。

但是艾珀斯坦认为所有的税收都会阻碍发展，市场自由化却会促进发展。

所以，艾珀斯坦表示，HUD准掌门人卡森的比较优势是他与功能失调的公共住房方面没有丝毫的联系。但是卡森确实意识到了“强制性社会工程计划”的危险并且识别了各种因社会干预导致的“意外后果”的风险。希望当他接管HUD时，他会带来一个扫帚，将扫清当前存在的大部分碎屑问题。

正如卡森所说，他的首要目标之一，就是奥巴马计划中多个使用HUD基金在富裕社区建设经济适用房的项目。除了这些“公平住房”计划所需的无休止的文书工作外，他们还偏离了乌尔费尔德的观察，即大多数倡导当地居住的积极分子宁愿用政府的补助金，在中低收入人群居住的地区修建房屋。卡森做的任何关于废除这一规定（补助金）的决定都会是住房市场的巨大改善，因为低的行政费用将会促进当地更高水平的发展。

那些所谓的住房专家都认为HUD的一般使命就是处理住房短缺的各种弊病，但是没有人对改善整体情况的市场解决方案有什么兴趣。为了更清楚地说明这一点，市场解决方案不包括让开发商通过滥用征用权来压榨小业主，也不包括允许当地社区通过限制性的区域划分和许可要求以阻碍低收入住房。相反，正确的做法是停止征用权的滥用，分清监管层次，并削减强加于如何建房的政府补助金。也许卡森不太了解当前的项目，但是，如果他要进行必要的改革，他将不需要掌握无休止的联邦、州和地方法规的细节，正是这些首先导致了经济适用房的危机。